中国网财(cai)经5月17日讯 今日，中国人民银行副行长陶玲在国务院新闻办公室(shi)举行的国务院政策例行吹风会上表示(shi)，立足中央银行货币政策和宏观审慎(shen)管理职(zhi)能(neng)定位，推出四项政策措施，包括设立3000亿元(yuan)保(bao)障性住(zhu)房再贷款、降(jiang)低全国层面个(ge)人住(zhu)房贷款最(zui)低首付比例、取(qu)消全国层面个(ge)人住(zhu)房贷款利(li)率政策下限、下调各期限品种住(zhu)房公积金贷款利(li)率0.25个(ge)百分点。
业内(nei)专家表示(shi)，去年以来，城市(shi)房地产金融政策已经进行多次调整(zheng)优化，房地产融资协(xie)调机制等落实实施，房地产企业合理融资需求逐步得到满足。此次住(zhu)房信贷政策大幅度调整(zheng)，更从(cong)需求侧上对(dui)房地产市(shi)场健康(kang)平稳发展形成支撑。预计未(wei)来一段时间(jian)，我(wo)国房地产市(shi)场有望企稳回升。
拟设立3000亿元(yuan)保(bao)障性住(zhu)房再贷款
“为(wei)了贯彻落实中央政治局会议精神，根据国务院部署，中国人民银行拟设立保(bao)障性住(zhu)房再贷款，作为(wei)新创设的结(jie)构性货币政策工具(ju)。” 陶玲表示(shi)，按照(zhao)“政府(fu)主导、市(shi)场化运作”的思路，由中国人民银行提供低成本再贷款资金，激(ji)励21家全国性银行机构按照(zhao)市(shi)场化原(yuan)则，向城市(shi)政府(fu)选定的地方国有企业发放(fang)贷款，支持以合理价格收(shou)购已建成未(wei)出售的商品房，用作保(bao)障性住(zhu)房。
据陶玲介(jie)绍，第(di)一，保(bao)障性住(zhu)房再贷款规模是3000亿元(yuan)，利(li)率1.75%，期限1年，可展期4次，发放(fang)对(dui)象为(wei)21家全国性银行。银行按照(zhao)自主决策、风险自担原(yuan)则发放(fang)贷款。中国人民银行按照(zhao)贷款本金的60%发放(fang)再贷款，可带动银行贷款5000亿元(yuan)。
第(di)二(er)，所(suo)收(shou)购的商品房严格限定为(wei)房地产企业已建成未(wei)出售的商品房，对(dui)不同所(suo)有制房地产企业一视同仁。按照(zhao)保(bao)障性住(zhu)房是用于满足工薪收(shou)入群体刚性住(zhu)房需求的原(yuan)则，严格把握(wo)所(suo)收(shou)购商品房的户型(xing)和面积标(biao)准。
第(di)三，城市(shi)政府(fu)选定地方国有企业作为(wei)收(shou)购主体。该国有企业及(ji)所(suo)属集团不得涉(she)及(ji)地方政府(fu)隐性债务，不得是地方政府(fu)融资平台，同时应具(ju)备银行授信要求和授信空间(jian)，收(shou)购后迅速配售或租赁。
第(di)四，自愿参与。城市(shi)政府(fu)根据当地保(bao)障性住(zhu)房需求、商品房库(ku)存水平等因素，自主决定是否(fou)参与。符合保(bao)障条件的工薪群体自主选择是否(fou)参与配售或租赁。房地产企业与收(shou)购主体平等协(xie)商，自主决定是否(fou)出售。21家银行按照(zhao)风险自担、商业可持续原(yuan)则，自主决策是否(fou)向收(shou)购主体发放(fang)贷款。
“这项政策是中国人民银行为(wei)支持构建房地产发展新模式出台的重要举措，有利(li)于通过市(shi)场化方式实现多重目标(biao)。” 陶玲指(zhi)出，一是加快存量商品房去库(ku)存。地方国有企业在银行支持下，市(shi)场化参与收(shou)购已建成未(wei)出售商品房，可以推动商品房市(shi)场去库(ku)存。二(er)是加快保(bao)障性住(zhu)房供给。收(shou)购后的商品房用作配售型(xing)或配租型(xing)保(bao)障性住(zhu)房，能(neng)够更好满足工薪收(shou)入群体的住(zhu)房需求。三是助力保(bao)交楼和“白名单”机制。房地产企业出售已建成商品房后，回笼资金可用于在建项目续建，改善房企的资金状(zhuang)况。对(dui)于上述政策，近期中国人民银行将出台正式文件《关于设立保(bao)障性住(zhu)房再贷款有关事宜的通知》。
招联首席研究员董希淼表示(shi)，中国人民银行创设新的结(jie)构性货币政策工具(ju)保(bao)障性住(zhu)房再贷款，具(ju)有三个(ge)方面的积极作用：第(di)一，提高银行助力消化存量商品房工作的积极性；第(di)二(er)，支持地方政府(fu)化解房地产市(shi)场风险，保(bao)障性住(zhu)房再贷款3000亿元(yuan)，可带动银行贷款5000亿元(yuan)，对(dui)相关城市(shi)房地产“去库(ku)存”是直接、有力的支持。三是促进房地产市(shi)场健康(kang)平稳发展。存量未(wei)出售的商品房被收(shou)购，房地产企业资金回笼后，可用于保(bao)交房及(ji)其他项目建设，形成良性循环。
调整(zheng)个(ge)人住(zhu)房贷款首付比例和利(li)率水平
“除结(jie)构性货币政策工具(ju)提供低成本政策资金外，人民银行关于房地产工作的主要职(zhi)责是房地产金融宏观审慎(shen)管理，重点是合理确定个(ge)人住(zhu)房贷款首付比例和利(li)率水平。”陶玲称。
