新华社7月21日受权全文播发(fa)《中共中央关于进一步全面深化改(gai)革、推进中国式(shi)现代化的决定》（下称《决定》）。
《决定》提出(chu)，健全保(bao)障和改(gai)善(shan)民生制度体系，加(jia)快建立租购并举的住房(fang)制度，加(jia)快构建房(fang)地(di)产发(fa)展新模式(shi)。加(jia)大保(bao)障性住房(fang)建设(she)和供给，满足工薪群体刚(gang)性住房(fang)需求。支(zhi)持(chi)城乡(xiang)居民多样化改(gai)善(shan)性住房(fang)需求。充分赋予(yu)各城市政府房(fang)地(di)产市场调控自(zi)主权，因城施策，允许(xu)有关城市取消或调减住房(fang)限购政策、取消普通(tong)住宅(zhai)和非普通(tong)住宅(zhai)标(biao)准。改(gai)革房(fang)地(di)产开发(fa)融资方式(shi)和商品房(fang)预售制度。完善(shan)房(fang)地(di)产税收制度。
上(shang)海交通(tong)大学住房(fang)与城乡(xiang)建设(she)研(yan)究中心主任陈杰(jie)指出(chu)，随着房(fang)地(di)产供求关系发(fa)生重大变化，房(fang)地(di)产调控政策工具也要相应改(gai)变和进阶，从原来高度依赖行政化手段转向市场化手段为(wei)主，更加(jia)注重基于城市住房(fang)供需特征和城市发(fa)展需求来精准施策。此外，更加(jia)强(qiang)调运(yun)用“市场+保(bao)障”相结合的机制来进行住房(fang)资源配置，并以着力支(zhi)持(chi)住房(fang)刚(gang)需和释放住房(fang)改(gai)善(shan)需求为(wei)中心点进行施策。
“新时(shi)期‘房(fang)住不炒’的基本理念仍会坚持(chi)，房(fang)地(di)产市场会在房(fang)地(di)产开发(fa)融资及预售制度变革及信贷财税土地(di)相关配套制度的改(gai)革完善(shan)驱(qu)动下，让商品房(fang)更加(jia)回归商品属性，降低(di)获(huo)取门槛(kan)，可(ke)及性更高，供需匹配更好提升，房(fang)地(di)产市场更加(jia)平稳健康发(fa)展。”陈杰(jie)说道。
加(jia)快建立租购并举的住房(fang)制度
《决定》提出(chu)，健全保(bao)障和改(gai)善(shan)民生制度体系，加(jia)快建立租购并举的住房(fang)制度，加(jia)快构建房(fang)地(di)产发(fa)展新模式(shi)。
广东省住房(fang)政策研(yan)究中心首席研(yan)究员李宇嘉提到，打造租购并举的住房(fang)制度，写入了党的十九大、党的二十大的报告中，是我国新时(shi)期住房(fang)制度发(fa)展的方向，也是房(fang)地(di)产新模式(shi)框架(jia)中住房(fang)供给侧结构性改(gai)革的主要内容。
李宇嘉认为(wei)，目(mu)前来看，住房(fang)需求的主体是新市民、年轻(qing)人、外来人口，其中也有工薪阶层(ceng)和人才群体。他们居住的模式(shi)就是先租后买，甚至是长租。租购并举的住房(fang)制度，一方面将租房(fang)作为(wei)重要的、等同(tong)于买房(fang)的居住形式(shi)，要在公共服务上(shang)实现均等化，比如租房(fang)可(ke)以落户(hu)，推行由常住地(di)登记户(hu)口提供基本公共服务制度，租房(fang)可(ke)以入读公办义务教育等。近年来，租购并举的住房(fang)制度已见雏形，热点城市规模化的租赁住房(fang)供给占(zhan)到近三成，租房(fang)可(ke)以落户(hu)、享(xiang)受公办教育已经在热点城市落地(di)。
ICCRA住房(fang)租赁产业(ye)研(yan)究院院长赵(zhao)然也指出(chu)，在“租购并举”的国策引导下，随着保(bao)障性租赁住房(fang)筑底(di)的逐步完成，解决了新市民和青年人群体的基本居住需求，为(wei)他们提供了稳定的住房(fang)保(bao)障。展望未来，可(ke)以预期租赁服务的目(mu)标(biao)人群将逐渐从刚(gang)需的新市民和青年人扩展到改(gai)善(shan)性人群，这一转变将进一步彰显租赁住房(fang)在整体房(fang)地(di)产发(fa)展新模式(shi)中的重要性。改(gai)善(shan)性人群不仅追求住房(fang)的基础功能，更注重居住品质和环境，将进一步促使租赁住房(fang)市场向多元化和高质量方向发(fa)展。
城乡(xiang)居民纳入住房(fang)需求，支(zhi)持(chi)住房(fang)需求多样化发(fa)展
《决定》提出(chu)，加(jia)大保(bao)障性住房(fang)建设(she)和供给，满足工薪群体刚(gang)性住房(fang)需求。支(zhi)持(chi)城乡(xiang)居民多样化改(gai)善(shan)性住房(fang)需求。
在当前的住房(fang)保(bao)障体系中，保(bao)障性住房(fang)主要包括(kuo)配租型保(bao)障房(fang)以及配售型保(bao)障房(fang)。
