4月30日召(zhao)开的中(zhong)共中(zhong)央政治局会(hui)议提出，统筹研究消化存量房产和优化增(zeng)量住房的政策措施(shi)。
5月17日，人民(min)银行宣布了含(han)金量十足的房地产金融“政策包”。中(zhong)国(guo)人民(min)银行副行长陶玲在当天的国(guo)务院政策例行吹风会(hui)上介(jie)绍，中(zhong)国(guo)人民(min)银行抓紧认真贯彻落实，立足中(zhong)央银行货币政策和宏观审慎管(guan)理职能定位，推出以下四项政策措施(shi)：
一是设立3000亿元保障性(xing)住房再(zai)贷(dai)款。二(er)是降低全国(guo)层(ceng)面个人住房贷(dai)款最低首付比(bi)例，将首套房最低首付比(bi)例从不低于(yu)20%调整(zheng)为不低于(yu)15%，二(er)套房最低首付比(bi)例从不低于(yu)30%调整(zheng)为不低于(yu)25%。三是取(qu)消全国(guo)层(ceng)面个人住房贷(dai)款利率(lu)政策下限。四是下调各(ge)期限品种住房公积金贷(dai)款利率(lu)0.25个百分(fen)点。
一揽子政策利好满足购房者预期，潜在购房者有望入市
5月17日，人民(min)银行连续发布三条消息，提出取(qu)消全国(guo)层(ceng)面首套住房和二(er)套住房商业性(xing)个人住房贷(dai)款利率(lu)政策下限，下调个人住房公积金贷(dai)款利率(lu)，调整(zheng)个人住房贷(dai)款最低首付款比(bi)例政策。
“本次政策力度很(hen)大。”仲量联行大中(zhong)华区(qu)首席经济学家及研究部总监(jian)庞(pang)溟(mi)对《金融时报》记(ji)者分(fen)析表示，这套政策“组合拳”有利于(yu)降低居民(min)首付负担和成本、增(zeng)强购房能力和意愿，从需求端给楼市企稳复(fu)苏创(chuang)造更为合宜的货币信贷(dai)环境。
受访专家认为，新一轮的支(zhi)持政策是对前期政策的持续和扩(kuo)大，进一步提升了金融支(zhi)持力度。“人民(min)银行此时调整(zheng)政策综合考量了多(duo)重(zhong)因素。”市场人士分(fen)析认为，从推动房贷(dai)利率(lu)市场化的角(jiao)度看，当前不失为一个较(jiao)好的时间(jian)窗口，经济恢复(fu)向好的态(tai)势(shi)不断增(zeng)强，各(ge)方面对房地产市场供求关系发生重(zhong)大变化有更深认识，进一步优化相关政策是顺(shun)势(shi)而为。
有市场人士对《金融时报》记(ji)者表示，地方政府进一步稳定房地产市场需要新的政策空间(jian)。当前，房地产市场仍处于(yu)恢复(fu)过程中(zhong)，房企还有流动性(xing)压力。地方政府也在积极采取(qu)措施(shi)，支(zhi)持当地房企应对困难(nan)。
据《金融时报》记(ji)者了解，许多(duo)地方政府希望取(qu)消当地房贷(dai)利率(lu)下限的意愿强烈。业内人士判断，若全国(guo)绝大部分(fen)城市取(qu)消房贷(dai)利率(lu)下限，未来房贷(dai)利率(lu)还会(hui)有明显下降，有助(zhu)于(yu)继(ji)续释放(fang)刚性(xing)和改善性(xing)购房需求，缓解房企回款压力。
前期房地产信贷(dai)政策优化实践为本次调整(zheng)创(chuang)造了有利条件。2022年12月，人民(min)银行建立首套房贷(dai)利率(lu)动态(tai)调整(zheng)机制，地方政府可(ke)根据该机制自(zi)主选择是否取(qu)消当地房贷(dai)利率(lu)下限，实际上早已开始了有条件的取(qu)消实践。截至今年4月末，全国(guo)343个城市中(zhong)已有67个取(qu)消了首套房贷(dai)利率(lu)下限。金融机构反映，这些城市的房贷(dai)利率(lu)下限取(qu)消后，利率(lu)会(hui)有一定下行，但市场经充分(fen)竞(jing)争(zheng)后又形成新的较(jiao)为稳定的均衡(heng)水平，对当地新发放(fang)房贷(dai)有带动作用。
市场专家预计，此次政策调整(zheng)后，将有更多(duo)城市取(qu)消房贷(dai)利率(lu)下限，个别保留当地下限的热点城市自(zi)主定价空间(jian)也会(hui)明显扩(kuo)大。
