美(mei)联(lian)储抗通胀(zhang)的“最后(hou)一公里”，被(bei)房租扼住(zhu)喉咙。
近日，有“新美(mei)联(lian)储通讯社”之称的华尔(er)街日报记(ji)者Nick Timiraos撰(zhuan)文(wen)指出，居高不下的房租正在阻碍美(mei)联(lian)储的抗通胀(zhang)斗争(zheng)。
文(wen)章解(jie)释称，因(yin)住(zhu)房通胀(zhang)的权重高达CPI指数的三分之一和PCE物价指数的六分之一，因(yin)此(ci)对整体通胀(zhang)的影响(xiang)很大。而住(zhu)房通胀(zhang)中，房价会受到投资因(yin)素的影响(xiang)，房租则更能反(fan)应市场的真实情况，因(yin)此(ci)后(hou)者比前者更为关键。
Timiraos在文(wen)中表示(shi)，疫情期间(jian)的房租飙升很大程度上推升了(le)通货膨胀(zhang)。目前租金通胀(zhang)仍处于高位水平，但呈现出下行趋势。
疫情期间(jian)，在需求和收入同时(shi)强(qiang)劲、房屋库存处历史低(di)位的背景下，新签约的租金指数一度飙升，有数据显示(shi)，2022年独栋住(zhu)宅（美(mei)国住(zhu)房的主体）租金上涨了(le)14%。
随(sui)后(hou)，新建公寓分流了(le)对独栋住(zhu)宅市场的强(qiang)劲需求、经通胀(zhang)调整后(hou)收入增长降(jiang)温，独栋住(zhu)宅租金开(kai)始下滑。
由(you)于大多数租户的租金每年只变动(dong)一次(ci)，因(yin)此(ci)新租约租金的体现较为滞后(hou)。根据已有的市场租金数据，美(mei)联(lian)储官员、华尔(er)街投资者和私营部门经济学家(jia)认为，2022年底以来，住(zhu)房通胀(zhang)已有所放缓。
疫情期间(jian)，在需求和收入同时(shi)强(qiang)劲、房屋库存处历史低(di)位的背景下，新签约的租金指数一度飙升，有数据显示(shi)，2022年独栋住(zhu)宅（美(mei)国住(zhu)房的主体）租金上涨了(le)14%。
随(sui)后(hou)，新建公寓分流了(le)对独栋住(zhu)宅市场的强(qiang)劲需求、经通胀(zhang)调整后(hou)收入增长降(jiang)温，独栋住(zhu)宅租金开(kai)始下滑。
由(you)于大多数租户的租金每年只变动(dong)一次(ci)，因(yin)此(ci)新租约租金的体现较为滞后(hou)。根据已有的市场租金数据，美(mei)联(lian)储官员、华尔(er)街投资者和私营部门经济学家(jia)认为，2022年底以来，住(zhu)房通胀(zhang)已有所放缓。
今年以来，“停滞”的通胀(zhang)数据尤(you)其是核心通胀(zhang)似(si)乎并(bing)未影响(xiang)美(mei)联(lian)储年内降(jiang)息的计划，文(wen)章解(jie)释道，因(yin)为美(mei)联(lian)储对住(zhu)房成本最终将放缓并(bing)推动(dong)通胀(zhang)下行至2%这一点充满信心。
华尔(er)街见闻(wen)此(ci)前提及，渣(zha)打银行的首席(xi)外汇策略(lue)师Steven Englander新近报告表示(shi)，如果密切观察住(zhu)房成本，特别是CPI中的住(zhu)房通胀(zhang)相(xiang)关指标——自住(zhu)房业主等(deng)价租金（OER），就会发现，有理由(you)乐观地预计，住(zhu)房通胀(zhang)可能很快下行，并(bing)且拉动(dong)核心通胀(zhang)下行。
本周三，美(mei)国劳工统计局将公布4月CPI。目前经济学家(jia)普遍预测(ce)，4月CPI同比将由(you)上月的3.5%小幅放缓至3.4%，核心CPI同比同样放缓，由(you)3.8%下行至3.6%。
租金通胀(zhang)需要降(jiang)多少？
既然房租放缓是将核心通胀(zhang)率降(jiang)至美(mei)联(lian)储目标的关键，那(na)么(me)需要租金通胀(zhang)到底需要降(jiang)多少呢？
分项来看(kan)，文(wen)章将核心通胀(zhang)分为了(le)三个子项：商品通胀(zhang)、住(zhu)房通胀(zhang)、非住(zhu)房服务通胀(zhang)。
文(wen)章指出，在疫情前，商品通胀(zhang)率约为-1%，住(zhu)房通胀(zhang)率约为2.5%-3.5%，非住(zhu)房服务通胀(zhang)约略(lue)高于2%——总体核心通胀(zhang)率略(lue)低(di)于2%。
因(yin)此(ci)，要想让通胀(zhang)率回到2%水平，非住(zhu)房服务通胀(zhang)率必须从现在的3.5%降(jiang)至3%以下，住(zhu)房通胀(zhang)率必须从5.8%降(jiang)至3.5%左右。
“最后(hou)一公里”不好走
不过，仍有观点认为，租金通胀(zhang)下行的前景没(mei)有那(na)么(me)乐观。
文(wen)章表示(shi)，许(xu)多经济学家(jia)认为，近年来新租约租金下行的趋势的确会推动(dong)住(zhu)房通胀(zhang)降(jiang)温，但这个过程会比想象(xiang)中来的更久。Timiraos解(jie)释道：
“因(yin)为在高利率影响(xiang)下，更多的住(zhu)户的购房意愿低(di)迷，续租需求更高。这可能会延长新租约租金下降(jiang)体现在整体通胀(zhang)中所需的时(shi)间(jian)。”
“因(yin)为在高利率影响(xiang)下，更多的住(zhu)户的购房意愿低(di)迷，续租需求更高。这可能会延长新租约租金下降(jiang)体现在整体通胀(zhang)中所需的时(shi)间(jian)。”
另一重风险在于，新公寓也陷入了(le)供需紧张的局面。
华尔(er)街见闻(wen)此(ci)前提及，与公寓相(xiang)比，住(zhu)房通胀(zhang)更易受独栋住(zhu)宅租金的影响(xiang)，因(yin)为后(hou)者是美(mei)国住(zhu)房的主体。而近年来租金放缓的一个重要原因(yin)就在于，新建公寓的供应量迅速增长，分流了(le)对独栋住(zhu)宅的强(qiang)劲需求。
但文(wen)章指出，有一些行业高管表示(shi)，由(you)于移民增长以及就业和工资稳步增长，对新建公寓的需求正在重新加速，这可能导致独栋住(zhu)宅市场再度升温。
根据房地产公司Camden Property Trust的数据，目前，其旗下公寓租户搬离的比例已降(jiang)至9%，为该公司30年来的最低(di)水平。一般来说，正常的搬离率在15%-18%的水平。
该公司CEO Ric Campo表示(shi)：
“实际情况是，需求比大多数人的预期要多得多。”
“实际情况是，需求比大多数人的预期要多得多。”