从三月份开始(shi)，深圳已连续两个(ge)月二手房月成交量超过5000套。而此前(qian)，深圳二手房成交量长期彷徨在月成交2000套关口。曾经超跌的市场，正在逐步修复。
没有一个(ge)冬天(tian)不可逾越(yue)，没有一个(ge)春天(tian)不会来临。如果楼市的春天(tian)悄然而来，我们应该做(zuo)出怎样(yang)的选择？地段论，永远的真(zhen)理。地段的价值，就藏在规划中。跟着城市规划走，住家、投资永不愁(chou)。趁着“五一”小长假，团队深入地研究了深圳近一两年公布的各项规划。我们发现(xian)：半年前(qian)(2023年底)才公布规划的西丽湖国(guo)际科教城真(zhen)真(zhen)是个(ge)“宝藏区域”，值得期待。
首先来看(kan)看(kan)西丽湖国(guo)际科教城的地理位置：位于南山区北部，囊括西丽大学城、留仙洞总部基地、西丽高铁新城等片区，总面积约69.8平方(fang)公里(如下(xia)图)。
西丽湖国(guo)际科教城规划范围图
在这份长达28页(ye)的规划纲要里，我们总结(jie)出西丽湖国(guo)际科教城规划中至少有四大“兴奋点”：目标(biao)超高，机制(zhi)王炸，基础深厚，条件(jian)拔萃。
规划提出：“要把西丽湖国(guo)际科教城建成影响力卓越(yue)的世界一流科教城，全球(qiu)顶尖科技创(chuang)新高地和大湾区高水平人(ren)才集聚区。”西丽湖建设的国(guo)际科教城，不是一般的科教城，其(qi)瞄准的是“世界一流科教城”，对标(biao)的是硅谷。而且，还旗帜鲜明地提出要成为“全球(qiu)顶尖科技创(chuang)新高地”。
请注意这里的用词，不是“重(zhong)要”“高水平”，而是直(zhi)接用了“顶尖”。纵览规划，全篇先后出现(xian)“世界一流科教城”“世界级创(chuang)新平台”“全球(qiu)顶尖”“世界眼光”“国(guo)际标(biao)准” “引进世界一流高校(xiao)”等用语。
实拍图
在这么高规格的目标(biao)导向下(xia)，西丽将发生怎样(yang)的嬗变？我们怎么能(neng)不充满期待？
要把西丽湖国(guo)际科教城建成“世界一流科教城和全球(qiu)顶尖科创(chuang)高地”，离不开政府和政策(ce)的强大支持和赋能(neng)。
特别值得注意的是，西丽湖国(guo)际科教城全国(guo)范围内率先建立部省市三方(fang)共建机制(zhi)。“部”指科技部和教育部，代表国(guo)家科技部门和教育部门。“省”为广东省，“市”为深圳市。
查阅所有资料，即便是国(guo)家级新区、自(zi)贸区等，都(dou)从未建立过部省市三方(fang)共建机制(zhi)。这一机制(zhi)，能(neng)把国(guo)家、省和市三级政府部门的政策(ce)资源调动起来，汇聚在西丽湖国(guo)际科教城六十多平方(fang)公里土地之上。我们梳(shu)理了过去三年半不到的时间里，部省市密集出台的支持政策(ce)：
●2020年12月，科技部、教育部、广东省人(ren)民政府联合(he)印(yin)发《深圳西丽湖国(guo)际科教城建设方(fang)案》，支持西丽湖国(guo)际科教城建设。
●2021年2月，科技部发布《中国(guo)特色社(she)会主(zhu)义先行示范区科技创(chuang)新行动方(fang)案》，明确支持西丽湖国(guo)际科教城建设。
●2021年4月，广东省“十四五”规划公布，要求“规划建设西丽湖国(guo)际科教城，吸引国(guo)内外高水平科研机构和人(ren)才向粤港澳大湾区集聚”。
●2022年3月，深圳市出台《关于支持西丽湖国(guo)际科教城建设的若干意见》。
●2023年11月，深圳市发布《西丽湖国(guo)际科教城空间规划纲要》，正式全面推进建设。
西丽湖国(guo)际科教城，可谓是千万宠(chong)爱(ai)集于一身(shen)。集中力量办大事的机制(zhi)体制(zhi)优势，在国(guo)际科教城将再次得到验证。
示意图
