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中国网(wang)财经5月29日(ri)讯 5月27日(ri)，上海市(shi)住房和(he)城(cheng)乡(xiang)建设管(guan)理委员会等(deng)四部门联合印发(fa)《关于优化本市(shi)房地产市(shi)场平稳(wen)健康发(fa)展政策措施的通知(zhi)》(下称“《通知(zhi)》”)。提出调(diao)整优化住房限购政策、支持多子女(nu)家庭合理住房需求(qiu)、优化住房信贷政策、支持“以(yi)旧换新”以(yi)及优化土地和(he)住房供应(ying)等(deng)九条政策措施。《通知(zhi)》自(zi)2024年5月28日(ri)起施行(xing)。
在上海易居房地产研究院研究总监严跃进看来，此次上海一揽子房地产政策，将发(fa)挥积极作用和(he)效应(ying)。此次政策统筹市(shi)场和(he)保障、存量和(he)增(zeng)量，在提升住房品(pin)质、促进职住平衡同时，更好满(man)足了居民刚性住房需求(qiu)和(he)多样化改(gai)善性住房需求(qiu)。
重点支持非沪籍三类人群购房需求(qiu)
上海此次调(diao)整优化住房限购政策。政策优化涉及内容丰富，覆盖外(wai)地户籍、人才(cai)、单身、离异、企业、多孩家庭、赠予等(deng)层(ceng)面(mian)。
具体来看，一是优化非沪籍居民购房条件。将非沪籍居民购房所需缴纳社保或(huo)个(ge)税年限从“连续缴纳满(man)5年及以(yi)上”调(diao)整为“连续缴纳满(man)3年及以(yi)上”；新城(cheng)以(yi)及南北转型等(deng)重点区域的非沪籍人才(cai)购房相应(ying)从“连续缴纳满(man)3年及以(yi)上”调(diao)整为“连续缴纳满(man)2年及以(yi)上”，自(zi)贸区临港新片(pian)区的非沪籍人才(cai)购房继续执行(xing)“连续缴纳满(man)1年及以(yi)上”规定。
二是扩大(da)重点区域非沪籍人才(cai)以(yi)及非沪籍单身人士购房区域。立足促进区域职住平衡，将新城(cheng)以(yi)及南北转型等(deng)重点区域的非沪籍人才(cai)购房区域，扩大(da)至所在区全域；非沪籍单身人士购房区域，扩大(da)至外(wai)环(huan)内二手(shou)住房。
“此次在人群上重点支持非户籍人才(cai)，非户籍居民，非户籍单身这三类人群的购房需求(qiu)。” 广东省城(cheng)规院住房政策研究中心首席研究员李(li)宇嘉接受中国网(wang)财经记者采访时表示。
严跃进也表示，此次购房者问的一个(ge)核心的问题是关于上海市(shi)区购房。通俗来说，外(wai)地人若是有3年社保，无(wu)论单身还是已经结婚，在市(shi)区即黄浦、虹口类似(si)区域就可以(yi)买一套二手(shou)房。
此外(wai)，《通知(zhi)》还取消离异购房限制，调(diao)整住房赠与规定，支持企业购买小户型二手(shou)住房用于职工租住。
在李(li)宇嘉看来，此次企业购买小户型老旧二手(shou)住房、小户型住房，用于职工租住的，不再限定购买住房套数。目的是促进二手(shou)房流转，特别是考虑到上海老破小挂牌较多，去(qu)化压力大(da)，导致(zhi)置换需求(qiu)收租。
对(dui)二孩及以(yi)上的多子女(nu)家庭(包括本市(shi)户籍和(he)非本市(shi)户籍居民家庭)，在执行(xing)现有住房限购政策基础上，可再购买1套住房；优化多子女(nu)家庭在个(ge)人住房贷款中首套住房认定标准(zhun)。
“社保缴纳年限缩短、单身可以(yi)买市(shi)区二手(shou)房、离婚和(he)赠予的购房政策放宽等(deng)是此次政策最受关注的几个(ge)政策点，说明对(dui)于购房方面(mian)的积极性在增(zeng)加。”严跃进表示。
首套房商(shang)贷最低首付降至不低于20%
在优化住房信贷政策方面(mian)，《通知(zhi)》明确，首套住房商(shang)业性个(ge)人住房贷款利率下限调(diao)整为不低于相应(ying)期限贷款市(shi)场报价利率(LPR)减45个(ge)基点(调(diao)整后，5年期以(yi)上房贷利率下限目前为3.5%)，最低首付款比(bi)例调(diao)整为不低于20%。
