7月(yue)22日，据中国人民银行公布，7月(yue)贷款市场报价利率（LPR）报价出炉，1年期LPR为3.35%，5年期以(yi)上LPR为3.85%，一年期和五年期以(yi)上均下调10个基点。
南都·湾财社记者注意到，这已经是央行年内第二次下调5年期LPR，合计下调35个基点。业内分析认为，虽然今年央行已经两次下调5年期LPR，但新增房贷利率下降速度依旧快于与早期存量房贷，两者利率差依旧在(zai)增大，存量房贷利率或仍有下行空间。
减轻房贷负担(dan)，强化稳(wen)楼市
7月(yue)22日，根据央行公告，自2024年2月(yue)将(jiang)5年期以(yi)上LPR下调25个基点后，央行年内再次下调5年期以(yi)上LPR，年内5年期以(yi)上LPR已累计下降了(le)35个基点。
5年期以(yi)上LPR适用贷款期限大于五年的贷款，目前商业性房贷利率一般就是参考5年期以(yi)上LPR利率。据南都·湾财社记者测算，对新增商业性房贷而言，5年期以(yi)上LPR下降35个基点，按房贷本金100万元、30年期、等额本息估算，每月(yue)可节省利息支出约202元，30年利息总额可节省超过7万元。
不过，存量商业性房贷客户还(hai)要等待(dai)贷款重(zhong)定价日。由于多数存量房贷的重(zhong)定价日为每年的1月(yue)1日，也就是这些存量房贷要等到明年1月(yue)才能(neng)享(xiang)受今年“降息”优惠。
东莞证券分析师吴晓彤认为，以(yi)LPR为定价基准的贷款利率下降，将(jiang)刺(ci)激实体经济的融资需(xu)求。其中，房贷利率也将(jiang)跟(gen)进下行，叠加5月(yue)17日房地(di)产 “四箭齐发”重(zhong)磅政(zheng)策，有望(wang)合力强化稳(wen)楼市效果。
缓解提前还(hai)贷现象
自去年以(yi)来，部分居(ju)民提前还(hai)房贷的现象一直备受关注。
房贷LPR改革后，居(ju)民的存量房贷利率可以(yi)跟(gen)着(zhe)LPR同(tong)步下调。但根据原先的规则要求，房贷浮动利率贷款以(yi)5年期LPR为定价基准加点形(xing)成（加点可为负值），加点数值在(zai)合同(tong)剩余期限内固定不变。
由于加点数值在(zai)合同(tong)剩余期限内固定不变，这就导致存量住房贷款利率主(zhu)要受到LPR利率水平的影响。
2024年以(yi)前，5年期以(yi)上LPR依旧在(zai)4%以(yi)上。据业内人士介(jie)绍，由于近(jin)年存款、基金、股票和理财等收益率下行，目前短期理财产品年化收益率能(neng)达到3%也开始变的稀缺；居(ju)民在(zai)缺少可投资产的情况下，出现了(le)抛售波动更大的股票、基金，提前还(hai)房贷的现象。
此外，据介(jie)绍，早几年各城市房贷利率多以(yi)5年期LPR为基准或减点20-30BP，对比现在(zai)减点最高可以(yi)去到大几十个基点。同(tong)样是找银行借钱，前后利息差异可能(neng)超过20/30BP，这引发了(le)一些借款人的通过贷款“以(yi)新换旧”即“房贷置换”的诉求。
去年，央行就提出，按照市场化、法(fa)治化原则，支持(chi)和鼓励商业银行与借款人自主(zhu)协商变更合同(tong)约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。但部分银行为了(le)自身(shen)利益不是很积(ji)极配合客户的提前还(hai)贷申请(qing)，甚(shen)至在(zai)手续和额度上设置一定的门槛限制借款人提前还(hai)贷。
央行整体降低5年期LPR，有利于缓解居(ju)民提前还(hai)贷、房贷置换的现象。
存量房贷利率或仍有下行空间
值得(de)注意的是，虽然央行年内已经两次下调5年期以(yi)上LPR，但目前存量房贷利率与新增房贷利率的利差依然在(zai)走(zou)阔。
自5月(yue)17日新政(zheng)取(qu)消房贷利率下限以(yi)来，全国多地(di)房贷利率频频下调。以(yi)广州为例，据南都·湾财社此前报道，7月(yue)15日起，国有四大行工商银行、农业银行、中国银行、建设银行统一下调广州地(di)区首套房房贷利率，首套房利率由3.4%（LPR-55bp）调整至3.2%（LPR-75bp）。
这也意味(wei)着(zhe)，7月(yue)15日后，广州新增房贷利率单次下降20个基点；据南都·湾财社记者了(le)解，今年以(yi)来，广州主(zhu)流(liu)新增房贷利率已经下降超60个基点。但今年两次5年期LPR调降后，存量房贷利率仅(jin)下降35个基点。
存量房贷利率调降呼声近(jin)期高涨，但市场争(zheng)议也一直存在(zai)。分析认为，一方面，在(zai)房贷利率取(qu)消下限之后，新的按揭贷款利率与存量房贷利率的利差再次攀升(sheng)，可能(neng)推动部分居(ju)民选择提前还(hai)款，这不利于提振(zhen)居(ju)民消费；但另(ling)一方面，考虑到银行利润考核、净息差等因素，存量房贷利率下调的确存在(zai)障碍。
“市场对于继续降息预期是存在(zai)的，因此除了(le)刚需(xu)以(yi)外，其他购房需(xu)求可能(neng)会选择等待(dai)，特别是房价还(hai)在(zai)下跌且有下跌预期的情况下”，广东省住房政(zheng)策研究中心首席研究员李(li)宇嘉认为。
李(li)宇嘉表示，长债无风险利率下降，且低于按揭利率，导致居(ju)民贷款的积(ji)极性也受挫，因此降息仅(jin)利好刚需(xu)买(mai)房。目前各地(di)呼声较高的存量房贷降息工作，其实更多是指下降基点，若(ruo)目前新增房贷利率与早期存量房贷利率差持(chi)续增大，或将(jiang)使得(de)下半年降低存量房贷利率的工作提上议程。
采写(xie):南都·湾财社见习记者 黄(huang)顺威