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回顾(gu)这两年(nian)，地产行业面临着(zhe)一系列的挑战和压力，行业整体(ti)经历了前所未有的“寒冬”。在(zai)这个“寒冬”，一些企业渐渐掉队，逐渐退出历史舞(wu)台；也有企业展现了面对行业困境的逆(ni)生(sheng)长能(neng)力，向市场揭示了其价值增长的长期逻辑，为行业注入了信心。
近年(nian)来，一家新晋的房地产十强选手逐步走进大众视野——建发房地产集团有限公司。建发房产是A股上(shang)市公司建发股份（600153.SH）旗下的房地产子公司，作为一家国有内房企业，历经40余(yu)年(nian)的发展，跨越(yue)了时代的变迁，为房地产行业的发展塑造了一个值得(de)参考的案(an)例。
2013年(nian)至2023年(nian)的10年(nian)期间，建发房产收入年(nian)均复合增速达33%，净(jing)利润年(nian)均复合增速达16%。当前，在(zai)大量(liang)房地产公司都是负增长甚至亏损的情况下，建发房产却是“风景这边(bian)独好”，成为行业内一枝独秀的存在(zai)。
（注：2013年(nian)-2023年(nian)建发房产营业收入及净(jing)利润，单位：亿元人(ren)民币，数据来源：wind数据库）
根据克而(er)瑞榜单，2023年(nian)建发房产全口径销售达1,891亿元，同比增长11%，销售规模已悄(qiao)然提升至行业第8。在(zai)当前大量(liang)房地产公司一键出清(qing)的行业背景下，为何建发房产却能(neng)逆(ni)势兼备销售规模和盈(ying)利能(neng)力？笔(bi)者认为有如下三个关键逻辑。
逻辑一：过硬的产品力和高口碑的服务品牌，奠定公司发展根基
建发房产从(cong)诞生(sheng)之初就秉承“匠心精神(shen)”，关注产品创新能(neng)力，造就了高水平的去(qu)化能(neng)力，带(dai)动现金流稳(wen)健循环，这一点对于建发房产的长期稳(wen)健经营表现至关重要。
站在(zai)经济结(jie)构(gou)调整与(yu)行业发展长周期上(shang)看，房地产正在(zai)迎(ying)来转型(xing)升级的重要节点。政策亦倡导，房企要主动“探索新发展模式，促进房地产行业良性(xing)循环和健康(kang)发展”，专注做产品的房企，将能(neng)顺应当前市场形势，走得(de)更长远。
建发房产专注于“中高端改善型(xing)项目”，长期践(jian)行做风格纯粹的“新中式产品”，并通过新材料、新技术、新工艺、新科(ke)技等手法，再现传统(tong)中式建筑之美。经过多年(nian)沉淀积(ji)累，建发房产现形成了“臻贵系”、“隽雅(ya)系”两大新中式产品体(ti)系，包(bao)括了「王府中式」、「禅境中式」、「盛世唐(tang)风」、「风雅(ya)宋韵」、「诗意东方」等五款不同的新中式产品风格，形成建发房产特(te)有的标识性(xing)、差(cha)异化产品。
建发房产的产品创新，不仅重塑了行业竞(jing)争态势，更对传统(tong)文化的传承与(yu)弘扬(yang)产生(sheng)了深远影响。近五年(nian)，建发房产新中式产品已落地70余(yu)个城市近300个项目。品牌“看不见，摸不着(zhe)”，但(dan)是一旦形成则必定成为公司极具价值的“护城河(he)”。近年(nian)来，建发房产成功打造了一批备受市场瞩目的项目，“新中式产品=建发房产”在(zai)市场上(shang)打下了很深的烙(lao)印，受到客(ke)户的广泛美誉。经第三方机构(gou)赛惟咨询调查评定，2023年(nian)建发房产总(zong)体(ti)客(ke)户满意度位居赛惟库内第一、物业服务满意度位居前二。
（成都·建发观唐(tang)映月）
解析(xi)建发房产的产品之道，可以看出：坚(jian)持新中式产品定力，并通过产品差(cha)异化，建发房产成功塑造了自(zi)身独特(te)的品牌形象，赢得(de)了消费者的青睐(lai)和信任；而(er)借助(zhu)标准化复制，建发房产逐步推进了城市深耕，进一步扩大了市场份额。这种(zhong)不断创新的产品策略为公司带(dai)来了持续的销售增长和现金流的稳(wen)健循环。
逻辑二：专注主业住宅开(kai)发，实(shi)现存货快速周转，保(bao)证资(zi)产健康(kang)
1、投资(zi)端：聚焦核心能(neng)力圈，专注主业住宅开(kai)发，坚(jian)守(shou)投资(zi)纪律性(xing)
在(zai)2021年(nian)之前的行业鼎盛时期，很多地产公司纷纷开(kai)辟了产业园、商业、长租公寓等第二赛道，短暂(zan)的资(zi)本红利驱使大量(liang)地产公司挥霍手上(shang)现金，也使得(de)报表端的持有型(xing)资(zi)产快速增长，随(sui)着(zhe)下行周期到来，负担(dan)也逐步加重。
但(dan)反观建发房产，哪怕在(zai)行业的红利时代也始(shi)终坚(jian)守(shou)初心，不被外(wai)界干扰，不盲(mang)目跟风投资(zi)，坚(jian)持在(zai)自(zi)身住宅开(kai)发的专业领(ling)域(yu)，做精做实(shi)。2023年(nian)末，建发房产持有型(xing)资(zi)产占重资(zi)产比重仅3.2%，始(shi)终保(bao)持着(zhe)行业较低的水平。
