5月27日，易(yi)居(ju)房(fang)地产研究(jiu)院发布百城住宅库存报告显示，4月份100城中有42个城市去(qu)化周期超过36个月。受销售端持续(xu)偏低(di)位影响，房(fang)地产库存去(qu)化依然面临压力。只是(shi)与以往相比，如今房(fang)地产供求关系发生变化，去(qu)库存的形(xing)势更为复杂，除了(le)待售新房(fang)外，还要面对居(ju)民二手房(fang)挂牌量攀升、置换不畅对新房(fang)市场的影响。
业(ye)内人(ren)士认为，由于近(jin)两年开发商减少了(le)拿地，库存规模偏大的城市，主要是(shi)由于开发商推盘增加但销售数据走下坡路导致(zhi)的结(jie)果(guo)。归根结(jie)底，高库存的压力主要源于市场消化能力的偏弱(ruo)，持续(xu)激活潜在销售成为行业(ye)需要面对的问题(ti)。
三(san)四线(xian)城市住宅去(qu)化周期超30个月
受销售端持续(xu)偏低(di)位影响，当前(qian)库存去(qu)化依然有压力和阻力。据百城住宅库存报告显示，4月份，全(quan)国百城新建商品(pin)住宅库存规模约为5亿平方米，环(huan)比增长0.2%，同(tong)比下降1.5%。事实上，自去(qu)年9月份以来，全(quan)国百城库存规模总体呈现小幅下滑态势，主要是(shi)因为“认房(fang)不认贷”等系列政策出台对去(qu)库存有积极作用。尤其是(shi)去(qu)年二季度(du)以来各地全(quan)面取消或放松限购，客观上使得购房(fang)人(ren)数进一步增加，有助(zhu)于库存的去(qu)化。但也要看到，库存消化的节奏仍比较慢。数据上看，今年4月份库存规模相比去(qu)年9月份仅减少2%，库存去(qu)化工作仍需加紧。
上述库存报告还显示，4月份，全(quan)国100个城市中一、二、三(san)四线(xian)的新建商品(pin)住宅存销比分别为20.1个月、23个月和34个月。这三(san)类城市若对比2019年4月份的去(qu)化周期（即(ji)13.5、9.2、10.5个月），分别超出6.6、13.8、23.5个月，其中三(san)四线(xian)城市的去(qu)库存压力最大。此外，4月份100城中有42个城市去(qu)化周期超过36个月，有37个城市位于18-36个月区间，剩下的21个城市去(qu)化周期低(di)于18个月。
对此，上海易(yi)居(ju)房(fang)地产研究(jiu)院研究(jiu)总监严跃进表示，从各地反馈的情况来看，由于近(jin)几年土(tu)地市场降温，并没有产生太多的库存规模，这也说明高库存的压力主要源于消化能力的偏弱(ruo)。另外库存规模偏大的城市，主要是(shi)由于近(jin)期推盘增加但销售数据走下坡路，还有是(shi)因为供应量不大但销售数据从去(qu)年四季度(du)开始就明显萎缩。
当前(qian)，房(fang)地产市场处于周期性调整之中，存货作为房(fang)企的一项重要流动资产，面临着去(qu)化、结(jie)转、减值等诸(zhu)多不确定性，成为房(fang)企的经(jing)营风险(xian)和压力，“轻装(zhuang)上阵”越来越成为行业(ye)共识。这也倒逼(bi)房(fang)企减少投资、加速去(qu)化，使得存货规模和占比都在收缩。
二手房(fang)挂牌量攀升影响新房(fang)去(qu)库存
值得注意的是(shi)，在房(fang)企去(qu)库存的过程中，现房(fang)是(shi)去(qu)化难题(ti)，也就是(shi)已竣工存货规模增速进一步提升。据克(ke)而瑞监测(ce)，2023年，65家典型上市企业(ye)（已发布年报的房(fang)企）的存货总量占总资产比重为50%，较2022年末下降1.6个百分点；已竣工存货占比快速攀升至21.8%，升至近(jin)年来高位。现房(fang)库存逐(zhu)渐成为挤占企业(ye)流动性的重要因素，在市场信(xin)心不足、购房(fang)者观望(wang)情绪占上风的背景(jing)下，如何快速变现已竣工存货成为多数企业(ye)绕不开的难题(ti)。
4月30日，中共中央政治局会议中提出“统筹研究(jiu)消化存量房(fang)产和优化增量住房(fang)的政策措施”，这也意味着房(fang)地产开始了(le)去(qu)库存之路，无疑是(shi)为房(fang)企处置“积压库存”提供了(le)机(ji)会。