二套住房商(shang)业性个(ge)人住房贷款利率下限调(diao)整为不低于LPR减5个(ge)基点(调(diao)整后，5年期以(yi)上房贷利率下限目前为3.9%)，最低首付款比(bi)例调(diao)整为不低于35%；自(zi)贸区临港新片(pian)区以(yi)及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个(ge)行(xing)政区全域继续实行(xing)差(cha)异化政策，二套住房商(shang)业性个(ge)人住房贷款利率下限调(diao)整为不低于LPR减25个(ge)基点(调(diao)整后，5年期以(yi)上房贷利率下限目前为3.7%)，最低首付款比(bi)例调(diao)整为不低于30%。
公积金贷款方面(mian)，对(dui)购买首套住房的职工，个(ge)人公积金(含补充公积金)最高贷款额度调(diao)整为80万元，家庭公积金(含补充公积金)最高贷款额度调(diao)整为160万元。多子女(nu)家庭贷款购买首套住房，最高贷款额度在此基础上上浮(fu)20%政策不变(bian)，即最高可达192万元。
申请公积金贷款购买首套住房的，最低首付款比(bi)例调(diao)整为20%；申请公积金贷款购买第(di)二套改(gai)善型住房的，最低首付款比(bi)例调(diao)整为35%，所购住房在自(zi)贸区临港新片(pian)区以(yi)及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个(ge)行(xing)政区的，最低首付款比(bi)例调(diao)整为30%。
在李(li)宇嘉看来，降低首付和(he)房贷利率下限，一方面(mian)是顺应(ying)和(he)贯彻“517”楼市(shi)新政部署(shu)，另一方面(mian)也是针对(dui)本地非户籍和(he)非户籍人才(cai)群体多，需要加大(da)优惠力度。不过他也指出，首付也并没有降至15%和(he)20%，做到了与非一线(xian)城(cheng)市(shi)的差(cha)异性。
“下一步的走势要看后续市(shi)场走势，如(ru)果下滑颓势不改(gai)，未来可能还会下调(diao)首付和(he)利率，为后续留足政策空间。”李(li)宇嘉称。
区域上，李(li)宇嘉指出，此次重点支持外(wai)围区域。例如(ru)新城(cheng)以(yi)及南北转型，自(zi)贸区临港新片(pian)区。“这与近期深(shen)圳、北京调(diao)控(kong)逻辑是一致(zhi)的，即外(wai)围过去(qu)若干年供地太多，新房库存消化压力大(da)。同时，也想通过购房疏解，将人口和(he)产业同步疏解。”他表示。
其他一线(xian)城(cheng)市(shi)有望跟(gen)进
5月二手(shou)房成交承压，年内累计表现不及去(qu)年。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年5月(统计时间截至27日(ri))上海二手(shou)房成交14185套，较4月下降22.3%，较去(qu)年同期下降5.2%；今(jin)年前5月累计成交74305套，较去(qu)年同期下滑10.2%。
“市(shi)场情(qing)绪亟待改(gai)善，以(yi)及二手(shou)房成交热度也并未完全恢复等(deng)依旧在推(tui)动着(zhe)政策松绑的持续进行(xing)，政策支持具有一定的必(bi)要性。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪在接受中国网(wang)财经记者采访时表示。“而上海本次新政的松绑力度及涉猎宽度均(jun)上升到了新高度。”
“此次政策说明目前房地产‘四低’导向，即低门槛(kan)、低房价、低首付、低利率。”在严跃进看来，其对(dui)于房地产的入市(shi)成本具有积极的作用，也在很(hen)大(da)程度上提振了房地产市(shi)场。
关荣雪认为，从本次新政的影响来看，对(dui)购房者释放了强烈利好信号，新政之(zhi)后符合购房资格的群体会明显增(zeng)加，购房需求(qiu)释放增(zeng)多，预计积极效果将率先体现在新房的来访量和(he)二手(shou)房带看量，逐步显现在成交端。同时，在当下市(shi)场对(dui)一线(xian)城(cheng)市(shi)政策松绑的呼(hu)声已经达到高点的背景下，上海本次新政对(dui)市(shi)场信心的提振影响似(si)乎更为深(shen)远，将更好的引导市(shi)场预期，预计其他一线(xian)城(cheng)市(shi)也会跟(gen)进。