继深圳(chou)、广州等城市之后(hou)，东莞也加入了(le)商品房“以旧(jiu)换新”的队(dui)列。
日前，东莞五部门联合发布《关于进一步优化房地产相(xiang)关政策的通知》（下称“通知”）提出，鼓励房地产开发企业、房地产经纪机构(gou)、购房人三方联动开展“以旧(jiu)换新”活动，助力打通一、二手房置换链条。
尽管《通知》没有明确东莞商品房“以旧(jiu)换新”的具(ju)体操作方法，记者在走访过程中发现(xian)，有个别楼盘(pan)早已率先试水，操作方法虽大同小异，细节却各有千秋。
南城恒(heng)兆公馆项目(mu)打出“‘以旧(jiu)换新’享钜惠”的宣传(chuan)口(kou)号。
位于东莞万江(jiang)的万科(ke)中天世纪水岸(an)和保利首(shou)铸(zhu)鹭湾项目(mu)，分别推出了(le)“以旧(jiu)换新”最高享10万元的购房优惠，以及“卖一买一”最高补贴30万元的活动。另外，位于南城的恒(heng)兆公馆也打出了(le)“‘以旧(jiu)换新’享钜惠”的宣传(chuan)口(kou)号，以吸引有置换需求(qiu)的市民前来购买新房。
东莞商品房“以旧(jiu)换新”对(dui)房地产市场影响几(ji)何？戴德梁行研究院副院长张晓端在接受南都记者专访时表示，商品房“以旧(jiu)换新”本(ben)身(shen)是一个比较市场化的手段，起到方向性的引领作用(yong)。但(dan)具(ju)体能不能落到实处，还要看各方的优惠补贴力度，以及更多清晰可行的细则落地。
现(xian)状
“以旧(jiu)换新”最高优惠10万元
有楼盘(pan)称已有多位市民成功置换
在东莞发文(wen)鼓励开展商品房“以旧(jiu)换新”的第二天，万科(ke)中天世纪水岸(an)“以旧(jiu)换新”专项团(tuan)队(dui)的刘先生就(jiu)在朋友圈发布了(le)一条信息，内容为“‘莞八条’出台后(hou)的第一天，红姐一家‘以旧(jiu)换新’签(qian)约(yue)万科(ke)”。
这并不是该项目(mu)第一个成功“以旧(jiu)换新”置换的例子。刘先生告(gao)诉记者，项目(mu)推出“以旧(jiu)换新”活动已有两个月左右(you)时间，在这期(qi)间有100多批次客户咨询“以旧(jiu)换新”，32人交了(le)购房诚意金(jin)，6人通过“以旧(jiu)换新”成功换房。
万科(ke)中天世纪水岸(an)项目(mu)推出“以旧(jiu)换新”活动。
记者采访了(le)解到，万科(ke)中天世纪水岸(an)项目(mu)“以旧(jiu)换新”采取的目(mu)前较为常见的市场联动模式。项目(mu)通过组建专项团(tuan)队(dui)，协助市民旧(jiu)房二手挂牌交易等事宜，并设有专项奖励给到中介，加快旧(jiu)房销售周(zhou)期(qi)。
其中旧(jiu)房由(you)专业团(tuan)队(dui)现(xian)场勘察后(hou)进行价(jia)格评估，与市民协商旧(jiu)房挂牌价(jia)格。在确认旧(jiu)房挂牌价(jia)格后(hou)，旧(jiu)房即(ji)可成为二手主推房源。在新房方面(mian)，市民选定拟购买新房房号后(hou)，交订金(jin)后(hou)可锁定房源，最终成功置换即(ji)可享受额外10万元的购房优惠。
刘先生告(gao)诉记者，其实早在去年，就(jiu)有部分购房者来咨询项目(mu)能否做“以旧(jiu)换新”。“这部分想要‘以旧(jiu)换新’的购房者，大多是想要三房换四房、楼梯(ti)房换电梯(ti)房，或是想从周(zhou)边镇街换到城区来。”他(ta)还称，现(xian)在有大概(gai)十分之一的来访客户都是奔着“以旧(jiu)换新”来的，参与“以旧(jiu)换新”的意愿很强烈。
