首套房(fang)首付降至20%、缩(suo)短(duan)非(fei)沪籍居民购房(fang)社保年(nian)限、非(fei)沪籍单身购房(fang)区域扩大至外(wai)环内、二手住房(fang)二孩家庭可多购一套......上海(hai)发布(bu)一揽子房(fang)地产政策促(cu)进楼市平稳健(jian)康发展。
5月27日，据(ju)微信公(gong)众号“房(fang)可圆”消息，上海(hai)市住房(fang)城乡建(jian)设管(guan)理(li)委、市房(fang)屋管(guan)理(li)局、市规划资源局、市税务局等(deng)四部门联合印发《关于优化本市房(fang)地产市场平稳健(jian)康发展政策措施的通知》（简称《通知》），提出调整(zheng)优化住房(fang)限购政策、支持多子女家庭合理(li)住房(fang)需求、优化住房(fang)信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土(tu)地和住房(fang)供应等(deng)九条政策措施。《通知》自2024年(nian)5月28日起施行。
上海(hai)易居房(fang)地产研究院研究总监严跃进表(biao)示，此次政策超预期，充分说(shuo)明上海(hai)深入落实中央(yang)政策精神，全范围持续降低购房(fang)成(cheng)本和促(cu)进房(fang)地产市场的平稳发展。
新政将如(ru)何影响买房(fang)？以下为(wei)澎湃新闻对新政的逐条解读：
缩(suo)短(duan)非(fei)沪籍居民购房(fang)所需缴纳社保或个税年(nian)限
《通知》提出，调整(zheng)优化住房(fang)限购政策。非(fei)本市户(hu)籍居民家庭以及单身人士(shi)购房(fang)缴纳社会保险或个人所得(de)税的年(nian)限，调整(zheng)为(wei)购房(fang)之日前连续缴纳满3年(nian)及以上。
此外(wai)，新城以及南北转(zhuan)型等(deng)重点区域的非(fei)本市户(hu)籍人才购房(fang)缴纳社会保险或个人所得(de)税的年(nian)限，调整(zheng)为(wei)购房(fang)之日前连续缴纳满2年(nian)及以上，并将购房(fang)范围扩大至所在区全域；自贸区临港新片区的非(fei)本市户(hu)籍人才，继续执行连续缴纳满1年(nian)及以上的规定。
解读：该项政策缩(suo)短(duan)非(fei)沪籍居民购房(fang)所需缴纳社保或个税年(nian)限。将非(fei)沪籍居民购房(fang)所需缴纳社保或个税年(nian)限从(cong)“连续缴纳满5年(nian)及以上”调整(zheng)为(wei)“连续缴纳满3年(nian)及以上”；新城以及南北转(zhuan)型等(deng)重点区域的非(fei)沪籍人才购房(fang)相应从(cong)“连续缴纳满3年(nian)及以上”调整(zheng)为(wei)“连续缴纳满2年(nian)及以上”，自贸区临港新片区的非(fei)沪籍人才购房(fang)继续执行“连续缴纳满1年(nian)及以上”规定。
非(fei)沪籍单身人士(shi)购房(fang)区域扩大至外(wai)环内二手住房(fang)
《通知》提出，优化非(fei)本市户(hu)籍单身人士(shi)购房(fang)范围，扩大至外(wai)环内二手住房(fang)。
解读：该项政策扩大重点区域非(fei)沪籍人才以及非(fei)沪籍单身人士(shi)购房(fang)区域。立足促(cu)进区域职(zhi)住平衡，将新城以及南北转(zhuan)型等(deng)重点区域的非(fei)沪籍人才购房(fang)区域，扩大至所在区全域；非(fei)沪籍单身人士(shi)购房(fang)区域，扩大至外(wai)环内二手住房(fang)。
易居研究院研究总监严跃进表(biao)示，这次购房(fang)者(zhe)问的一个很核(he)心的问题就是关于市区购房(fang)。通俗来说(shuo)，外(wai)地人若(ruo)是有3年(nian)社保，无论单身还(hai)是已经(jing)结婚，在市区即黄浦(pu)、虹口类似区域就可以买一套二手房(fang)。
离异(yi)、赠予等(deng)政策口径调整(zheng)