今日，中国人民银行网站连发三条房地产金融政策通知，涉(she)及(ji)调整(zheng)商业性个(ge)人住(zhu)房贷款利(li)率政策、下调个(ge)人住(zhu)房公积金贷款利(li)率，以及(ji)联合国家金融监督管理总局发布调整(zheng)个(ge)人住(zhu)房贷款最(zui)低首付款比例政策。
一是下调住(zhu)房贷款最(zui)低首付比例5个(ge)百分点。《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于调整(zheng)个(ge)人住(zhu)房贷款最(zui)低首付款比例政策的通知》显示(shi)，对(dui)于贷款购买(mai)商品住(zhu)房的居民家庭，首套住(zhu)房商业性个(ge)人住(zhu)房贷款最(zui)低首付款比例调整(zheng)为(wei)不低于15%，二(er)套住(zhu)房商业性个(ge)人住(zhu)房贷款最(zui)低首付款比例调整(zheng)为(wei)不低于25%。
2023年8月，根据国务院部署，中国人民银行将全国层面最(zui)低首付比例政策统一为(wei)首套房20%、二(er)套房30%。各地在此基础上，因城施策自主决定政策下限。目前，除北上广深等8个(ge)城市(shi)外，其他城市(shi)均已选择执行20%、30%的全国底(di)线政策。
“此次，我(wo)们将全国层面的首套房贷最(zui)低首付比例从(cong)20%降(jiang)至15%，二(er)套房贷最(zui)低首付比例从(cong)30%降(jiang)至25%。调整(zheng)后，城市(shi)政府(fu)仍可据此因城施策。在城市(shi)政府(fu)确定的首付比例下限基础上，商业银行可根据客户风险状(zhuang)况自主决定具(ju)体的首付比例。最(zui)低首付比例优化后，可降(jiang)低居民购房门槛，有助于提振住(zhu)房消费(fei)。”陶玲解释(shi)称。
二(er)是取(qu)消全国层面房贷利(li)率政策下限。《中国人民银行关于调整(zheng)商业性个(ge)人住(zhu)房贷款利(li)率政策的通知》显示(shi)，取(qu)消全国层面首套住(zhu)房和二(er)套住(zhu)房商业性个(ge)人住(zhu)房贷款利(li)率政策下限。目前全国首套房贷利(li)率政策下限为(wei)贷款市(shi)场报价利(li)率(LPR)减0.2个(ge)百分点，二(er)套房为(wei)LPR加0.2个(ge)百分点。
陶玲进一步指(zhi)出，此次决定，不再设置全国层面首套房和二(er)套房贷款利(li)率政策下限。对(dui)于一线城市(shi)和部分热点城市(shi)，城市(shi)政府(fu)仍可因城施策。自主决定当地房贷利(li)率政策下限。如未(wei)来房地产市(shi)场供求关系发生较大改变(bian)，中国人民银行将及(ji)时恢复执行政策下限或指(zhi)导城市(shi)政府(fu)恢复政策下限，调节供需。取(qu)消房贷利(li)率政策下限后，商业银行可根据客户风险状(zhuang)况，自主决定利(li)率水平，实现房贷利(li)率市(shi)场化。
三是下调公积金贷款利(li)率0.25个(ge)百分点。《中国人民银行关于下调个(ge)人住(zhu)房公积金贷款利(li)率的通知》显示(shi)，自2024年5月18日起，下调个(ge)人住(zhu)房公积金贷款利(li)率0.25个(ge)百分点，5年以下(含5年)和5年以上首套个(ge)人住(zhu)房公积金贷款利(li)率分别调整(zheng)为(wei)2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第(di)二(er)套个(ge)人住(zhu)房公积金贷款利(li)率分别调整(zheng)为(wei)不低于2.775%和3.325%。
在光大银行金融市(shi)场部宏观研究员周(zhou)茂华看来，公积金房贷利(li)率下调，一方面是配合商业房贷利(li)率下行；另一方面，降(jiang)低公积金购房成本，有助于释(shi)放(fang)住(zhu)房消费(fei)潜力。
房地产是我(wo)国支柱产业，房地产市(shi)场关联很多上下游行业，其健康(kang)平稳发展对(dui)经济恢复回升具(ju)有重要意义。促进金融与房地产良性循环，既是房地产市(shi)场健康(kang)平稳发展的需要，也(ye)是防范化解金融风险的需要。
“5月17日，金融管理部门连发三个(ge)文件，从(cong)住(zhu)房贷款首付比例、利(li)率两个(ge)方面对(dui)住(zhu)房信贷政策进行调整(zheng)，具(ju)有多个(ge)方面积极意义。” 董希淼表示(shi)，一是适当降(jiang)低居民住(zhu)房消费(fei)门槛。首付比例显著下降(jiang)，将更好满足刚性和改善性住(zhu)房需求。二(er)是减轻居民住(zhu)房消费(fei)负担。取(qu)消全国性的住(zhu)房贷款利(li)率政策下限，降(jiang)低住(zhu)房公积金贷款利(li)率25基点，将推动住(zhu)房贷款利(li)率继续降(jiang)低。三是传递出稳定房地产市(shi)场的明确信号。此次住(zhu)房信贷政策调整(zheng)力度较大，超出预期。房地产短期看金融、长期看人口，住(zhu)房信贷政策大幅度调整(zheng)，有助于稳定居民住(zhu)房消费(fei)信心，进而提高居民住(zhu)房消费(fei)的意愿和能(neng)力。