这两年，海外房(fang)地产市场一片火热。
美国、英国、澳大利亚、日本的房(fang)价都创了多年新高(gao)，与2019年底比，OECD国家楼市平均涨幅有15%。
以美国为例，截至去年底，Case-Shiller美国20城市房(fang)价指数再创历史新高(gao)，所有20个城市的房(fang)价均较前一年有所上涨。
拉长时间来看，2023年美国房(fang)价上涨6%，已连续第12年名义(yi)上涨。
高(gao)盛认为，因(yin)为供给依然(ran)偏紧，预计(ji)2024年美国房(fang)价将上涨5%，2025年上涨3.7%。
想参与海外房(fang)地产市场，亲自(zi)跑去买(mai)房(fang)，耗时耗力又麻烦，万一踩到坑(keng)里，想脱手都不容易。
其实，国内有一种更方便的投资渠(qu)道(dao)，海外REITs，算是比较小众的品种。
今天我们来介(jie)绍海外REITs的基本情况。
01
美国房(fang)子为何(he)涨价？
总(zong)体(ti)来说，这两年美国楼市现在呈现的是一种“量缩价涨”的局面，造成(cheng)这种现象的原因(yin)有两个：
1）加息抑制了购买(mai)需求
美联储从2022年3月开始(shi)持续加息，想要把通胀压到目标水平，
美国30年期固定抵押贷款利率逐渐飙升至7%附近，这可比疫情前3%的水平要高(gao)出整(zheng)整(zheng)一倍以上。
高(gao)利率之下(xia)，购房(fang)者(zhe)贷款负担家中，美国居民的购房(fang)意(yi)愿快速下(xia)行，换句话(hua)说，买(mai)家变少了。
2）惜售(shou)导致可售(shou)房(fang)源短缺
买(mai)家变少，理论上房(fang)价不太会(hui)大涨，但别忘(wang)了，还有供应端的变化(hua)。
贷款利率上涨产生“金手铐效应”：那些锁定了3%甚至更低利率的卖家，不再愿意(yi)出售(shou)房(fang)屋进行置换。
如今，美国住房(fang)供应紧缺，人均住房(fang)库(ku)存总(zong)量大幅下(xia)降，处(chu)于互联网泡沫和疫情期间的低点。
根据Realtor.com的数据，尽管近来情况稍有好转，但2024年2月美国楼市的待售(shou)房(fang)源数量仍然(ran)比2019年2月低了40%。
除了以上两点，人们愿意(yi)持有住房(fang)资产很重要的一个原因(yin)是：抗通胀。
不动产一直是抵御通胀的有效方式之一，房(fang)产的投资需求也加剧了美国房(fang)地产的供应紧缺。
华创证券判断，考虑到今年按揭利率仍可能(neng)维持在较高(gao)区间，今年美国地产销售(shou)更大概(gai)率是筑底企稳，而非趋(qu)势回升。
但未来2-3年，伴随着名义(yi)利率下(xia)行或者(zhe)美国居民对高(gao)利率环境的逐步适应，在适龄(ling)购房(fang)人口持续增长的驱动下(xia)，地产周期向(xiang)上应是较大概(gai)率的事件。
02
海外REITs的特点
REITs，全名房(fang)地产投资信托基金。
大家比较熟悉的股票型公募(mu)基金，是一群(qun)散户一起凑钱，然(ran)后把钱交给基金公司帮忙投资股票，赚到的钱大家按比例来分(fen)。
REITs也是类(lei)似的机制，一群(qun)散户一起凑钱，然(ran)后将这些钱拿来投资房(fang)地产市场，赚到的钱大家按比例来分(fen)。
REITs可以分(fen)为公司型和契约(yue)型。
区别在于，公司型REITs通过发行股份募(mu)集(ji)资金，有独立法人资格，投资人是公司股东，这类(lei)REITs在美国、英国、法国、日本等市场是主流。
契约(yue)型REITs主要是通过发行受益凭证募(mu)集(ji)资金，持有人手里拿着的是信托凭证或基金份额，这类(lei)REITs在亚洲市场更为普遍。
美国的REITs，税务局有严(yan)格规定：
·每年收入(ru)的至少90%要通过分(fen)红形式支付给投资者(zhe)，所以股息率一般比较高(gao)
·公司成(cheng)立一年后至少要有100个股东
·公司总(zong)资产的至少75%需要投资于房(fang)地产或者(zhe)现金
·至少 75% 的总(zong)收入(ru)来自(zi)房(fang)地产，包(bao)括租金、房(fang)贷利息、房(fang)产销售(shou)收入(ru)
