今(jin)年，“新质生产(chan)力(li)”一词首次被(bei)纳入《政府工作(zuo)报告》，不仅标志着国家对创新驱动发展战略(lue)的(de)坚定承诺，更反映出对加快发展新质生产(chan)力(li)的(de)迫切需求(qiu)。
特别是在房地产(chan)领(ling)域，中国房地产(chan)业协会副会长、代建协会会长张亚东(dong)在近日的(de)中国房地产(chan)代建峰(feng)会上强调，“代建商(shang)业模式既是房地产(chan)发展新模式，同时也是高科技、高效能、高质量的(de)新质生产(chan)力(li)，近年来代建行业的(de)高速(su)发展，充分印(yin)证了代建作(zuo)为发展新模式、新质生产(chan)力(li)的(de)优越性。”
站在投资视角上，国家层(ceng)面对新质生产(chan)力(li)的(de)重视，为代建行业注入了新的(de)发展活力(li)和创新动力(li)，同时也给(gei)投资者指(zhi)引了一个(ge)具有潜力(li)的(de)投资方向。
作(zuo)为标杆头部代建企业，绿城管理正是一个(ge)不错的(de)观察样本。透过其(qi)近来最新的(de)战略(lue)动作(zuo)和成效，可以清晰的(de)看到一家代建龙头的(de)增长性所在。
1、代建行业是必然产(chan)物，长期增量空间十足
首先从行业发展的(de)角度(du)进行审视，当前房地产(chan)行业正处(chu)于深(shen)度(du)调整期，代建模式的(de)兴起不仅响应了市场(chang)的(de)即(ji)时需求(qiu)，更指(zhi)明了房地产(chan)企业穿越周期的(de)长期转型路径。
通(tong)过观察欧美和日本等成熟市场(chang)的(de)房地产(chan)发展历程，可以发现，随着市场(chang)的(de)日益成熟和消费者需求(qiu)的(de)日益多样化(hua)，房地产(chan)服务已(yi)经逐(zhu)步从传统的(de)单一开发商(shang)模式，向更加细分化(hua)和专(zhuan)业化(hua)的(de)方向发展。代建模式的(de)崛起，正是这一演进趋(qu)势的(de)具体表现。
例如，在欧美市场(chang)，以“管理”为核心的(de)轻(qing)资产(chan)运营服务已(yi)经发展得相当成熟，代建业务的(de)市场(chang)渗透率在整体房地产(chan)服务市场(chang)中可达(da)到20%至30%；在日本，三井(jing)、住友和三菱三大地产(chan)巨头通(tong)过代建等轻(qing)资产(chan)模式成功(gong)跨(kua)越经济危机的(de)案例，对中国房地产(chan)企业在当前深(shen)度(du)调整期中的(de)转型具有重要的(de)启示作(zuo)用。
借(jie)鉴(jian)这些国际经验(yan)，中国代建行业的(de)增长路径已(yi)十分清晰，且拥有巨大增量空间。
在需求(qiu)端(duan)，在“三大工程”持续推进以及“14号文”政策指(zhi)引的(de)双重驱动下，政府、国有企业以及资本方的(de)服务需求(qiu)显著增长。
这一增长趋(qu)势催(cui)生了众多新兴的(de)代建机会，包括(kuo)但不限于城市投资公司的(de)项目启动不足、保障性住房的(de)筹建、城中村的(de)全面改造、陷(xian)入困境(jing)的(de)房地产(chan)企业的(de)“保交楼”计划，以及金融机构在房地产(chan)领(ling)域的(de)不良资产(chan)处(chu)理等。
例如，“十四五”期间计划筹建900万套保障性租赁住房；第三方机构预测，城中村的(de)改造将有10亿平米左右规模。
更为重要的(de)是，代建模式为地方政府、城投公司、央(yang)企、国企以及金融机构等多方主体提供了一种全新的(de)合作(zuo)模式。通(tong)过代建，这些主体能够(gou)实现资源共享、优势互(hu)补，共同推动项目的(de)顺利实施。代建企业以其(qi)专(zhuan)业的(de)技术、丰富的(de)经验(yan)和高效的(de)管理，能够(gou)为项目提供从前期策划到后期运营的(de)全链条服务，确保项目的(de)高质量完成，实现多方共赢的(de)局面。