《通知》提出，取消离异(yi)购房(fang)合并计算住房(fang)套数规定，对夫妻离异(yi)后购房(fang)的，不(bu)再按离异(yi)前家庭计算拥有住房(fang)套数。调整(zheng)住房(fang)赠与规定，已赠与住房(fang)不(bu)再计入赠与人拥有住房(fang)套数。优化住房(fang)限购相关操作口径，支持居民合理(li)住房(fang)需求。
解读：对离异(yi)后购房(fang)不(bu)再按离异(yi)前家庭计算拥有房(fang)屋套数；已赠与住房(fang)不(bu)再记录赠与人拥有住房(fang)套数；完善住房(fang)限购相关操作口径，支持居民合理(li)住房(fang)需求。对于原先比较(jiao)严格的要求进行合理(li)松绑，避免非(fei)常时期过(guo)于严格的政策误伤到正常住房(fang)需求。
支持企业购房(fang)用于职(zhi)工租住
《通知》提出，支持企业购买小户(hu)型二手住房(fang)用于职(zhi)工租住。
解读：对企业购买小户(hu)型二手住房(fang)（系指2000年(nian)前竣工、建(jian)筑(zhu)面(mian)积在70平方米及以下的二手住房(fang)）用于职(zhi)工租住的，不(bu)再限定购买住房(fang)套数。
支持多子女家庭合理(li)住房(fang)需求
《通知》提出，支持多子女家庭合理(li)住房(fang)需求。对二孩及以上的多子女家庭(包(bao)括本市户(hu)籍和非(fei)本市户(hu)籍居民家庭)，在执行现有住房(fang)限购政策基础上，可再购买1套住房(fang)；优化多子女家庭在个人住房(fang)贷款中首套住房(fang)认定标准。
解读：为(wei)满足多子女家庭合理(li)住房(fang)需求，在住房(fang)限购和信贷等(deng)方面(mian)采取支持措施。
一是增购1套住房(fang)。对二孩及以上的多子女家庭（包(bao)括本市户(hu)籍和非(fei)本市户(hu)籍居民家庭），在执行现有住房(fang)限购政策基础上，可再购买1套住房(fang)。
二是优化首套住房(fang)套数认定。优化多子女家庭在个人住房(fang)贷款中首套住房(fang)认定标准，减少购房(fang)利息负担。
“重点区域”为(wei)临港新片区及嘉(jia)定、青浦(pu)、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域
首套房(fang)首付比例20%
《通知》提出，按照因城施策原则调整(zheng)优化个人住房(fang)信贷政策。
解读：按照因城施策原则，调整(zheng)本市新发放商业性(xing)个人住房(fang)贷款的有关政策。
一是首套住房(fang)商业性(xing)个人住房(fang)贷款利率下限调整(zheng)为(wei)不(bu)低于相应期限贷款市场报(bao)价利率（LPR）减45个基点（调整(zheng)后，5年(nian)期以上房(fang)贷利率下限目前为(wei)3.5%），最低首付款比例调整(zheng)为(wei)不(bu)低于20%。
二是二套住房(fang)商业性(xing)个人住房(fang)贷款利率下限调整(zheng)为(wei)不(bu)低于相应期限贷款市场报(bao)价利率（LPR）减5个基点（调整(zheng)后，5年(nian)期以上房(fang)贷利率下限目前为(wei)3.9%），最低首付款比例调整(zheng)为(wei)不(bu)低于35%；自贸区临港新片区以及嘉(jia)定、青浦(pu)、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域继续实行差异(yi)化政策，二套住房(fang)商业性(xing)个人住房(fang)贷款利率下限调整(zheng)为(wei)不(bu)低于相应期限贷款市场报(bao)价利率（LPR）减25个基点（调整(zheng)后，5年(nian)期以上房(fang)贷利率下限目前为(wei)3.7%），最低首付款比例调整(zheng)为(wei)不(bu)低于30%。
银行业金融(rong)机构根据(ju)要求，结合本机构经(jing)营状况、客(ke)户(hu)风险状况等(deng)因素(su)，合理(li)确(que)定每笔贷款的具体(ti)首付款比例和利率水平。具体(ti)贷款业务可向经(jing)办银行咨询。
