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1、迈入政策红利期(qi)，房地产板(ban)块拐点已(yi)至(zhi)？
上周五，央行接连放出多个大招，引爆整(zheng)个房地产市场(chang)。
从(cong)取消住房贷款利率政策下(xia)限，下(xia)调(diao)公积金(jin)贷款利率，到史上最低首套(tao)房比例下(xia)限，再到央行将设立3000亿(yi)保障性(xing)住房再贷款，一(yi)系(xi)列超(chao)预期(qi)的政策下(xia)，港(gang)股(gu)、A股(gu)甚(shen)至(zhi)连美股(gu)市场(chang)，与国内房地产相(xiang)关的概念股(gu)均展现出强劲的涨幅表现。
在笔(bi)者看(kan)来，政策的调(diao)整(zheng)对房地产板(ban)块的影响是显著的，这不仅在于政策落地后直(zhi)接对行业基本面的正向作(zuo)用(yong)，还在于对整(zheng)个市场(chang)信(xin)心的恢复预期(qi)。不论是消费行为还是投资行为都将带给市场(chang)正反馈，推动已(yi)经沉寂多时的房地产市场(chang)走出谷底。
近日，相(xiang)关研报即提到此前美国房地产板(ban)块的经验，为后续行情的表现指引了(le)方向。
在2008年底至(zhi)2009年初，美国政府实施了(le)一(yi)系(xi)列金(jin)融救助措施，旨在为市场(chang)注入积极信(xin)号，尽管当时房地产市场(chang)的基本面尚(shang)未完全稳定，但这些措施已(yi)经对股(gu)价带来了(le)提前的催化效应。
具体来看(kan)，美国新(xin)建住房的销售低谷是在2010年11月出现的，而像霍顿（Horton）等美国头部房地产开发商的股(gu)价则(ze)在2009年1月触底，随后股(gu)价开始波动上升(sheng)。
（来源：wind，国金(jin)证券）
站在当选时点，有理由相(xiang)信(xin)，尽管房地产企业的基本面可能还需要时间来反应，但市场(chang)的预期(qi)已(yi)经发生了(le)积极的变化，这将为房地产板(ban)块带来新(xin)的投资机遇。
实际(ji)上，从(cong)楼市新(xin)政公布(bu)后的这个周末来看(kan)，售楼处“忙不过来”成了(le)多地楼市出现的热词，楼市被激活已(yi)经肉眼可见。
2、什(shi)么样的房企具备可持续的右侧机会？
如若留意到整(zheng)个房地产板(ban)块近期(qi)的表现，不难(nan)发现其实地产板(ban)块的拐点已(yi)经到来已(yi)久。
从(cong)富途(tu)行情显示的港(gang)股(gu)内房股(gu)板(ban)块表现来看(kan)，自(zi)4月16日至(zhi)今，整(zheng)个板(ban)块的涨幅已(yi)经达(da)到了(le)50%以(yi)上。
（来源：富途(tu)行情）
对此，也(ye)有不少机构开始向市场(chang)表示出了(le)谨慎的提醒。
其中，近日大摩就将对中国房地产板(ban)块的看(kan)法从(cong)“有吸(xi)引力”下(xia)调(diao)至(zhi)“与大市一(yi)致”。
大摩在报告(gao)中称，尽管在政策放松和投资者情绪改善的推动下(xia)，中资地产股(gu)4月中旬(xun)以(yi)来已(yi)大涨约50%，但基本面仍(reng)然疲弱，且下(xia)半(ban)年的不确定性(xing)较高。其认为，房地产库存清理计划的实施可能会因资金(jin)规模低于预期(qi)而令人失望；住房以(yi)旧换新(xin)政策和高线城市全面取消限购或引发二级市场(chang)供应大增(zeng)，短期(qi)房价下(xia)行压力加大。
在此背(bei)景下(xia)，大摩建议投资者继续选择防御性(xing)个股(gu)。大摩提示风险(xian)的观点颇有点“泼冷水之嫌”，不过依照当前情况来看(kan)，正所谓信(xin)心比黄金(jin)更重要。近期(qi)一(yi)系(xi)列政策实际(ji)上带来的正向效应有可能被机构低估。
如若市场(chang)认可大摩的观点，后续基本面的兑现不理想，那(na)么如其建议选择防御性(xing)个股(gu)不失为明(ming)智之选，既避(bi)免了(le)后续板(ban)块继续强化行情下(xia)的踏(ta)空风险(xian)，也(ye)能够在高安全边际(ji)中等待市场(chang)的新(xin)机遇。
那(na)么，在整(zheng)个板(ban)块颇有走出右侧的趋势下(xia)，如何(he)锚定防御性(xing)的机会？以(yi)下(xia)几个逻辑值(zhi)得参考。
首先(xian)，房企稳健的经营(ying)质素大于一(yi)切。
不可否认，近几年房地产市场(chang)正经历着(zhe)深(shen)刻的调(diao)整(zheng)，一(yi)众房企遭遇暴雷(lei)危机，当下(xia)政策的连续出台旨在稳定市场(chang)预期(qi)和提振信(xin)心。