在市场(chang)端(duan)，在国内房地产(chan)行业持续收缩的(de)背景下，代建行业飞速(su)增长，尽显逆(ni)周期属(shu)性，同时也预示着其(qi)市场(chang)渗透率有望实现持续攀升，业内普遍预计代建市场(chang)规模将达(da)到千亿量级(ji)。
亿翰智库数据(ju)显示，2023年，代建行业整体新拓总建筑面积近1.7亿平方米，同比增长53%。这一显著的(de)增长势头也吸引了近百家品牌(pai)房企纷纷跑步进入代建领(ling)域，进一步推动了行业的(de)快速(su)发展。
数据(ju)来源：亿翰智库
累计中标的(de)代建项目数量同样印(yin)证了代建行业的(de)迅猛增长趋(qu)势。
克(ke)而瑞地产(chan)研究显示，2023年全年累计中标的(de)代建项目数量达(da)到了357个(ge)，同比增长50%。特别是在今(jin)年一季(ji)度(du)，代建中标项目的(de)数量达(da)到了118个(ge)，与去年同期相比增加了32.6%，创下了近年来单季(ji)度(du)增量的(de)新高。
从增长性的(de)角度(du)来看，中国指(zhi)数研究院预测，代建市场(chang)规模在行业中的(de)占(zhan)比将以年均21.3%的(de)速(su)度(du)快速(su)增长。市场(chang)渗透率预计将由(you)2021年的(de)4.8%提升至2025年的(de)12.5%，与当前欧美代建业务占(zhan)比在20%-30%相比，如果以25%的(de)平均值进行估算，国内代建行业的(de)渗透率还有5.2倍(bei)的(de)增长空间，显示出巨大的(de)市场(chang)潜力(li)和发展前景。
总的(de)来说，代建模式作(zuo)为房地产(chan)业转型的(de)新模式和新质生产(chan)力(li)，能够(gou)保障开发规模，维持经济体量，保护整个(ge)产(chan)业链的(de)稳定，正逐(zhu)渐成为中国房地产(chan)市场(chang)的(de)稳定器(qi)，其(qi)长期增长性毋庸置疑。
那么，在接下来的(de)发展阶段(duan)，如何快速(su)适应新技术、新理念，实现与新质生产(chan)力(li)的(de)深(shen)度(du)融合，成为了代建行业亟需解(jie)决(jue)的(de)问题。这要求(qiu)代建行业的(de)从业者们不仅要有敏锐的(de)市场(chang)洞(dong)察力(li)，更要有持续学习和创新的(de)能力(li)，以适应不断变化(hua)的(de)市场(chang)需求(qiu)和技术进步。
我(wo)们不妨将视角进一步聚焦绿城管理。
2、把握(wo)行业脉搏，持续夯(hang)实成长确定性与领(ling)先优势
绿城管理凭借(jie)先发优势，在规模上已(yi)发展到了行业前列，持续保持房地产(chan)开发服务领(ling)域前列位(wei)，连续八(ba)年保持20%以上的(de)代建行业市占(zhan)率。
财报显示，截至2023年12月31日，绿城管理的(de)代建项目已(yi)布局全国29个(ge)省、直辖(xia)市及自治区的(de)122座主要城市，合约(yue)项目总建筑面积119.6百万平方米，较去年同期增长17.9%。
当然，能够(gou)取得如此成绩，背后必然离不开绿城管理前瞻性的(de)眼光和及时的(de)战略(lue)调整。
首先，绿城管理顺应行业形势变化(hua)，持续优化(hua)多元客户结构，不断深(shen)化(hua)政府、国有企业、金融机构等业务机会。
财报显示，2023年新拓代建项目建面中，政府、国企和金融机构委托方的(de)占(zhan)比高达(da)74.7%。若按合约(yue)项目建面测算，政府、国有企业、私营企业和金融机构的(de)占(zhan)比分别为 26.8%、34.2%、31.7%、7.3%。不仅反映了绿城管理在各类客户中的(de)均衡发展，也揭示了其(qi)在关键市场(chang)领(ling)域的(de)深(shen)入渗透。