·过去半年不能(neng)有少数股东（五个及以下(xia)）累积持股比例超过50% （确保(bao)公司决策不被少数股东控制）
·REITs公司不用交企业税（coorporate tax）
海外REITs的投资范(fan)围非常广泛，包(bao)括写字楼、出租型公寓、仓库(ku)、零售(shou)中心、医疗设施、数据中心、移动信号塔、基础设施和酒店(dian)。
下(xia)图展(zhan)示的是美国四大REITs公司的股价走势。
源源不断的股息，加上股价上涨带(dai)来的长期资本增值，海外REITs在过去45年的大部分(fen)时间里，都为投资者(zhe)带(dai)来了不错的总(zong)投资回报。
华福证券提到，1972-2023年，美国REITs类(lei)资产取得了9.2%的年化(hua)收益，远远领先实物的房(fang)地产价格增速（5.3%），但略低于美股回报（11.4%）。
如果把时间缩短到近20年，美国REITs年化(hua)回报率超过10%，高(gao)于传(chuan)统的股债资产。
而且(qie)REITs兼具金融和不动产两种属性，与现有的金融资产关(guan)联性不高(gao)，在海外是比较受关(guan)注的另(ling)类(lei)资产之一。
长期来看，海外REITs有以下(xia)几个主要特征：
1）与美股相关(guan)性较高(gao)，波(bo)动较大
REITs 属于风险资产，与其底层资产的相关(guan)系数只有0.2左右，反而与美股小盘股、大盘股、价值股的相关(guan)性较强。
中金统计(ji)，在截止2021年的20年时间里，权益REITs指数和标普500的相关(guan)性达到0.716，而与美国国债的收益呈负相关(guan)，为-0.195。
这意(yi)味(wei)着，美国股市下(xia)跌时，REITs大概(gai)率也会(hui)下(xia)跌。
此外，REITs与房(fang)价走势大体(ti)一致，也会(hui)受到房(fang)地产周期的影响，而且(qie)弹性更大。
过去数十年，美国遭遇的两轮房(fang)地产价格崩跌期间，REITs指数的走势都出现了大幅回撤。
根据Nareit提供的数据，2008年公开市场权益型REITs回撤了46.5%，2020年3月份单月回撤幅度高(gao)达18.68%。
过去20年，美国权益REITs的年化(hua)波(bo)动率超过20%，与美股相比有过之而无不及。
2）分(fen)红稳定
REITs 的主要收益来自(zi)分(fen)红，具有债券属性，分(fen)红收入(ru)占比达到六成(cheng)；少部分(fen)收益来自(zi)资本利得，具有权益属性。
持续稳定的分(fen)红收益是REITs总(zong)收益保(bao)证稳定的关(guan)键。
诺(nuo)亚国际研究显示，从1990-2021年，公开市场权益型REITs的股息率是5.54%，而同时期标普500的股息率只有2.02%。
此外，REITs也能(neng)在通货(huo)膨胀时代充当对冲工(gong)具。
从1972年到2020年，在温和通胀和高(gao)通胀时期，美国REITs能(neng)明显跑赢标普500指数。
长期稳定的分(fen)红能(neng)够对投资收益起到“削(xue)峰填谷”的作用，在加入(ru)了REITs之后，资产组(zu)合的风险特征能(neng)得到优化(hua)。
一份2020年的研究显示，在生命周期型养老基金中引入(ru)REITs后，能(neng)有效改善组(zu)合的风险回报状(zhuang)况。
3）对货(huo)币(bi)政策敏感，加息周期时往往表现较弱
房(fang)地产属于利率敏感性部门，美国地产在加息周期中会(hui)承(cheng)受一定的负面冲击。
中金考察了1972年以来的美联储8次加息周期，在其中的6次REITs的表现都较弱，远低于其整(zheng)体(ti)表现。
从经济周期看，REITs的波(bo)动率在衰退期显著(zhu)提升，在扩张初期和中期配置REITs 的性价比最高(gao)。
03
主要的QDII-REITs基金
国内的主要的QDII-REITs基金都在下(xia)表中，其中规模1亿以上的主要有三只（下(xia)图标红），剩下(xia)的没标红的都是主动基金，相对来说费率要高(gao)不少。
下(xia)面我们主要介(jie)绍几只指数产品。