有专家对《金融时报》记(ji)者分(fen)析表示，预计新政策将带动绝大多(duo)数(shu)城市取(qu)消房贷(dai)利率(lu)下限，各(ge)地房贷(dai)利率(lu)和购房者负担将明显下降。据业内人士估算，政策落地后，大多(duo)数(shu)城市房贷(dai)利率(lu)可(ke)能下降0.3个至0.4个百分(fen)点；按照100万元贷(dai)款、30年期限、等额本息还款方式计算，总利息支(zhi)出可(ke)减少7万余元。市场人士进一步测算，改善性(xing)需求住房的利息支(zhi)出会(hui)减少更多(duo)。
对于(yu)银行有何影响？业内专家表示，银行可(ke)通过“以量补价”的方式保持稳健经营。未来，房贷(dai)仍是银行最优质的资产，预计政策实施(shi)将带动银行房贷(dai)新发放(fang)量增(zeng)加(jia)，在一定程度上可(ke)以弥补利率(lu)下降减少的利息收入。
《金融时报》记(ji)者从部分(fen)中(zhong)介(jie)机构了解到，在不少地方政府陆续放(fang)松或取(qu)消限购措施(shi)后，楼市热度有所回升，杭州、深圳、北京等城市新房成交量上升，中(zhong)介(jie)带看房量更是明显增(zeng)多(duo)。“部分(fen)潜在购房者此前在等待出台更大力度的房地产支(zhi)持政策，存在‘再(zai)等等’的心态(tai)。人民(min)银行一揽子政策出台后，将在一定程度上满足购房者的政策预期，释放(fang)需求。”有专家分(fen)析说。
广东(dong)省住房政策研究中(zhong)心首席研究员李宇嘉(jia)对《金融时报》记(ji)者表示，当前不少城市房价已经有所下行，叠(die)加(jia)本次首付比(bi)例降低政策和利率(lu)调整(zheng)政策，未来月供压力对于(yu)很(hen)多(duo)人来说将明显减轻。这对于(yu)年轻人、新市民(min)买房具有较(jiao)大的激励效应。“从去年以来的数(shu)据看，购房者以刚需为主，主要购置二(er)手(shou)房源，这对于(yu)促进新房和二(er)手(shou)房源循环、去库存、活跃交易情绪以及稳定价格体系具有重(zhong)要意义。”李宇嘉(jia)说。
重(zhong)在盘活存量，与“三大工程”建设形成合力
当日，人民(min)银行在国(guo)务院政策例行吹风会(hui)上宣布了拟设立保障性(xing)住房再(zai)贷(dai)款，支(zhi)持地方政府以合理价格收购已建成未出售商品住房用作保障性(xing)住房。政策引发市场高度关注。
陶玲表示，作为新创(chuang)设的结构性(xing)货币政策工具，按照“政府主导(dao)、市场化运作”的思路，由人民(min)银行提供低成本再(zai)贷(dai)款资金，激励21家全国(guo)性(xing)银行机构按照市场化原则(ze)，向城市政府选定的地方国(guo)有企业发放(fang)贷(dai)款，支(zhi)持以合理价格收购已建成未出售商品房，用作保障性(xing)住房。
据陶玲介(jie)绍，保障性(xing)住房再(zai)贷(dai)款规模3000亿元，利率(lu)1.75%，期限1年，可(ke)展期4次。发放(fang)对象包括国(guo)家开发银行、政策性(xing)银行、国(guo)有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国(guo)性(xing)银行。银行按照自(zi)主决策、风险自(zi)担原则(ze)发放(fang)贷(dai)款。人民(min)银行按照贷(dai)款本金的60%发放(fang)再(zai)贷(dai)款，可(ke)带动银行贷(dai)款5000亿元。
“本轮政策的亮点是盘活存量。”有业内专家对《金融时报》记(ji)者表示，本次央行及时设立专门的再(zai)贷(dai)款工具，支(zhi)持地方国(guo)企收购存量房产用作保障性(xing)住房，体现了对党(dang)中(zhong)央决策的落实和对地方政府主动化解存量住房风险的支(zhi)持。
本次再(zai)贷(dai)款支(zhi)持收购的已建成未出售商品房用途，将被用作保障性(xing)住房配售或租赁。《金融时报》记(ji)者调研了解到，郑州、南京、珠海等地国(guo)企已先行先试通过直(zhi)接收购、以旧换新等方式参与到存量房的去化过程中(zhong)，据初步统计，目(mu)前各(ge)城市公布的计划收购住房已超过1万套。
