中国网财经(jing)5月18日(ri)讯 国家统计局5月17日(ri)发(fa)布2024年4月份70个大中城(cheng)市商品住宅销售(shou)价格变动情况。
多位(wei)专家分(fen)析认为(wei)，4月商品住宅销售(shou)价格总体持续下滑，同时(shi)跌幅进一步扩大，“以价换量”趋势加速。4月70城(cheng)房价指数反映出出现新情况和新压力，说明积极去库存的紧迫性在增强。
在70城(cheng)房价指数发(fa)布当日(ri)，央行发(fa)布三条重磅楼(lou)市政策，被称为(wei)“房地(di)产史上最宽(kuan)松楼(lou)市政策”，专家们(men)分(fen)析认为(wei)此类政策有助(zhu)于未来后(hou)续新房二手房的库存进一步消化，提振(zhen)全年房地(di)产市场信(xin)心，对(dui)于年轻人、新市民买(mai)房，具有极大的激励效应(ying)。
4月70城(cheng)房价总体环比跌幅扩大 “以价换量”趋势加速
从(cong)4月份70城(cheng)新房数据来看(kan)，环比上涨城(cheng)市数量6个，较上月减少5城(cheng)；其余64城(cheng)环比下跌，占比约91%。4月70城(cheng)平均环比为(wei)-0.58%，跌幅较上月扩大0.25个百分(fen)点；上涨城(cheng)市平均涨幅0.17%，较上月收窄0.09个百分(fen)点。从(cong)一二三线城(cheng)市的房价指数环比涨幅数据看(kan)，分(fen)别为(wei)-0.7%、-0.5%和-0.6%。同比涨幅则为(wei)-2.5%、-2.9%和-4.2%。
二手房方面，70城(cheng)环比涨跌个数维持上月分(fen)布，依旧仅有1城(cheng)环比上涨，其余69城(cheng)环比下降。4月70城(cheng)二手住宅价格平均环比为(wei)-0.94%，跌幅较上月扩大0.41个百分(fen)点。从(cong)一二三线城(cheng)市的房价环比涨幅数据看(kan)，分(fen)别为(wei)-1.1%、-0.9%和-0.9%。同比涨幅则为(wei)-8.6%、-6.8%和-6.6%。
诸葛数据研究(jiu)中心高级分(fen)析师关荣雪分(fen)析称，4月份，商品住宅销售(shou)价格总体持续下滑，同时(shi)跌幅进一步扩大，“以价换量”趋势加速。4月新房价格下行压力进一步加重，70城(cheng)价格总体环比跌幅结束三连(lian)收窄局面，转现扩大之势，而且上涨城(cheng)市数明显减少，创历史新低(di)，下跌城(cheng)市数占比主要份额。
在广东省住房政策研究(jiu)中心首席研究(jiu)员(yuan)李宇嘉看(kan)来，新房价格跌幅加大有两方面原(yuan)因，一方面是(shi)3月份阶(jie)段性小阳春需求释放后(hou)，4月份季节性转淡；另一方面是(shi)近期市场需求以刚需为(wei)主，主要转向“中低(di)价位(wei)、中小户型(xing)”的二手房。
李宇嘉指出，4月份，二手房表现明显好于新房。4月，16城(cheng)二手房成交面积环比增长12%，同比下跌9%。另外(wai)，市场预期继续转弱，新房和二手房成为(wei)竞争关系，且陷入降价循环。
易居研究(jiu)院研究(jiu)总监严跃进认为(wei)，4月份房价数据说明，市场形势出现了新变化，迫切要求有更精准更高效的去库存政策，以稳定房价和预期。
楼(lou)市重磅政策“三箭(jian)齐发(fa)” 提振(zhen)房地(di)产市场信(xin)心
与70城(cheng)房价数据发(fa)布同日(ri)，央行接连(lian)发(fa)布三条重磅政策：首套和二套房贷最低(di)首付款比例分(fen)别降至不低(di)于15%和不低(di)于25%，取消全国层(ceng)面首套和二套房贷利率政策下限，并下调个人住房公积金贷款利率。
“此类购房政策是(shi)购房历史上非常罕见的宽(kuan)松，或者说是(shi)40年房地(di)产发(fa)展历史上最宽(kuan)松的一次。”严跃进认为(wei)，三条重磅政策每条都具有非常强的市场震撼力，有助(zhu)于后(hou)续新房在内的库存进一步消化。并且对(dui)于今年全年的楼(lou)市行情、购房者市场信(xin)心的提振(zhen)、房企资金状况的全面改善等都具有积极的作用。
李宇嘉指出，降低(di)贷款利率，降低(di)收入乘数，意味着降低(di)了月供，特别是(shi)在不限制利率下限以后(hou)，月供可能会大幅度降低(di)。再(zai)加上房价已经(jing)明显下跌，未来月供对(dui)于很多人来说将从(cong)“不可支付”转移到“可支付”。这对(dui)于年轻人、新市民买(mai)房，具有极大的激励效应(ying)。
据测算，若(ruo)以公积金贷款额度100万(wan)元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次公积金首套房贷利率降低(di)后(hou)，每月月供减少135元，累积30年月供减少4.85万(wan)元。
诸葛数据研究(jiu)中心首席分(fen)析师王小嫱(qiang)分(fen)析称，以上三条政策从(cong)需求端出发(fa)，降低(di)购房门槛及购房成本，力度较大，居民的购房门槛和房贷利息成本降至历史最低(di)。预计本次对(dui)提升成交活跃度有明显效果(guo)，按照以往经(jing)验，中央政策的松动对(dui)市场信(xin)心的提升大于地(di)方政策。
“总的来说，全面进入降成本阶(jie)段。这种降成本，主要是(shi)针对(dui)目前房地(di)产市场供求关系逆(ni)转，需求主体转向新市民、年轻人、外(wai)来人口(kou)，必须要从(cong)降房价、降利率、降税费等角度推进。预计，下一步住房交易的税费全面取消，进入放水养鱼(yu)、涵养税源的阶(jie)段。”李宇嘉分(fen)析称。