现在(zai)来看，布局重资(zi)产的房企，大量(liang)出现了流动性(xing)风险，而(er)这些低效重资(zi)产也难以变现支撑现金流。而(er)建发房产却通过不断提升内在(zai)运营效率的增长模式，跻身了行业前十。正是这种(zhong)“专注”，让建发房产获得(de)了更长久的生(sheng)存之道。
（注：2018年(nian)-2023年(nian)建发房产全口径销售及排名，单位：亿元人(ren)民币，数据来源：克而(er)瑞）
在(zai)投资(zi)决策上(shang)，建发房产一直(zhi)以来都实(shi)行“集团总(zong)控”的模式，即由集团把控整体(ti)的投资(zi)节奏(zou)、拿地规模及拿地决策，这能(neng)够极大程度地防止一线投资(zi)出现偏离的风险，保(bao)持了较好的投资(zi)纪律性(xing)。
2、销售端：以产品力赢得(de)客(ke)户认可，保(bao)持健康(kang)且有流动性(xing)的土储
建发房产自(zi)成立至今，对于客(ke)户满意度的重视和交付品质的追求，使其在(zai)市场上(shang)赢得(de)了良好的口碑及品牌认可度，从(cong)而(er)实(shi)现了存货的快速销售周转。
（1）从(cong)货值去(qu)化速度看，建发房产土储的周转效率很高：建发房产房开(kai)业务均由子公司建发国际承接，根据建发国际公开(kai)披露的信息，2023年(nian)建发国际的土储去(qu)化率高达76%。坚(jian)持将“库存”变成更安全的“现金流”，这是建发房产一直(zhi)以来坚(jian)持的“商业逻辑”。
（2）建发房产的已竣工未售存货占比低。已竣工未售存货通常(chang)为较难实(shi)现去(qu)化的库存。截至2023年(nian)末，建发房产的已竣工未售占存货约5.6%，为行业较低水平，代表建发具备了较为优质的土储结(jie)构(gou)，从(cong)盈(ying)利性(xing)和流动性(xing)上(shang)处于行业的优先水平。
进一步解析(xi)建发房产的底层商业逻辑，不难发现：一方面，通过聚焦核心能(neng)力圈，坚(jian)持主业，避免了盲(mang)目投资(zi)带(dai)来的市场风险；另一方面，坚(jian)持产品力锻造，精益(yi)求精，赢得(de)客(ke)户认可，使得(de)公司能(neng)够实(shi)现库存的快周转，保(bao)证了资(zi)产结(jie)构(gou)的健康(kang)。
逻辑三：房地产产业链(lian)布局日趋完善，实(shi)现价值协同发展
除房地产开(kai)发业务外(wai)，建发房产围绕(rao)房地产主业，布局物业、代建、工程管理及城市更新等轻资(zi)产产业链(lian)板(ban)块，各板(ban)块互相补(bu)位，实(shi)现价值协同发展。
在(zai)房地产产业链(lian)“前端”，2021年(nian)，建发房产收购(gou)了A股上(shang)市公司建发合诚（603909.SH）。自(zi)收购(gou)以来，建发合诚打通建发房产的产业链(lian)资(zi)源，与(yu)母公司在(zai)建筑施工、建筑设(she)计(ji)及工程管理业务方面深化合作，助(zhu)力建发房产提升开(kai)发运营效率，实(shi)现工程管理的提质增效。
在(zai)房地产产业链(lian)“后端”，建发房产的物业管理服务由子公司建发物业（2156.HK）承接。自(zi)1995年(nian)开(kai)展物业服务以来，建发物业便始(shi)终坚(jian)持通过“高美誉的品质服务”保(bao)持、提升整体(ti)品牌形象，建发物业也常(chang)年(nian)维持了行业标杆的服务水准，2023年(nian)建发物业服务满意度位居赛惟行业库内第二。客(ke)户美誉度也为建发物业的长期发展提供了坚(jian)实(shi)基础，2023年(nian)末，建发物业合约面积(ji)突破了1亿平的大关，实(shi)现了管理规模持续提升。
解析(xi)建发房产的产业链(lian)布局思(si)路(lu)，可以看出：公司始(shi)终围绕(rao)房地产主业部署上(shang)下游产业链(lian)，提升产业链(lian)的核心竞(jing)争力，并发挥各板(ban)块优势，协同发展。随(sui)着(zhe)各板(ban)块竞(jing)争优势逐步凸显，相信最终能(neng)对主业的发展起到重要的辅助(zhu)和支持作用，提升整体(ti)价值创造力。
结(jie)语
建发房产就是一家这样的企业，通过超(chao)强的战略定力，凭借着(zhe)一以贯(guan)之的匠心品质,通过持续的稳(wen)健经营取得(de)了正向的财务反馈。
眼下，随(sui)着(zhe)整个房地产行业步入新的发展阶段，建发房产在(zai)产品力、服务力、营运能(neng)力等多个维度的优异表现，展现了公司持续高质量(liang)经营的能(neng)力，这一点也在(zai)公司交出的优异年(nian)度成绩(ji)单中反复得(de)到验(yan)证与(yu)确认。中金、海通、国金、花旗、申万等海内外(wai)知名券(quan)商，也纷纷看好建发房产及其子公司建发国际（1908.HK）的后市发展，给予公司未来几年(nian)持续增长的盈(ying)利预(yu)期。
对于建发房产而(er)言，踏入行业前十，进一步确认其行业领(ling)先的地位，相信其坚(jian)守(shou)初心的态度、坚(jian)持创新的精神(shen)，能(neng)持续推动公司穿越(yue)地产周期，迈(mai)向新的发展阶段。