与此同时，公司还在不断拓宽业务边界，业务范围从传统的(de)住宅开发扩展到产(chan)业园区、公租房、人才公寓(yu)、共有产(chan)权房、未来社区、市政配套、商(shang)业、酒店和办公室等多元化(hua)业务。这种业务类型的(de)多样化(hua)不仅为公司带来了新的(de)增长点，也展示了绿城管理在市场(chang)变化(hua)中的(de)灵活性和创新能力(li)。
其(qi)次，绿城管理还结合多元化(hua)的(de)客户结构与全国化(hua)的(de)业务布局，推动商(shang)业模式升级(ji)，率先应用信息化(hua)工具，扩展代建业务内容，致力(li)于打造平台型企业。
具体而言，公司对代建业务进行了深(shen)入的(de)拆(chai)解(jie)和重构，将代建服务细化(hua)为6大步骤和23个(ge)关键触点，形成了独特的(de)“M登(deng)山模型”，为项目的(de)顺利实施提供了清晰的(de)指(zhi)导和保障。
资料来源：公司资料
同时其(qi)通(tong)过“绿城M”APP的(de)推广使用，还成功(gong)简化(hua)了经营决(jue)策流程，优化(hua)了考评机制，显著提升了公司的(de)运营效率和人均效能。这种以技术和数据(ju)驱动的(de)管理方式，不仅提高了B端(duan)客户的(de)经营兑现度(du)，也通(tong)过“M确幸社区”为C端(duan)客户打造了美好的(de)生活场(chang)景，实现了客户价值的(de)最大化(hua)。
另外，在构建平台型企业的(de)过程中，绿城管理不仅注重内部资源整合，还积极寻求(qiu)外部合作(zuo)机会。公司推出的(de)“百川计划”旨在通(tong)过多元合作(zuo)模式，引进城市合作(zuo)人，吸引优秀团队和优质代建项目，为整个(ge)行业的(de)发展注入了新的(de)活力(li)。
体现到财务数据(ju)上，稳健(jian)增长的(de)业绩表现足以验(yan)证绿城管理商(shang)业模式及各战略(lue)举(ju)措的(de)正确性和成长性，更彰显了公司内在价值的(de)持续释放(fang)和成长潜力(li)。
财报显示，2023年公司新拓业务规模稳步增长，营收与利润持续提升，实现营收33.02亿元，同比增长24.3%，归母(mu)净(jing)利润为9.7亿元，同比增长30.8%，保持了代建行业的(de)绝对龙头地位(wei)。
特别值得一提的(de)是，公司还拥有充沛的(de)现金储备。截至2023年末，公司经营性现金净(jing)流入高达(da)9.55亿元，同比增长31.8%，现金流的(de)强劲增长为其(qi)持续投资和运营提供了坚实的(de)财务保障。现金及等价物达(da)到20.44亿元，同比增长5.8%，也进一步增强了公司的(de)财务安全性和灵活性。
在股(gu)东(dong)回报方面，绿城管理维持高派息政策，每股(gu)末期派息0.4元，叠加每股(gu)特别派息0.1元，对应派息率约(yue)100%，展现出公司对股(gu)东(dong)利益的(de)重视，以及对未来盈(ying)利能力(li)持续增强的(de)信心。
资料来源：公司资料
3、小结
如今(jin)，在代建行业标准化(hua)、多元化(hua)的(de)趋(qu)势下，绿城管理不论是在规模扩张、市场(chang)份额提升，还是在业务拓展方面都展现出强劲的(de)发展势头，展现出新的(de)成长潜力(li)。相信随着盈(ying)利能力(li)不断释放(fang)，市场(chang)也将会给(gei)予其(qi)新的(de)认可和价值评估。
同样，近期多家券商(shang)机构也对绿城管理的(de)增长给(gei)出了积极预期，如已(yi)有包括(kuo)摩根士丹利、花旗(qi)银行、招银国际、海(hai)通(tong)国际、中金公司、兴业证券、东(dong)吴证券、国信证券等券商(shang)给(gei)予公司“买入”、“跑赢行业”等评级(ji)，我(wo)们对其(qi)或许应当抱有多一些关注。