5月30日，上海市黄浦区复兴中路(lu)565弄21-22号、23号、24-25号旧住房综合改造项目(mu)二轮签约启动首日，迎(ying)来了100%签约生效。
复兴中路(lu)565弄21-22号、23号、24-25号旧住房综合改造项目(mu)二轮签约首日生效。澎湃新闻(wen)记(ji)者 李菁 摄
当日，澎湃新闻(wen)（thepaper.cn）记(ji)者从黄浦区获悉，该项目(mu)系《黄浦区旧住房成(cheng)套改造和(he)拆(chai)除重建操作规程(试行(xing))》（以(yi)下简称《操作规程》）出台后(hou)的首个项目(mu)，同(tong)时也是黄浦首个在历史风貌(mao)区推进的旧住房改造项目(mu)。
在黄浦区房管局、瑞金二路(lu)街道(dao)、永业集(ji)团的共同(tong)努力下，该项目(mu)创造了上海市旧住房成(cheng)套改造“三项新纪录”，分别是：居民参与度达到一轮意愿征询和(he)二轮签约两个100%同(tong)意、旧住房改造项目(mu)一轮征询生效至二轮签约生效仅用52天、二轮签约首日即实现100%。
签约数据。黄浦区 供图(tu)
复兴中路(lu)565弄21-22号、23号、24-25号位于瑞金二路(lu)以(yi)东，复兴中路(lu)以(yi)南(nan)，思南(nan)路(lu)以(yi)西，瑞金医院(yuan)以(yi)北，属于野花园小区内的3幢4-5层的不成(cheng)套职工住宅。该批(pi)房屋建造于上世纪五六十年(nian)代，户均使用面积在10-15平(ping)方米，房屋结构较差，居住空间拥挤，内部厨卫合用，小区配套不完善(shan)，整体居住品质较低。
改造方案将(jiang)运用填平(ping)建筑凹处、局部东扩、南(nan)扩的方式，“一户不抽”，家家户户全部成(cheng)套后(hou)原地安(an)置(zhi)，还将(jiang)增加独立厨卫空间。
住了30多年(nian)的“家”要焕新
屋里晒不到太阳(yang)、老(lao)鼠(shu)苍蝇经常出没、黄梅天家里潮湿(shi)到能滴水……这是21号楼居民潘阿(a)姨30多年(nian)的生活日常。
“盼(pan)了很多年(nian)，今年(nian)终于盼(pan)到了。”得知要改造后(hou)，潘阿(a)姨开心得都睡不着觉，“这样(yang)的苦日子终于熬到头了。改造后(hou)，我们不仅环境好了，生活质量(liang)也更(geng)高(gao)了。”二轮生效后(hou)，潘阿(a)姨和(he)老(lao)邻(lin)居们也早(zao)早(zao)地开始(shi)了家里的整理和(he)打(da)包事宜，“有些旧的家具，能扔的就扔了，新生活就要有新的样(yang)子。”
“真心感谢政府，”24号楼的徐阿(a)姨激动地表示，“老(lao)伴患有高(gao)血(xue)压(ya)多年(nian)，楼里还在用公用的蹲坑厕所，每次用，就怕(pa)他出事，站不起来。”改造后(hou)，不仅厨卫独用了，上上下下还有了电梯，“我们都盼(pan)着回迁那(na)一天，幸福指数肯定比现在高(gao)很多。”
该小区内像(xiang)潘阿(a)姨、徐阿(a)姨这样(yang)的改造居民一共142户，大部分居住空间在10-15平(ping)方米左右，没有独用的厨房和(he)卫生间，属于典型的“老(lao)破(po)小”。虽然该地块(kuai)地理位置(zhi)优越，周(zhou)边配套成(cheng)熟(shu)，但人口结构老(lao)年(nian)化严重，居住空间非常局促，居民们盼(pan)改善(shan)的意愿非常迫切(qie)。
项目(mu)内的房屋。黄浦区 供图(tu)
2023年(nian)，黄浦区房管局牵头启动了“复兴中路(lu)565弄项目(mu)”的前期研究工作。经第三方专业单位及区内各相关部门评估认定，拟采取原址改建方式实施改造。改造后(hou)，将(jiang)在原居住面积不减少的前提下，通过(guo)局部加层、扩建的方式为每户居民配备独用的厨卫设施，实现套内成(cheng)套；同(tong)时，将(jiang)加装电梯、增设地下非机动车(che)库，完善(shan)相关配套。
“量(liang)体裁衣”，原地安(an)置(zhi)“一户不抽”