·摩根富(fu)时REITs人民币(bi)
2018年成(cheng)立，截止一季度末基金规模3.28亿元(yuan)，是市场上最大的一只海外REITs基金，跟踪“富(fu)时发达市场REITs指数”，目前基金持股数量在60个左右。
指数成(cheng)分(fen)股每半年调整(zheng)一次，打包(bao)了住宅、商业、工(gong)业等各类(lei)型的上市REITs。
区域上主要投向(xiang)美国，占比超过七(qi)成(cheng)，此外还有澳大利亚、日本、英国、法国等其他(ta)地区。
一季度前十大基金的持仓情况如下(xia)：
今年来（截止2024年4月26日），基金收益为-6.85%。
一季报中，基金经理解释了亏损的原因(yin)：
市场对于美联储降息的预期较去年年底时转为谨(jin)慎，在看到美国经济和通胀数据后，推迟了上半年就(jiu)会(hui)降息的预期。
利率上升给金融和房(fang)地产市场带(dai)来了不利因(yin)素。与私募(mu)地产和股票相比，REITs 首当其冲的是估(gu)值下(xia)降。
但随着美联储处(chu)于或者(zhe)接近结束加息周期，REITs往往会(hui)享有强劲的绝对和相对总(zong)收益表现，以往的历史和 2023 年 4 季度的反弹均体(ti)现了这一点。
·广发美国房(fang)地产
老牌海外REITs基金，2013年成(cheng)立，目前规模1.4亿元(yuan)。
跟踪的是MSCI美国REIT净总(zong)收益指数，持股数量在120只左右。目前基金限购，每天最多只能(neng)申购1000元(yuan)。
这只基金的投资目的地只有一个：美国，买(mai)的是成(cheng)交最活(huo)跃的美国REITs。
一季度前十大基金的持仓情况如下(xia)，与上面提到的摩根富(fu)时REITs非常相似，集(ji)中度稍微低一点。
从近几年的收益情况来看，也相差不大。
·南方道(dao)琼斯美国精选
2017年成(cheng)立，目前规模1.66亿元(yuan)，跟踪的指数为道(dao)琼斯美国精选REIT指数。
基金只投美国REITs，持股数量在107只左右。
一季度前十大基金的持仓情况如下(xia)，
在一季报中，基金经理对美国REIT的表现没有那么乐观，但认为长期会(hui)有不错的表现：
展(zhan)望后市，我们认为美国经济基本面走强有利于整(zheng)体(ti)美股，但房(fang)价仍会(hui)随利率反弹缓慢(man)回落。整(zheng)体(ti)我们对美国 REIT表现短期内中性，中长期维持偏乐观。
04
到底选哪个？
费率方面，三只基金中，综合费率都差不多，管理费+托管费在1%左右，
总(zong)回报方面，按照近五年时间来看，广发美国房(fang)地产（9.21%） > 南方美国REIT （5.14%）> 摩根富(fu)时REITs（1.31%）。
最大回撤方面，三只基金差别不大，广发美国房(fang)地产要略微好一点点。
跟踪方法方面，广发美国房(fang)地产、南方美国REIT都是采用完全复制法，而摩根富(fu)时REITs则(ze)是采用抽样复制法。
原因(yin)在于，前两者(zhe)只投资美国市场，指数本身的投资标的在100个左右， 而富(fu)时REITs指数包(bao)含300多个成(cheng)分(fen)股，且(qie)遍及多个发达市场。
分(fen)红政策方面，这个差别还是挺大的：
南方美国REIT要求，每年最多分(fen)12次，每次收益分(fen)配比例不得低于“可供分(fen)配利润”的10%，
摩根富(fu)时REITs要求，每年最多分(fen)4次，每次收益分(fen)配比例不得低于“可供分(fen)配利润”的30%，
广发美国房(fang)地产要求，每半年至少分(fen)配1次，每年最多不超过6次，每次收益分(fen)配比例不得低于“可供分(fen)配利润”的50%，
从实际分(fen)红来看，摩根富(fu)时REITs成(cheng)立以来没有分(fen)过红，南方美国REIT只在2019年分(fen)过一次，而广发美国房(fang)地产的分(fen)红频率还是挺高(gao)的，每年都有1-2次，成(cheng)立以来累计(ji)分(fen)红13次。
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