在这样的背(bei)景下(xia)，稳健的经营(ying)质素仍(reng)然是决定房企生存和发展的关键。对于市场(chang)资金(jin)而言，选择那(na)些具备良好经营(ying)质素的房企，意味着(zhe)选择了(le)更高的确定性(xing)和更低的风险(xian)。
而从(cong)一(yi)众机构的观点来看(kan)，其也(ye)多把投资视角放在央国企上，这也(ye)正是因为这类企业通(tong)常拥有更稳健的经营(ying)基础、更强大的风险(xian)抵御能力和更可靠的政策支持。近期(qi)小摩也(ye)在研报中提及，近日内房板(ban)块经历回弹，该行预期(qi)，短期(qi)内可能仍(reng)会出现升(sheng)势，但由于部分民营(ying)发展商估值(zhi)已(yi)较高，行业可能会迎来喘定。摩通(tong)关注盈利能力具防守以(yi)及潜在股(gu)息(xi)增(zeng)长的企业。
以(yi)上实城开来看(kan)，作(zuo)为国有企业其在融资成本、土地获取、项目执行等方面具有天然优势，这些优势在市场(chang)调(diao)整(zheng)期(qi)尤为凸显竞争优势。
从(cong)此前公司(si)交出的年度(du)业绩来看(kan)，尽管过去(qu)的2023年一(yi)众房企亏损严重，但上实城开仍(reng)然取得了(le)不俗的表现。全年实现收(shou)入约79.54亿(yi)港(gang)元；毛利约33.25亿(yi)港(gang)元，同(tong)比增(zeng)长11.9%；公司(si)拥有人应占溢利约4.95亿(yi)港(gang)元，同(tong)比增(zeng)长21.6%。
此外，行业毛利率整(zheng)体下(xia)降背(bei)景下(xia)，上实城开的毛利率依旧保持大幅高于行业的水平，2023年毛利率达(da)到41.8%，呈现拐点向上之时。由这一(yi)系(xi)列数据(ju)足以(yi)看(kan)到其经营(ying)质素之高。
（来源：富途(tu)行情）
其次，短期(qi)业绩的兑现与长期(qi)业绩的潜力也(ye)是市场(chang)资金(jin)的核心关注点所在。
一(yi)方面，短期(qi)业绩的兑现显示了(le)房企的即时经营(ying)效率和市场(chang)适应能力，另一(yi)方面，长期(qi)业绩的潜力则(ze)体现了(le)其持续成长和价值(zhi)创造(zao)的能力。
前者来看(kan)，随着(zhe)政策端进(jin)一(yi)步降低居民的购房门槛(kan)，释放居民购房消费潜力，将利好房企的基本面修复。上实城开的开发项目广泛分布(bu)于核心的一(yi)、二、三线城市，其项目布(bu)局位置优良，吸(xi)引力强，将率先(xian)受益(yi)政策的落地，兑现业绩增(zeng)长。
另一(yi)方面，公司(si)土储资源充沛，此前财报显示，截至(zhi)2023年底，上实城开的土地储备含28个项目，分布(bu)于10个内地重点城市，包括上海、北京、天津、西安、重庆、无锡、沈阳、烟台、深(shen)圳及武(wu)汉(han)，当中大部分为建成及处于建设期(qi)的中、高档住宅及商用(yong)物业，未来可售规划建筑面积约348.2万(wan)平方米，足够未来3至(zhi)5年的发展。
此外，公司(si)还积极参与城市旧改，顺应了(le)政策支持的方向，有望进(jin)一(yi)步打开未来成长的空间。
可见，公司(si)既能在短期(qi)内保持业绩稳定，兑现确定性(xing)增(zeng)长，同(tong)时在长期(qi)规划中配合(he)政策趋势展现出清晰的发展战略和增(zeng)长点，这也(ye)将进(jin)一(yi)步增(zeng)强市场(chang)信(xin)心，提振市场(chang)预期(qi)。
最后，低估值(zhi)与分红带来的高安全边际(ji)。
当下(xia)上实城开估值(zhi)仍(reng)然处在低位，公司(si)市净率仅为0.18倍，而港(gang)股(gu)内房股(gu)板(ban)块市净率则(ze)在0.63倍。此外，公司(si)的稳健分红能力同(tong)样展现了(le)吸(xi)引力，目前股(gu)息(xi)率达(da)到了(le)5.66%。
近期(qi)，消息(xi)面上，提到据(ju)悉将考虑减免内地个人投资者通(tong)过港(gang)股(gu)通(tong)投资中国香港(gang)上市公司(si)的股(gu)息(xi)红利税。对此中金(jin)公司(si)认为，若港(gang)股(gu)通(tong)红利税减免得以(yi)落实，有望进(jin)一(yi)步提振内地投资者对于港(gang)股(gu)，尤其是高分红相(xiang)关板(ban)块的投资热情，短期(qi)提振情绪，长期(qi)也(ye)有助于改善港(gang)股(gu)市场(chang)流动性(xing)。在此背(bei)景下(xia)，上实城开的分红优势相(xiang)信(xin)也(ye)将有望进(jin)一(yi)步获得市场(chang)的认可。