原地解散最快的新房诞生了(le)。
昨天（6月13日(ri)）龙华梅林(lin)关的新房天湖岛花园(yuan)登上了(le)热搜。
原因是开发商(shang)解散全体(ti)员工解出(chu)了(le)深圳速度(du)，从发布公告到(dao)全员裁(cai)撤(che)执行完毕(bi)只用了(le)三小时，n+1辞退赔偿也立刻到(dao)账，并且不做任(ren)何交接。
而项目备房源一套也没有(you)备案，也成功引起了(le)市场的关注(zhu)。
解散最快，一套也没备案
登上热搜的开发商(shang)是深圳市滢(ying)水(shui)房地产开发有(you)限公司，曾(ceng)经在深圳开发过的项目有(you)滢(ying)水(shui)山庄、万家灯火、天湖岛花园(yuan)等项目，算是龙华区域性体(ti)量较大的房企。
而这家公司之所以能(neng)登上热搜，主要有(you)这几个方面的原因——
一方面成立于1998年(nian)，是深圳的老牌房企；另一方面裁(cai)员据说非常仓促，只用了(le)“3小时”，并且还是通知式(shi)裁(cai)员；第三是在公司经营遇到(dao)严重困(kun)难的情况下，依(yi)旧给出(chu)了(le)“N+1”的员工赔偿标准；第四是公司所开发的项目天湖岛花园(yuan)在深圳住建官方一套备案也没有(you)。
这放在全国任(ren)何一个一线(xian)城市来说，都是比较罕见的。
实际上，开发商(shang)选择这种方式(shi)解散项目团队，早就有(you)迹可(ke)循。
2023年(nian)12月项目开盘，328套住宅，备案单价约6.7万—8.2万/平(ping)，总价区间约833万-1026万/套，在88折优惠下，吸引到(dao)217批客户，开发商(shang)官宣(xuan)当天去化约102套。
即使去化数据存(cun)在水(shui)分，开盘后的5个月在公开的销售记录(lu)中，还是卖出(chu)了(le)一些的，从购买过项目的业主评论来看，不至于一套成交都没有(you)。
按照(zhao)新房的正常备案节奏，在深圳房地产信息平(ping)台上的备案也应(ying)该有(you)所体(ti)现。
因为天湖岛花园(yuan)，品质对比同类并不差(cha)，124平(ping)的纯(chun)大户型的中大型社(she)区，容积(ji)率只有(you)2.2，有(you)湖有(you)公园(yuan)，小区公区设计用心，地段位置也不是龙华最差(cha)的地段，开盘环(huan)境还是在去年(nian)12月，市场氛围至少要比今年(nian)好(hao)一些。
但如今在深圳房地产信息平(ping)台上，一套都没有(you)成功备案，说明要么如准业主所说的无法备案，要么就是客户们选择了(le)直接退房。
对开发商(shang)而言，卖房的速度(du)有(you)多(duo)快就意味着回笼资金的速度(du)有(you)多(duo)快。
但半年(nian)时间仅卖出(chu)几十套或者十几套，根(gen)本不足以支撑开发商(shang)回血的要求。
所以在项目回款乏力的情况下，选择解散全体(ti)员工也实属无奈。
因为选择这样(yang)的做法，不仅无法顺利卖掉天湖岛花园(yuan)回笼资金，结清工程(cheng)方的垫资，也让开发商(shang)前期的操盘投入打水(shui)漂，目前项目一期的两栋高层是已经接近封顶的状(zhuang)态，据估算就有(you)20多(duo)亿的货值(zhi)。
而这次事件，也给市场上的购房者敲响(xiang)一个警钟(zhong)——
当下的新房，地产公司品牌和楼盘地段，并不能(neng)作为项目的重点(dian)评估指标，除了(le)关注(zhu)新房的品质之外，更应(ying)该关注(zhu)开发商(shang)的经营状(zhuang)态以及项目销售状(zhuang)况，尽可(ke)能(neng)规(gui)避买了(le)房却没办法备案的风险。
龙华新房的缩影
天湖岛花园(yuan)的状(zhuang)况，可(ke)以说是龙华当前新房窘境的一个真实写照(zhao)了(le)。
原本只需要顺利去化，开发商(shang)就能(neng)化解风险。
但现实情况是，市场每天瞬息万变，梅林(lin)关板块的新房又多(duo)又卷，实在不容易。
如今项目突然爆出(chu)员工全体(ti)解散，未来这942套新房，目测接手的公司需要花费更大的代价才能(neng)再(zai)次将这些房源卖掉。
因为天湖岛花园(yuan)对面的华南城物流园(yuan)今年(nian)2月中建三局与湖北(bei)文旅(lu)园(yuan)区建发联合体(ti)拍下A808-0025宗地，楼面地价约2.39万/㎡，拿地成本非常低，并且该宗地商(shang)品房无限价，价格还可(ke)以依(yi)照(zhao)开发商(shang)的实际情况而定。
该宗地块土地面积(ji)46763.51㎡，建筑面积(ji)216570㎡，预估能(neng)够供应(ying)两千套左右房源，并且宗地效果(guo)图已经流出(chu)，相信很快也能(neng)入市。
现在天湖岛花园(yuan)营销已经搁置，要重新销售需要时间，就意味着接下来的销售并不排除还会遇上A808-0025宗地住宅的供应(ying)期。
所以，天湖岛花园(yuan)未来能(neng)否继续成功去化也还需要打个问号。
而以市场影响(xiang)的角度(du)来看，天湖岛花园(yuan)一套都也没有(you)备案说明了(le)几个问题——
第一，说明即使位置地段品质不算太差(cha)的项目，也难以抵挡市场的大趋势。
因为品质对比同类并不差(cha)，周边(bian)环(huan)境有(you)目共睹，地段位置也不是龙华最差(cha)的地段，开盘市场氛围至少要比今年(nian)好(hao)一些。
第二，说明龙华的新房库存(cun)压力要比想象的大得多(duo)。
第三，说明一旦(dan)产品定位错配就很难被市场接受了(le)。
项目全是大户型，打折后的总价价位约752万-927万/套也不算低，同等价位已经可(ke)以选择中洲迎玺、北(bei)站超(chao)核、中海珑悦理这些北(bei)站核心区的竞(jing)品项目。
所以降备案价后一套也没卖掉，就意味着在开发商(shang)宣(xuan)布“全员解散”之前，市场就已经筛选掉这个项目了(le)。
所以以区域市场全局来看，也会给龙华其他新房间接造成一些压力。
毕(bi)竟竞(jing)品项目在备案价下调，折扣叠(die)加，小区品质也不错的情况下，也无法快速去化。
作者|飞天小女警