在科技创(chuang)新方(fang)面，深圳至关重(zhong)要的有三个(ge)区域：西丽湖国(guo)际科教城、光明科学城和河套深港科技创(chuang)新合(he)作区。横向比较来看(kan)，西丽湖国(guo)际科教城基础深厚一目了然。
在官方(fang)的规划中，连续用四个(ge)“最”来评价国(guo)际科教城的基础：科教资源最丰富、高端人(ren)才最密集、科技创(chuang)新能(neng)力最强、产业发展水平最高。请注意，只有“最”，没有“之一”。坚决不和稀泥，这样(yang)坚决表态的文件(jian)非常(chang)罕见。
之所以用四个(ge)“最”，实在是因为西丽湖国(guo)际科教城太出类拔萃了。请看(kan)以下(xia)数据：
●国(guo)家、省、市各类创(chuang)新载体达到458家，其(qi)中国(guo)家级创(chuang)新载体26家，聚集了深圳50%以上的高校(xiao)资源和60%以上的高层次人(ren)才。
●国(guo)际科教城集中清华、北大、哈工(gong)大、南科大、深大、天(tian)大佐治亚等七家高水平高校(xiao)，还将引入港大。
●国(guo)际科教城拥有95名全职院士，4900名高层次人(ren)才(占全市60%以上)，超8.6万名在校(xiao)师生，在站博士后超2000名，诺奖实验室(shi)9家，国(guo)家、省、市级创(chuang)新载体超500家。
●国(guo)际科教城内科技创(chuang)新企业扎堆入驻。国(guo)家高新技术企业达到11152家，全社(she)会研发投入占GDP比重(zhong)达到6.75%，每万人(ren)发明专(zhuan)利拥有量553.85件(jian)。
●大疆(jiang)、传音、乐普、和而泰、沃特、优必选、深信服、光峰(feng)光电、航天(tian)工(gong)业、天(tian)珑等超50家“独角(jiao)兽"“隐(yin)形冠军”企业在国(guo)际科教城竞地独建或联建总部大楼。
这一长串数据，从已具备的科技、人(ren)才、产业基础方(fang)面，足够有说服力。基于此，我们对国(guo)际科教城的发展更有信心。
规划还概(gai)括西丽湖国(guo)际科教城独占“环山、抱湖、拥河、入海(hai)”生态资源禀赋。这样(yang)的资源禀赋，放眼整个(ge)深圳堪称卓越(yue)。
环山：整个(ge)国(guo)际科教城被群山环抱，东面和北面靠阳台山森(sen)林公园，南临塘朗山郊野公园，西接洞尾山和白坑山。
抱湖：国(guo)际科教城内有西丽湖、铁岗水库(ku)、石岩水库(ku)、长岭(ling)陂(bei)水库(ku)等四大湖泊资源。
拥河：国(guo)际科教城内水系发达，大沙(sha)河、白芒河、麻磡(kan)河、大磡(kan)河、丽水河、燕清溪等多条河流水系密布。
关键，这么好的自(zi)然资源竟然还汇聚在深圳黄金内核——南山区。因此，规划非常(chang)精准地总结(jie)国(guo)际科教城为“闹市桃花源”。
西丽，不仅(jin)是科教之城，更是自(zi)然与人(ren)文深度融合(he)的宜居之城。
示意图
作为个(ge)人(ren)，置业不可不参与分享西丽湖国(guo)际科教城的发展红利。从自(zi)住来看(kan)，这里是闹市桃花源，左手自(zi)然资源，右(you)手人(ren)文环境，为不可多得的宜居之所。
从保值增值来看(kan)，这里是深圳未来顶尖人(ren)才、顶尖创(chuang)富群体汇聚之地。曾经有学者做(zuo)出判断：南有深圳湾，北有西丽湖，南山的未来在西丽。
在国(guo)际科教城内如何选择项目？当然要选择重(zhong)点发展建设片区。我们整理规划在建的项目，发现(xian)大部分项目都(dou)聚集在即将发售的汉园茗院所在片区。
汉园茗院区位示意图
汉园茗院周边在建重(zhong)大项目包括：
南科大医学院及南方(fang)科技大学附属医院(校(xiao)本部)项目位于汉园茗院北面。南科大医学院定位为世界一流的研究型医学院，首任院长王松灵教授为目前(qian)我国(guo)口腔医学领域唯一的中国(guo)科学院院士。南方(fang)科技大学附属医院(校(xiao)本部)规划为三甲医院。