上海(hai)中原地产分析师卢文曦(xi)表(biao)示，新举(ju)措进一步优化了信贷政策，利率降低可以缓解月供负担。对于二套房(fang)的房(fang)贷利率从(cong)4.25%（非(fei)差异(yi)化地区）降低到3.9%。按最新利率计算，等(deng)额本息方式还(hai)款，贷款100万元，30年(nian)，月供为(wei)4717元，总利息支出69.80万元，比原先分别减少约202元和7.3万元。金融(rong)政策组合会让(rang)购房(fang)者(zhe)切实降低购买成(cheng)本。这一系列新举(ju)措会进一步强化楼市企稳的心理(li)预期，对刚(gang)需和改善性(xing)买家都释放出友好信号，预计6月楼市成(cheng)交量有望企稳回升(sheng)。
首套房(fang)公(gong)积金最高可贷160万元，多子女家庭可上浮20%
《通知》提出，进一步发挥住房(fang)公(gong)积金个人贷款支持居民合理(li)住房(fang)需求的作用，适度提高本市住房(fang)公(gong)积金个人贷款最高额度。
解读：进一步发挥住房(fang)公(gong)积金个人贷款支持居民合理(li)住房(fang)需求的作用，优化住房(fang)公(gong)积金个人贷款政策。
一是提高贷款额度。对购买首套住房(fang)的职(zhi)工，个人公(gong)积金（含补(bu)充公(gong)积金）最高贷款额度调整(zheng)为(wei)80万元，家庭公(gong)积金（含补(bu)充公(gong)积金）最高贷款额度调整(zheng)为(wei)160万元。多子女家庭贷款购买首套住房(fang)，最高贷款额度在此基础上上浮20%政策不(bu)变，即最高可达192万元。对购买第(di)二套改善型住房(fang)的职(zhi)工，个人公(gong)积金（含补(bu)充公(gong)积金）最高贷款额度调整(zheng)为(wei)65万元，家庭公(gong)积金（含补(bu)充公(gong)积金）最高贷款额度调整(zheng)为(wei)130万元。
二是降低首付款比例。申请公(gong)积金贷款购买首套住房(fang)的，最低首付款比例调整(zheng)为(wei)20%；申请公(gong)积金贷款购买第(di)二套改善型住房(fang)的，最低首付款比例调整(zheng)为(wei)35%，所购住房(fang)在自贸区临港新片区以及嘉(jia)定、青浦(pu)、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区的，最低首付款比例调整(zheng)为(wei)30%。
“以旧换新”可申请补(bu)贴
《通知》提出，支持居住困难家庭改善居住条件。阶(jie)段(duan)性(xing)采取给予过(guo)渡(du)租房(fang)、装修搬家等(deng)适度补(bu)贴措施，支持居住困难家庭住房(fang)“以旧换新”，促(cu)进改善居住条件。
解读：自《通知》施行之日起，在一年(nian)内出售外(wai)环内2000年(nian)前竣工、建(jian)筑(zhu)面(mian)积在70平方米及以下的唯一住房(fang)，并购买外(wai)环外(wai)一手住房(fang)的居民家庭，可以向购入一手住房(fang)所在区房(fang)地产交易中心申请补(bu)贴。
按出售住房(fang)建(jian)筑(zhu)面(mian)积实行分档定额补(bu)贴，建(jian)筑(zhu)面(mian)积30平方米以下的，每套补(bu)贴标准2万元；住房(fang)建(jian)筑(zhu)面(mian)积30-50平方米的，每套补(bu)贴标准2.5万元；住房(fang)建(jian)筑(zhu)面(mian)积50-70平方米的，每套补(bu)贴标准3万元。在办理(li)新购一手住房(fang)不(bu)动产权证后领取补(bu)贴。
业内指出，不(bu)少城市在推(tui)进相关工作，上海(hai)的做法更体(ti)现“人民性(xing)”。困难家庭也有改善的需要和追求，在经(jing)济上给予适度补(bu)偿(chang)，即是鼓励居民对美好生活的向往也能盘(pan)活存量房(fang)交易。