李宇嘉提到，这两类房(fang)源最大的特点就是低(di)租金、低(di)售价，目(mu)的是降低(di)城镇化的成本，让工薪阶层(ceng)和人才群体可(ke)以较低(di)的成本融入城市，不再为(wei)住房(fang)焦(jiao)虑，从而放开手脚为(wei)美好生活(huo)奋斗。下一步，除了新增(zeng)建设(she)外，部分房(fang)源将通(tong)过盘活(huo)存量来解决。此外，未来还(hai)要大规模盘活(huo)闲置土地(di)，建设(she)配售型保(bao)障房(fang)。配售型保(bao)障房(fang)将承担商品房(fang)下跌后稳定行业(ye)的重任，而且也是通(tong)过供给侧结构性改(gai)革适应需求端变化。
此次会议还(hai)提出(chu)“支(zhi)持(chi)城乡(xiang)居民多样化改(gai)善(shan)性住房(fang)需求”。中国社科院研(yan)究员、中国城市经济学会房(fang)地(di)产专委会主任王业(ye)强(qiang)认为(wei)，该条表述明确了支(zhi)持(chi)住房(fang)需求的多样化发(fa)展，并将城乡(xiang)居民纳入住房(fang)需求，进一步丰富(fu)了住房(fang)需求的层(ceng)次性。
一线城市楼(lou)市政策有望进一步放松
《决定》提出(chu)，充分赋予(yu)各城市政府房(fang)地(di)产市场调控自(zi)主权，因城施策，允许(xu)有关城市取消或调减住房(fang)限购政策、取消普通(tong)住宅(zhai)和非普通(tong)住宅(zhai)标(biao)准。
李宇嘉认为(wei)，赋予(yu)各城市政府房(fang)地(di)产市场调控自(zi)主权，这是完善(shan)中央和地(di)方在调控房(fang)地(di)产方面的权责分配、实现权责对等，这是提高治理能力的体现。也就是，将调控的权力给到地(di)方，也将稳定房(fang)地(di)产的责任赋予(yu)地(di)方。在城市分化、区域分化，购买人群差异化的当下，地(di)方需要在自(zi)主权的前提下，落实因城施策，才能将房(fang)地(di)产管理好。
王业(ye)强(qiang)表示，后续将进一步从需求层(ceng)面放开限制。会议提出(chu)“允许(xu)有关城市取消或调减住房(fang)限购政策”，意味着一线城市房(fang)地(di)产市场政策的进一步放松，而“取消普通(tong)住宅(zhai)和非普通(tong)住宅(zhai)标(biao)准”，交易税费的降低(di)也将会刺激改(gai)善(shan)性需求的进一步释放。
商品房(fang)预售制度将逐步向现售转型
《决定》提出(chu)，改(gai)革房(fang)地(di)产开发(fa)融资方式(shi)和商品房(fang)预售制度。完善(shan)房(fang)地(di)产税收制度。
王业(ye)强(qiang)表示，房(fang)地(di)产开发(fa)融资方式(shi)、商品房(fang)预售制度、房(fang)地(di)产税收制度等需要进一步适应租购并举的住房(fang)制度和房(fang)地(di)产发(fa)展新模式(shi)的变革。
商品房(fang)预售制度将进一步改(gai)革并完善(shan)。根据中指研(yan)究院监测数据，今年前5个月，现房(fang)销售表现好于期房(fang)，占(zhan)比提升至三成以上(shang)。2024年1-5月，商品房(fang)期房(fang)销售2.5亿平方米，同(tong)比下降31.0%；现房(fang)销售1.1亿平方米，同(tong)比增(zeng)长23.0%，表现明显好于期房(fang)。从占(zhan)比上(shang)看，2024年1-5月现房(fang)销售面积占(zhan)总销售面积的比重为(wei)30.6%，较2023年全年提升8.1个百分点。
中国社科院财经战(zhan)略研(yan)究院住房(fang)大数据项目(mu)组组长邹琳华认为(wei)，改(gai)革商品房(fang)预售制度，意味着商品房(fang)预售制度不会取消，仍然会存在。但是市场趋势是现房(fang)为(wei)主，期房(fang)销售占(zhan)比下降。商品房(fang)预售制度改(gai)革的总体方向应该是在保(bao)护(hu)购房(fang)者权益的基础上(shang)，提高资金监管效率和使用效率。
业(ye)内人士指出(chu)，伴随着房(fang)地(di)产行业(ye)进入新的发(fa)展阶段，房(fang)地(di)产发(fa)展新模式(shi)正在加(jia)快构建，预售制改(gai)革也在稳步推进，后续将逐步由预售向现售转型。
在改(gai)革房(fang)地(di)产开发(fa)融资方式(shi)方面，李宇嘉认为(wei)，就是要全面落地(di)白(bai)名单融资协调机制，即加(jia)强(qiang)金融监管总局和住建部两个部门在房(fang)地(di)产政策上(shang)的“一致性”。以房(fang)地(di)产项目(mu)合规为(wei)“一致取向”，两个部门通(tong)力合作，强(qiang)化项目(mu)“推送-反馈”闭环机制和贷款“投放-使用-偿还(hai)”机制，促进两个管理部门政策上(shang)激励相容，着力于促使房(fang)地(di)产项目(mu)满足“5+5”的标(biao)准化合规条件。
《决定》还(hai)提到，完善(shan)房(fang)地(di)产税收制度。业(ye)内认为(wei)，未来会全面捋顺房(fang)地(di)产相关税收，降低(di)开发(fa)环节、交易环节的税负，同(tong)时(shi)，将交易环节的税收转移至持(chi)有环节，鼓励商品房(fang)交易和循环。