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今年，“新质生产力”一词首次被纳(na)入《政府工(gong)作报告》，不仅(jin)标志着国(guo)家对(dui)创新驱(qu)动发展战略(lue)的坚定承诺，更反映出对(dui)加(jia)快(kuai)发展新质生产力的迫切(qie)需求。
特别(bie)是在房地产领域，中国(guo)房地产业协会副会长(chang)、代建协会会长(chang)张亚东(dong)在近日的中国(guo)房地产代建峰会上强调，“代建商业模式既是房地产发展新模式，同时也(ye)是高科技、高效能、高质量的新质生产力，近年来代建行业的高速发展，充分印(yin)证了代建作为发展新模式、新质生产力的优越性。”
站(zhan)在投资视角(jiao)上，国(guo)家层(ceng)面对(dui)新质生产力的重视，为代建行业注入了新的发展活(huo)力和创新动力，同时也(ye)给(gei)投资者指引了一个具有(you)潜力的投资方向。
作为标杆头部代建企业，绿城管理正是一个不错的观察样本。透过其近来最(zui)新的战略(lue)动作和成(cheng)效，可以(yi)清晰的看到一家代建龙头的增长(chang)性所在。
1、代建行业是必然产物(wu)，长(chang)期增量空间十(shi)足
首先从行业发展的角(jiao)度进行审视，当前房地产行业正处于深度调整期，代建模式的兴起不仅(jin)响应了市场的即时需求，更指明了房地产企业穿越周(zhou)期的长(chang)期转型路径。
通(tong)过观察欧美和日本等成(cheng)熟市场的房地产发展历程，可以(yi)发现(xian)，随着市场的日益成(cheng)熟和消费者需求的日益多样化，房地产服务已经逐步(bu)从传统的单一开发商模式，向更加(jia)细(xi)分化和专业化的方向发展。代建模式的崛起，正是这一演进趋势的具体表现(xian)。
例如，在欧美市场，以(yi)“管理”为核心的轻资产运(yun)营服务已经发展得相当成(cheng)熟，代建业务的市场渗透率在整体房地产服务市场中可达到20%至30%；在日本，三井、住友和三菱三大地产巨头通(tong)过代建等轻资产模式成(cheng)功跨越经济危机的案例，对(dui)中国(guo)房地产企业在当前深度调整期中的转型具有(you)重要(yao)的启示作用。
借鉴这些国(guo)际经验(yan)，中国(guo)代建行业的增长(chang)路径已十(shi)分清晰，且拥有(you)巨大增量空间。
在需求端(duan)，在“三大工(gong)程”持续推进以(yi)及“14号文”政策指引的双重驱(qu)动下，政府、国(guo)有(you)企业以(yi)及资本方的服务需求显(xian)著增长(chang)。
这一增长(chang)趋势催生了众多新兴的代建机会，包括但不限于城市投资公司的项目启动不足、保障性住房的筹(chou)建、城中村的全面改造(zao)、陷入困(kun)境的房地产企业的“保交(jiao)楼”计划，以(yi)及金融(rong)机构在房地产领域的不良资产处理等。
例如，“十(shi)四五”期间计划筹(chou)建900万套保障性租赁住房；第三方机构预测，城中村的改造(zao)将(jiang)有(you)10亿(yi)平米左右规模。
更为重要(yao)的是，代建模式为地方政府、城投公司、央企、国(guo)企以(yi)及金融(rong)机构等多方主体提供了一种全新的合作模式。通(tong)过代建，这些主体能够实现(xian)资源共享、优势互补，共同推动项目的顺利实施。代建企业以(yi)其专业的技术、丰(feng)富的经验(yan)和高效的管理，能够为项目提供从前期策划到后期运(yun)营的全链条服务，确保项目的高质量完成(cheng)，实现(xian)多方共赢的局面。
在市场端(duan)，在国(guo)内(nei)房地产行业持续收缩的背景下，代建行业飞速增长(chang)，尽显(xian)逆周(zhou)期属性，同时也(ye)预示着其市场渗透率有(you)望实现(xian)持续攀升，业内(nei)普遍预计代建市场规模将(jiang)达到千亿(yi)量级。