现阶段的“消化存量房(fang)产”与上一轮“去(qu)库存”相比也有着不同(tong)。在中指研究(jiu)院市场研究(jiu)总监陈文静看来，最大的不同(tong)是(shi)我国房(fang)地产市场所面临的供求关系已发生明显改变。过去(qu)有相当一部分居(ju)民居(ju)住条(tiao)件较差(cha)，基(ji)本住房(fang)需求尚未满(man)足，“去(qu)库存”所采取的方式(shi)是(shi)通过“棚改货币化安置”拆除老旧房(fang)屋(wu)释放住房(fang)需求，进而实现去(qu)库存。而当下我国居(ju)民基(ji)本住房(fang)需求已经(jing)得到满(man)足，除了(le)待售新房(fang)、在建工程和空(kong)置房(fang)屋(wu)等库存外，还要面对居(ju)民二手房(fang)挂牌量攀升、置换不畅对新房(fang)市场的影响。
严跃进也认为，对于当前(qian)城市的去(qu)化周期数值，需要客观去(qu)看待。各地在关注去(qu)化周期的时候(hou)，可把二手房(fang)挂牌量考虑进来。因为二手房(fang)挂牌量增多，即(ji)便部分城市统计的新房(fang)去(qu)库存数据相对健康，但若考虑了(le)二手房(fang)因素，那么潜在的供求矛盾也会明显放大。
“最近(jin)几年去(qu)库存出现的新情况和新问题(ti)，主要还是(shi)集中在一线(xian)城市和新一线(xian)城市中。此类城市‘房(fang)价只涨不跌’、‘买房(fang)稳赚(zuan)’的心态已发生重要变化，甚至也影响到‘租房(fang)还是(shi)购房(fang)’的决策上。从这个角度(du)看，一线(xian)城市等超大特大城市在购房(fang)政策方面应该(gai)做进一步的优化和调整，以持续(xu)推进去(qu)库存工作。”严跃进如是(shi)表示。
业(ye)内：稳住房(fang)价才(cai)能激活市场、实现去(qu)化
房(fang)地产的健康发展离(li)不开去(qu)库存。5月17日，房(fang)地产政策“组合拳”正式(shi)落地，除了(le)需求端降首(shou)付、取消房(fang)贷利率(lu)下限、下调公积金贷款(kuan)利率(lu)之外，还提出设立3000亿元保障性住房(fang)再贷款(kuan)，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售商品(pin)房(fang)，用作配售型或配租型保障性住房(fang)。
由此可见，“国企收储未售新房(fang)”正成为政府力推的去(qu)库存模式(shi)。除此以外，近(jin)两年地方也有不少探索实践，如国企收旧换新、非居(ju)改租等也是(shi)消化存量的重要模式(shi)补充。消化存量房(fang)产的路径(jing)和模式(shi)已逐(zhu)渐清晰，若接下来能够(gou)尽快推动落实，将有助(zhu)于缓解房(fang)企经(jing)营压力、稳定市场预期。”陈文静表示，推动房(fang)地产市场企稳最重要的仍是(shi)加快房(fang)价企稳，只有稳住房(fang)价才(cai)能有效激活市场，实现存量房(fang)产去(qu)化。
严跃进也认为，去(qu)库存环(huan)境正持续(xu)优化和宽松，对后续(xu)去(qu)库存有较大支持。比如政策和价格的调整，正持续(xu)降低(di)购房(fang)成本。在政策方面，限购政策正逐(zhu)渐退(tui)出历(li)史(shi)舞台。在房(fang)价方面，逐(zhu)渐形(xing)成了(le)“低(di)房(fang)价、低(di)首(shou)付、低(di)利率(lu)”的“三(san)低(di)”态势。而且，新的去(qu)库存资金正在加快进入，除居(ju)民家庭的购房(fang)资金外，包括实体企业(ye)购房(fang)、房(fang)企“以购代建”等都有助(zhu)于加快去(qu)库存。此外，住房(fang)产品(pin)的居(ju)住性价比提高，既包括阳台和飘窗(chuang)的赠送政策，也包括“绿色、低(di)碳、智能、安全(quan)”要素的导入，都有助(zhu)于提振住房(fang)消费(fei)信(xin)心和活力。
对于房(fang)企而言(yan)，面对楼市持续(xu)疲软、销售乏力，尤需重视存货结(jie)构的优化，促进存货如期去(qu)化，保证(zheng)企业(ye)稳定经(jing)营。对此，克(ke)而瑞分析(xi)人(ren)士表示，一方面，重视增量投资质量，聚焦“确定性高”的区域投资，尽可能保证(zheng)去(qu)化的实现，避免形(xing)成低(di)效投资，导致(zhi)存货积压；另一方面，做好存货盘点和排布，把控(kong)存货质量，精准产品(pin)定位，制定不同(tong)的营销策略进行推盘，促进去(qu)化。
新京报记(ji)者 袁秀丽