“我们最近(jin)一个‘以旧(jiu)换新’案例，客户就(jiu)住在我们项目(mu)周(zhou)边的一个小区，一家六口(kou)三代同堂，生活在一个小三房里(li)面(mian)。客户考虑到将来孩子大了(le)，房子不够住，就(jiu)想换一个大四房。”刘先生称，当时这位客户来项目(mu)看房，现(xian)场销售就(jiu)告(gao)知他(ta)现(xian)在有“以旧(jiu)换新”活动，很快双方就(jiu)达成了(le)协议，并最终成功置换新房。
记者还了(le)解到，市民通过“以旧(jiu)换新”方式购买新房并无特(te)别限制，在售房源都可以选。在“卖旧(jiu)”价(jia)格方面(mian)，刘先生坦言，若想快速售出二手房，还是需要在价(jia)格方面(mian)给予一定让步。
5月31日，记者又走访了(le)位于东莞南城的恒(heng)兆公馆项目(mu)。在该项目(mu)外立面(mian)的广告(gao)标语(yu)上，记者看到上面(mian)赫(he)然写着“‘以旧(jiu)换新’享钜惠”的字样。
随后(hou)，记者以购房者身(shen)份咨询该项目(mu)“以旧(jiu)换新”的操作方法，现(xian)场销售人员表示“如果你有房子在卖的话，我们价(jia)格就(jiu)会优惠一点，最高可以减(jian)20万元”。
其还称，项目(mu)并不帮卖，只是可以在新房价(jia)格上面(mian)再优惠一点。但(dan)当记者进一步询问具(ju)体的优惠计算方法时，该销售人员并不愿意过多透(tou)露，只是含糊(hu)其辞称“我们报的价(jia)格就(jiu)已经是优惠后(hou)的价(jia)格”。
“卖一买一”最高补贴30万元
工作人员称能否置换关键(jian)在于消(xiao)费者
位于东莞万江(jiang)的保利首(shou)铸(zhu)鹭湾项目(mu)，近(jin)日也宣布开启“卖一买一”最高补贴30万元的优惠活动。
日前，南都记者以购房者身(shen)份致电该项目(mu)营销中心，工作人员向记者证(zheng)实了(le)活动的真实性，并告(gao)诉记者，想要参与该项目(mu)“以旧(jiu)换新”的活动，需要先签(qian)约(yue)新房认购书，同时还要签(qian)署独家房源委托协议。
保利首(shou)铸(zhu)鹭湾项目(mu)“以旧(jiu)换新”宣传(chuan)海(hai)报。图源：“保利在东莞”公众号
在新房完成草签(qian)后(hou)，将锁房半年，同时购房者的二手房将由(you)保利旗下二手平台进行帮卖，通过发动中介销售，促进二手房成交。该工作人员还称，购房者最高可享受新房销售价(jia)格10%的补贴，最高可补贴30万。若是购房者通过其他(ta)中介平台售出二手房，那么(me)将无法享受到该项目(mu)“卖一买一”的购房补贴。
对(dui)于项目(mu)“卖旧(jiu)”成功率这一问题上，该工作人员则表示，项目(mu)开启“以旧(jiu)换新”活动还不到一个月时间，目(mu)前还没有成功“以旧(jiu)换新”的案例。“但(dan)项目(mu)目(mu)前已有多名购房者参与了(le)‘以旧(jiu)换新’的活动。”其补充说道。
该工作人员还称，能否真正(zheng)实现(xian)住房“以旧(jiu)换新”，关键(jian)还是取决于消(xiao)费者。“因为旧(jiu)房最终卖多少钱(qian)、要不要卖，都是由(you)业主自己来定。但(dan)如果想要快点成交，那当然是越便宜越好。”
记者还注意到，位于桥头镇的保利紫云项目(mu)，则在去年就(jiu)开始对(dui)外宣传(chuan)可“以旧(jiu)换新”。随后(hou)，记者以购房者身(shen)份致电该项目(mu)营销中心时，工作人员告(gao)诉记者“的确是可以‘以旧(jiu)换新’，但(dan)具(ju)体优惠额度需要再跟公司确认”。