亿(yi)翰智库数据(ju)显(xian)示，2023年，代建行业整体新拓总建筑面积(ji)近1.7亿(yi)平方米，同比增长(chang)53%。这一显(xian)著的增长(chang)势头也(ye)吸(xi)引了近百家品(pin)牌房企纷(fen)纷(fen)跑步(bu)进入代建领域，进一步(bu)推动了行业的快(kuai)速发展。
数据(ju)来源：亿(yi)翰智库
累计中标的代建项目数量同样印(yin)证了代建行业的迅猛增长(chang)趋势。
克而瑞地产研究显(xian)示，2023年全年累计中标的代建项目数量达到了357个，同比增长(chang)50%。特别(bie)是在今年一季度，代建中标项目的数量达到了118个，与(yu)去年同期相比增加(jia)了32.6%，创下了近年来单季度增量的新高。
从增长(chang)性的角(jiao)度来看，中国(guo)指数研究院预测，代建市场规模在行业中的占比将(jiang)以(yi)年均21.3%的速度快(kuai)速增长(chang)。市场渗透率预计将(jiang)由2021年的4.8%提升至2025年的12.5%，与(yu)当前欧美代建业务占比在20%-30%相比，如果以(yi)25%的平均值(zhi)进行估算，国(guo)内(nei)代建行业的渗透率还(hai)有(you)5.2倍(bei)的增长(chang)空间，显(xian)示出巨大的市场潜力和发展前景。
总的来说，代建模式作为房地产业转型的新模式和新质生产力，能够保障开发规模，维持经济体量，保护整个产业链的稳(wen)定，正逐渐成(cheng)为中国(guo)房地产市场的稳(wen)定器，其长(chang)期增长(chang)性毋庸置疑。
那么，在接(jie)下来的发展阶段，如何快(kuai)速适应新技术、新理念，实现(xian)与(yu)新质生产力的深度融(rong)合，成(cheng)为了代建行业亟需解决的问题。这要(yao)求代建行业的从业者们不仅(jin)要(yao)有(you)敏锐的市场洞察力，更要(yao)有(you)持续学习和创新的能力，以(yi)适应不断(duan)变化的市场需求和技术进步(bu)。
我(wo)们不妨将(jiang)视角(jiao)进一步(bu)聚(ju)焦(jiao)绿城管理。
2、把握行业脉搏，持续夯实成(cheng)长(chang)确定性与(yu)领先优势
绿城管理凭借先发优势，在规模上已发展到了行业前列，持续保持房地产开发服务领域前列位，连续八年保持20%以(yi)上的代建行业市占率。
财(cai)报显(xian)示，截至2023年12月31日，绿城管理的代建项目已布局全国(guo)29个省、直(zhi)辖市及自治(zhi)区的122座主要(yao)城市，合约项目总建筑面积(ji)119.6百万平方米，较(jiao)去年同期增长(chang)17.9%。
当然，能够取得如此成(cheng)绩(ji)，背后必然离(li)不开绿城管理前瞻性的眼光和及时的战略(lue)调整。
首先，绿城管理顺应行业形势变化，持续优化多元客户(hu)结构，不断(duan)深化政府、国(guo)有(you)企业、金融(rong)机构等业务机会。
财(cai)报显(xian)示，2023年新拓代建项目建面中，政府、国(guo)企和金融(rong)机构委托方的占比高达74.7%。若按合约项目建面测算，政府、国(guo)有(you)企业、私营企业和金融(rong)机构的占比分别(bie)为 26.8%、34.2%、31.7%、7.3%。不仅(jin)反映了绿城管理在各(ge)类客户(hu)中的均衡发展，也(ye)揭示了其在关(guan)键市场领域的深入渗透。
与(yu)此同时，公司还(hai)在不断(duan)拓宽业务边界(jie)，业务范围从传统的住宅开发扩展到产业园区、公租房、人才公寓、共有(you)产权房、未来社区、市政配套、商业、酒店和办公室(shi)等多元化业务。这种业务类型的多样化不仅(jin)为公司带来了新的增长(chang)点，也(ye)展示了绿城管理在市场变化中的灵活(huo)性和创新能力。