项目2023年已开工(gong)建设，占地面积约12万平米，建筑面积超过30万平米，投资约30亿元。
南科大医学院及南方(fang)科技大学附属医院(校(xiao)本部)规划图
天(tian)大佐治亚理工(gong)深圳学院位于汉园茗院南面。天(tian)大佐治亚理工(gong)深圳学院由深圳市政府、天(tian)津大学、美国(guo)佐治亚理工(gong)学院(与麻省理工(gong)学院、加州理工(gong)学院并称为美国(guo)三大理工(gong)学院)合(he)作共建的研究型大学 。
天(tian)大佐治亚理工(gong)深圳学院将打造(zao)成为我国(guo)中外高水平合(he)作办学的典范，建设中国(guo)特色、地方(fang)特质(zhi)的世界一流大学。项目2022年开工(gong)，占地面积约约17万平方(fang)米，总建筑面积约19万平米，总投资18亿元。
天(tian)大佐治亚理工(gong)深圳学规划图
深港科学园项目位于汉园茗院西南面。深港科学园作为深港合(he)作重(zhong)点项目，布局两家高端科研机构：一是南科大深港微电子学院，由南科大与港科大联合(he)建设，重(zhong)点培养国(guo)家稀缺的微电子领域高端人(ren)才；二是深港精准医疗(liao)创(chuang)新转化中心，开展精准医疗(liao)国(guo)际合(he)作研究及人(ren)才培养。
深港科学园预计2024年7月开工(gong)，占地面积约5.5万平米，建筑面积约14.6万平米，预计总投资约为14.4亿元。
南山红花岭(ling)基地位于汉园茗院西面，为深圳市重(zhong)点推出的高标(biao)准建设、高效能(neng)企业集聚的“工(gong)业上楼”项目，重(zhong)点引进高精尖智造(zao)头部企业。企业入驻后，每年可产生营收上千亿元。
项目2022年开工(gong)，计划用地面积约11.8万平方(fang)米，总建筑面积99.2万平米，预计总投资近100亿元。
红花岭(ling)智造(zao)产业园规划图
以上四个(ge)项目，投资总额超过150亿元，将给片区带来高端产业、人(ren)才和医疗(liao)等公共配套。而且，规划要求，这一片区将来新增用地主(zhu)要作为教育科研用地，为清华大学深圳国(guo)际研究生院、北京大学深圳研究生院、哈尔滨工(gong)业大学(深圳)等高校(xiao)改扩建提供土地储(chu)备。
规划要求，科教用地原则上不安排住宅功能(neng)，仅(jin)提供宿舍和小规模过渡周转用房。因此，片区不再将有新的住宅供应。可以说，片区住宅将来非常(chang)稀缺(不像其(qi)他一些区域有相对较多住宅供应)。
效果图
稀缺决定价值。强烈建议考虑西丽湖国(guo)际科教城，考虑汉园茗院：
●汉园茗院A区总建筑面积约17.7万㎡，他的身(shen)后是曾开发了海(hai)德园、汇城茗院等多个(ge)著名楼盘的新润园地产，准现(xian)楼销售，所见即所享。
●项目接驳地铁5号线长岭(ling)陂(bei)站，一站直(zhi)抵深圳北，东抵罗湖，西至前(qian)海(hai)；北站、西丽双高铁枢纽(niu)左右(you)逢源。
●窗前(qian)坐拥西丽湖一线景观资源，推窗塘朗山绮丽风光，远眺长岭(ling)陂(bei)水库(ku)秀丽景观，六重(zhong)叠(die)景园林移步易景，举步即达登山步道(dao)，惬(qie)意享受身(shen)心舒畅。
●坐享楼下(xia)约4万㎡集中商(shang)业，以及周边约10万㎡宝能(neng)环球(qiu)汇MALL、6万㎡塘朗城商(shang)业等，时刻纵享繁(fan)华。
●优学资源环绕(rao)在侧(ce)，南方(fang)科技大学教育集团(南山)长源小学、道(dao)尔顿新华公学、南方(fang)科技大学教育集团(南山)实验一小、南方(fang)科技大学教育集团(南山)第二实验学校(xiao)，深圳大学附属实验小学等满分成长。
实拍图
目前(qian)汉园茗院营销中心与美学样(yang)板间皆已开放
建面约109㎡—257㎡山湖臻(zhen)邸静(jing)候(hou)发售
419席准现(xian)楼送精装，恭候(hou)莅临大赏
实拍图