5月28日，深圳市住建局在(zai)官网发布《关于既有非(fei)居住房屋改建保(bao)障性租赁住房的通知(修订征求(qiu)意(yi)见稿)》(以下简称征求(qiu)意(yi)见稿)，向(xiang)社会公开征求(qiu)意(yi)见和建议(yi)。据悉，征求(qiu)意(yi)见稿进一步(bu)优化了深圳“非(fei)居改保(bao)”工(gong)作机制，适度放宽了非(fei)居住房屋改建条件，优化改建消防标准等，为加快发展保(bao)障性租赁住房提供(gong)支撑。
有业内机构(gou)认(ren)为，从(cong)征求(qiu)意(yi)见稿可以看出，深圳加快将非(fei)居资产盘活，有效增加社会化保(bao)障性租赁住房的市场供(gong)应(ying)，有效保(bao)障深圳新市民、新青年等群体住房需求(qiu)。对许多持有非(fei)居资产的企业而言，将是一次很好的发展长租保(bao)障性租赁住房事业的大好机会。
破题
加快推进改建项目落地
2021年国家(jia)作出大力发展保(bao)障性租赁住房决策部署(shu)以来，深圳积极贯彻(che)落实(shi)党中央、国务院的有关精神，制定出台《关于既有非(fei)居住房屋改建保(bao)障性租赁住房的通知（试行）》（以下简称《通知》）。针对“非(fei)居改保(bao)”在(zai)实(shi)施过程中面(mian)临联审认(ren)定程序冗长、项目改建要求(qiu)高、实(shi)施难度大等问题，征求(qiu)意(yi)见稿对《通知》相关内容予以优化完善，加快推进改建项目落地，为加快发展保(bao)障性租赁住房提供(gong)支撑。
据了解(jie)，2023年2月，深圳对发展保(bao)障性租赁住房作出新的部署(shu)，将“十四五”期间建设筹集40万套(tao)（间）保(bao)障性租赁住房目标提高到60万套(tao)（间）。但由于深圳土地资源紧约(yue)束，难以通过新出让、城市更新、土地整备等新增居住建设用地供(gong)应(ying)方式新建保(bao)障性租赁住房，非(fei)居住存量房屋改建成为新增建设保(bao)障性租赁住房的主(zhu)要渠道(dao)，所(suo)以全市非(fei)居住房屋改建保(bao)障性租赁住房项目推进困难，亟须结合改建实(shi)践情(qing)况，应(ying)对形势需要，予以优化完善，加快推进一批改建项目落地，为完成保(bao)障性租赁住房建设筹集任务提供(gong)支撑。
亮点(dian)
无证但权属清(qing)晰也允许改建
此(ci)次修订的征求(qiu)意(yi)见稿，主(zhu)要内容如(ru)下：
一是适度放宽改建条件。1.允许产权清(qing)晰、已通过规划验收(shou)但未取得(de)产权证的房屋实(shi)施改建。2.取消已纳(na)入更新、整备、征收(shou)计划非(fei)居住房屋的改建限制。3.适当调整相关业主(zhu)同意(yi)的条件，不再要求(qiu)宗地内规定数量业主(zhu)同意(yi)，调整为取得(de)改建楼栋内规定数量业主(zhu)同意(yi)后即(ji)可，但改建单位在(zai)改建过程中仍(reng)需保(bao)障宗地内其他业主(zhu)的相邻权益。
需要注意(yi)的是，对居住和公共环境有严重干扰、污染或者安全隐患(huan)的工(gong)业用地和存放易燃、易爆和剧毒等危(wei)险品的仓储用地上的厂(chang)房、研发用房、仓储等既有非(fei)居住房屋，不得(de)实(shi)施改建。
二是优化改建消防标准。“非(fei)居改保(bao)”项目适用最新消防技术标准有困难的，可以适用不低于原建造、改造时(shi)适用的消防技术标准。
三是引导合理规范使用室内空(kong)间，在(zai)保(bao)障安全、满足日常生活起居活动(dong)要求(qiu)的基础上，可以通过优化室内空(kong)间设计，采用先进建造技术和材料高效利用、合理增加室内使用空(kong)间，禁止违规加层或者加建。
四是适当简化改建项目申请要求(qiu)。现实(shi)中，由于设计、鉴定费用成本高，企业参与非(fei)居住房屋改建的积极性大打折(she)扣。鉴于此(ci)，征求(qiu)意(yi)见稿借(jie)鉴上海、厦门等城市做法，对企业申请项目认(ren)定要求(qiu)进行了优化。
五是优化项目认(ren)定程序。征求(qiu)意(yi)见稿将项目认(ren)定程序后置，即(ji)企业按规定提出申请后，由区政(zheng)府组织(zhi)相关单位进行联审，联审通过后，由区政(zheng)府出具改建通知书(shu)，申请人凭改建通知书(shu)办理立项、消防、施工(gong)等报建手续，待(dai)项目竣工(gong)联合验收(shou)通过后，再由区政(zheng)府出具项目认(ren)定书(shu)。
六是调整已改项目纳(na)保(bao)流程。一方面(mian)，由区政(zheng)府组织(zhi)相关部门进行联审认(ren)定并出具项目认(ren)定书(shu)，不要求(qiu)上报市住建部门复(fu)核(he)、市政(zheng)府审定；另一方面(mian)，已改项目房屋经(jing)评估符(fu)合规划原则、结构(gou)安全、消防安全等要求(qiu)即(ji)可予以认(ren)定。
采写：南都记(ji)者 陈荣梅 孙阳 综合克而瑞不动(dong)产运营
监督规则
比如(ru)，改建后的保(bao)障性租赁住房通过竣工(gong)联合验收(shou)后方可投(tou)入使用，按照(zhao)深圳保(bao)障性租赁住房管理相关规定进行管理。使用期间，因土地整备或者城市更新等需拆除的，按照(zhao)改建前的房屋用途(tu)和建筑(zhu)面(mian)积予以补偿。
改建项目自竣工(gong)联合验收(shou)通过之日起已运营满3年但按套(tao)（间）计算的出租率不足60%且持续6个月以上的，可以申请部分退出或者注销项目认(ren)定。房屋所(suo)有权人应(ying)当将不再作为保(bao)障性租赁住房的房源恢复(fu)为原用途(tu)使用，不得(de)作为居住用途(tu)使用。