其次，绿城管理还(hai)结合多元化的客户(hu)结构与(yu)全国(guo)化的业务布局，推动商业模式升级，率先应用信息化工(gong)具，扩展代建业务内(nei)容，致力于打造(zao)平台型企业。
具体而言，公司对(dui)代建业务进行了深入的拆解和重构，将(jiang)代建服务细(xi)化为6大步(bu)骤和23个关(guan)键触点，形成(cheng)了独特的“M登山(shan)模型”，为项目的顺利实施提供了清晰的指导和保障。
资料来源：公司资料
同时其通(tong)过“绿城M”APP的推广使用，还(hai)成(cheng)功简化了经营决策流程，优化了考评(ping)机制，显(xian)著提升了公司的运(yun)营效率和人均效能。这种以(yi)技术和数据(ju)驱(qu)动的管理方式，不仅(jin)提高了B端(duan)客户(hu)的经营兑现(xian)度，也(ye)通(tong)过“M确幸社区”为C端(duan)客户(hu)打造(zao)了美好的生活(huo)场景，实现(xian)了客户(hu)价(jia)值(zhi)的最(zui)大化。
另外，在构建平台型企业的过程中，绿城管理不仅(jin)注重内(nei)部资源整合，还(hai)积(ji)极寻求外部合作机会。公司推出的“百川计划”旨在通(tong)过多元合作模式，引进城市合作人，吸(xi)引优秀团(tuan)队和优质代建项目，为整个行业的发展注入了新的活(huo)力。
体现(xian)到财(cai)务数据(ju)上，稳(wen)健增长(chang)的业绩(ji)表现(xian)足以(yi)验(yan)证绿城管理商业模式及各(ge)战略(lue)举措(cuo)的正确性和成(cheng)长(chang)性，更彰显(xian)了公司内(nei)在价(jia)值(zhi)的持续释(shi)放和成(cheng)长(chang)潜力。
财(cai)报显(xian)示，2023年公司新拓业务规模稳(wen)步(bu)增长(chang)，营收与(yu)利润持续提升，实现(xian)营收33.02亿(yi)元，同比增长(chang)24.3%，归母净利润为9.7亿(yi)元，同比增长(chang)30.8%，保持了代建行业的绝对(dui)龙头地位。
特别(bie)值(zhi)得一提的是，公司还(hai)拥有(you)充沛(pei)的现(xian)金储(chu)备。截至2023年末，公司经营性现(xian)金净流入高达9.55亿(yi)元，同比增长(chang)31.8%，现(xian)金流的强劲增长(chang)为其持续投资和运(yun)营提供了坚实的财(cai)务保障。现(xian)金及等价(jia)物(wu)达到20.44亿(yi)元，同比增长(chang)5.8%，也(ye)进一步(bu)增强了公司的财(cai)务安全性和灵活(huo)性。
在股东(dong)回报方面，绿城管理维持高派息政策，每股末期派息0.4元，叠加(jia)每股特别(bie)派息0.1元，对(dui)应派息率约100%，展现(xian)出公司对(dui)股东(dong)利益的重视，以(yi)及对(dui)未来盈利能力持续增强的信心。
资料来源：公司资料
3、小结
如今，在代建行业标准化、多元化的趋势下，绿城管理不论是在规模扩张、市场份额提升，还(hai)是在业务拓展方面都展现(xian)出强劲的发展势头，展现(xian)出新的成(cheng)长(chang)潜力。相信随着盈利能力不断(duan)释(shi)放，市场也(ye)将(jiang)会给(gei)予其新的认可和价(jia)值(zhi)评(ping)估。
同样，近期多家券商机构也(ye)对(dui)绿城管理的增长(chang)给(gei)出了积(ji)极预期，如已有(you)包括摩根士丹利、花旗银行、招银国(guo)际、海通(tong)国(guo)际、中金公司、兴业证券、东(dong)吴(wu)证券、国(guo)信证券等券商给(gei)予公司“买入”、“跑赢行业”等评(ping)级，我(wo)们对(dui)其或许应当抱有(you)多一些关(guan)注。