其还称，市民要参与项目(mu)“以旧(jiu)换新”活动，需要先交5%的首(shou)付款，在旧(jiu)房卖掉之后(hou)再补齐首(shou)付款进行网签(qian)。对(dui)于旧(jiu)房的交易，该工作人员则坦言“我们的平台渠道不一定能帮忙(mang)卖掉旧(jiu)房，只是帮忙(mang)的性质，消(xiao)费者也可以多找几(ji)家中介一起卖房，这样会更好一点”。
观点
“以旧(jiu)换新”起到方向性引领作用(yong)
未来还需更多清晰可行的细则落地
近(jin)段时间以来，“以旧(jiu)换新”俨(yan)然成为楼市热词(ci)。从当前各地商品房“以旧(jiu)换新”的操作模式看，主要是采取国企收购、市场联动、税费补贴这三种模式。
在东莞，从记者走访的情况看，大部分项目(mu)采取的都是第二种市场联动的模式，即(ji)购房者可在开发商处认购并锁定房源，并由(you)开发商委托的房地产经纪机构(gou)协助出售旧(jiu)房。若旧(jiu)房在一定期(qi)限内售出，就(jiu)可按流程购买新房，若旧(jiu)房未售出，则退还新房认购金(jin)。
东莞住宅小区。南都记者 刘媚/摄
那么(me)，“以旧(jiu)换新”对(dui)东莞房地产市场影响几(ji)何？戴德梁行研究院副院长张晓端在接受南都记者专访时表示，商品房“以旧(jiu)换新”本(ben)身(shen)是一个比较市场化的手段，为市民换房提供便利，释放改善型(xing)住房需求(qiu)，总体起到一个方向性的引领作用(yong)。但(dan)具(ju)体能不能落到实处，还要看各方的优惠补贴力度，以及更多清晰可行的细则落地。
张晓端还称，在过去二手房“卖一买一”存在很多不确定性，操作起来比较困难，还存在一定风险，因此很多人不敢轻易尝试。但(dan)现(xian)在可以“以旧(jiu)换新”，卖不掉二手房则无责退订新房，这个很关键(jian)，可以给到参与活动的二手房业主足够的安全垫(dian)。另外，此举对(dui)于房企加快去库存，以及改善型(xing)住房消(xiao)费需求(qiu)释放等都有积极的作用(yong)。
谈及商品房“以旧(jiu)换新”的难点，张晓端认为关键(jian)在于“要把房子卖出去”。“近(jin)期(qi)‘一揽子’政策落地对(dui)市场情绪带动明显，多个城市新房访问量、二手房带看量出现(xian)回(hui)升。但(dan)能否真正(zheng)促进成交，还需要市场面(mian)需求(qiu)活跃起来。如果大家对(dui)市场没有信心，那么(me)‘以旧(jiu)换新’的效果也不会太理想。”
中原地产研究院执行院长车(che)德锐在接受南都记者采访时表示，住房“以旧(jiu)换新”通过激发消(xiao)费者换房意愿，引导选购新房，提高其卖旧(jiu)买新的积极性，以实现(xian)提升楼市活跃度，促进改善型(xing)住房需求(qiu)释放的目(mu)的。
“这对(dui)东莞来说是一件好事，也很有意义，可以说是大势所趋，顺势而为。但(dan)要想真正(zheng)打通开发企业、中介机构(gou)与换房人这三方壁垒，还是有一定的难度。”车(che)德锐还称，从其他(ta)城市来看，住房“以旧(jiu)换新”的效果目(mu)前还并不明显。其认为，关键(jian)就(jiu)在于市场信心不足，直接影响了(le)“以旧(jiu)换新”的效果。
车(che)德锐还称，随着存量房时代的来临，市民的潜(qian)在换房需求(qiu)较为旺盛，但(dan)不解决二手房难卖这一核心问题，换新也就(jiu)无从谈起。他(ta)还称，现(xian)在东莞二手房的价(jia)格基本(ben)已经到底，加上近(jin)期(qi)“一揽子”政策的出台，“稳楼市”信号明确，后(hou)续还需要各方紧密配合，合力推动“以旧(jiu)换新”落地显效。
采写/摄影：南都记者 黄慧萍（除署名外）