“在前期意愿征询过(guo)程中，不少居民表示，老(lao)房交通、就医方便，不愿意抽户后(hou)异地安(an)置(zhi)，只愿意接受改造后(hou)回搬。”负(fu)责实施此次改造的永业集(ji)团相关负(fu)责人表示，因为空间有限，又要满足所有居民原地安(an)置(zhi)，做到一户不抽，还要增加独立厨卫空间，增量(liang)面积哪(na)里来？复兴中路(lu)565弄综合改造难度可不小。
黄浦区规划资源部门提前介入，反复研究，在房屋间距已近乎规范极限的现状下，巧妙运用填平(ping)建筑凹处、局部东扩、南(nan)扩的方式，最终实现了“一户不抽”，家家户户全部成(cheng)套后(hou)原地安(an)置(zhi)。改造后(hou)，142户居民中有103户实现了原位安(an)置(zhi)，其余32户为同(tong)幢同(tong)层安(an)置(zhi)，2户为同(tong)幢异层，仅有5户为异幢，且均为优化安(an)置(zhi)，保障(zhang)了居民的权益。
同(tong)时，黄浦区规划资源部门还积极与市规资部门协调通过(guo)详细规划实施深化方式提高(gao)审批(pi)效率(lu)，较常规调整控规缩短了三到四个月时间。
“我们尽力为每户居民提供设计(ji)方案的‘最优解’。”设计(ji)方介绍，比如，23号楼内原先的走(zou)廊两侧为合用厨卫和(he)居民房间，两端分别连着墙体和(he)入户门，不仅采光差，通风也不佳。于是，设计(ji)师将(jiang)提升整幢楼的通风性能作为一个重要的因素进行(xing)同(tong)步(bu)考虑，最终在确保房屋外轮廓满足规划条件的基础(chu)上，巧妙通过(guo)楼内部的布局设计(ji)，将(jiang)走(zou)廊的部分与外墙相连，并在北侧开窗，解决(jue)了楼内的通风问题，改善(shan)了居民的室内外居住环境。
又如，一户居民原为一证两室户，但两个房间原本处在同(tong)层斜对(dui)角的位置(zhi)，空间逼仄。按照(zhao)政策，一证居民只能配备一套独用厨卫，为了最大程度提高(gao)居民的居住体验，对(dui)口该户居民的工作小组主动对(dui)接设计(ji)团队，通过(guo)同(tong)层的协调移位和(he)巧妙的空间设计(ji)，将(jiang)改造后(hou)的两间房间整合为一套带有独用厨卫的“南(nan)北通”两室户，为一家人创造了舒适与开阔(kuo)的居住环境。“我们在满足政策详规的基础(chu)上，尽最大努力地完善(shan)方案，提升居民的获得感。”
首次实践“同(tong)一地块(kuai)，两种模式”
由于项目(mu)位于衡复历史风貌(mao)保护区内，永业集(ji)团坚持改善(shan)民生和(he)保护发展并重的原则，制定了施工保护方案，确保不破(po)坏周(zhou)围的历史建筑。
针对(dui)北侧的一幢优秀历史建筑，为更(geng)好地实现居民获益度均衡，永业集(ji)团在全市首次实践“同(tong)一地块(kuai)，两种模式”的成(cheng)套改造路(lu)径：一方面，针对(dui)老(lao)旧房屋设施老(lao)化、漏水等问题进行(xing)改造，在有条件的楼层增设独用厨卫，提高(gao)居住环境和(he)质量(liang)；另一方面，对(dui)历史建筑进行(xing)修缮，联合瑞金二路(lu)街道(dao)推进社区微更(geng)新、美丽家园等项目(mu)落地，让街道(dao)焕新颜。
黄浦房管局、永业集(ji)团会(hui)同(tong)区规划资源局，还邀请市规资部门对(dui)项目(mu)进行(xing)了方案咨询，明(ming)确外立面采取真石漆和(he)涂料(liao)相组合的材质，局部使用仿砖涂料(liao)，与周(zhou)边历史建筑的红色面砖相呼(hu)应，实现了保护与利用的统一，既满足了现代化需求，又兼顾(gu)了历史，还保持了整体风貌(mao)的一致。
作为2024年(nian)黄浦区第一个小梁(liang)薄板房改造项目(mu)，也是第一个在封闭(bi)小区有限空间内原址改建的旧住房综合改造项目(mu)，复兴中路(lu)565弄21-22号、23号、24-25号旧住房综合改造项目(mu)在跑出“加速度”的同(tong)时，也为黄浦正在全力以(yi)赴的“两旧改造”提供了新“样(yang)板”。