此前也有专家建议，增(zeng)加(jia)保障性(xing)住房供给是大方向，在房地产供求关系发生变化的大背(bei)景下，通过收购存量房改为保障性(xing)用房，一举多(duo)得。
有市场人士分(fen)析表示，一方面，此举有利于(yu)加(jia)快商品住房市场去库存，引导(dao)地方国(guo)有企业在金融机构支(zhi)持下市场化参与收购，能够快速形成团体购买力，加(jia)快存量商品住房去化速度。对于(yu)目(mu)前房地产库存量大、去化周期长的城市，可(ke)起到一定支(zhi)持作用。另一方面，有利于(yu)加(jia)强保障性(xing)住房市场供给，通过盘活存量，有助(zhu)于(yu)缓解目(mu)前房地产市场中(zhong)商品住房供给多(duo)、保障性(xing)住房供给少的结构性(xing)矛盾，更好解决工薪收入群体住房困难(nan)。
值得关注的是，人民(min)银行在国(guo)务院政策例行吹风会(hui)上介(jie)绍，保障性(xing)住房再(zai)贷(dai)款操作上与现有的结构性(xing)货币政策工具一致。金融机构根据地方国(guo)企申请，按照风险自(zi)担的原则(ze)，自(zi)主决策发放(fang)贷(dai)款条件及是否发放(fang)贷(dai)款；银行有了合格贷(dai)款后，再(zai)向人民(min)银行申请再(zai)贷(dai)款。
此外，业内人士表示，工具所涉及的不同市场主体之间(jian)的交易决策遵(zun)循平等协商、自(zi)主自(zi)愿原则(ze)，各(ge)个环节都会(hui)体现，地方政府可(ke)以结合当地房地产市场实际情况，自(zi)主决定是否参与；保障群体可(ke)以自(zi)愿选择是否参与配售或租赁。被地方政府选定的地方国(guo)企作为收购主体，有权自(zi)主决定是否购买被收购房企的房产，被收购房企可(ke)以自(zi)主决定是否出售房产，银行可(ke)以自(zi)主决策是否向收购主体发放(fang)贷(dai)款，交易价格也是参与各(ge)方平等协商的。
“保障性(xing)住房再(zai)贷(dai)款不增(zeng)加(jia)地方政府隐性(xing)债务。”业内人士表示，此次政策调整(zheng)明确要求，地方国(guo)有企业由城市政府选定，被选定的地方国(guo)企及所属集(ji)团不得为政府融资平台，收购资金通过租赁经营收入和未来售房收入回收。
切实做好保交房工作，保障购房人合法(fa)权益
除(chu)了上述四项政策，还有多(duo)项房地产新政在此次国(guo)务院政策例行吹风会(hui)上发布。金融监(jian)管(guan)总局副局长肖远企表示，金融监(jian)管(guan)总局等部门将发布《关于(yu)进一步发挥城市房地产融资协调机制作用满足房地产项目(mu)合理融资需求的通知》，建立健全城市房地产融资协调机制，继(ji)续坚持因城施(shi)策，以城市为主体、以项目(mu)为中(zhong)心，全力支(zhi)持应续建项目(mu)融资和竣工交付，切实做好保交房工作，保障购房人合法(fa)权益。
为切实做好保交房工作，保障购房人合法(fa)权益，住建部会(hui)同金融监(jian)管(guan)总局等部门将出台城市商品住房项目(mu)保交房攻坚战工作方案，工作方案重(zhong)点把握三个方面的要求：第一，做好保交房工作，要将保障购房人合法(fa)权益作为根本出发点和落脚点，坚持市场化、法(fa)治化原则(ze)。第二(er)，做好保交房工作，要充分(fen)用好城市房地产融资协调机制，将项目(mu)纳入“白名单”给予融资支(zhi)持。第三，做好保交房工作，要压实地方政府、房地产企业、金融机构各(ge)方责(ze)任。
住建部副部长董建国(guo)介(jie)绍称，一是摸清底数(shu)。城市政府要全面排查本市在建已售商品住房项目(mu)，进行一次大起底，锁(suo)定难(nan)交付的项目(mu)，准确掌握存在的问题(ti)，建立项目(mu)台账。二(er)是分(fen)类处置。城市政府要按照市场化、法(fa)治化原则(ze)，指导(dao)项目(mu)开发企业制定“一项目(mu)一策”处置方案。三是司法(fa)支(zhi)持。对需要进行司法(fa)处置的项目(mu)，地方人民(min)法(fa)院将及时受理相关案件，提高司法(fa)处置效率(lu)；对攻坚战项目(mu)审慎采取(qu)财产保全措施(shi)，支(zhi)持项目(mu)建设交付。四是建立长效机制。一方面，有力有序推进现房销售，通过“白名单”融资政策，支(zhi)持商品住房项目(mu)达到现房销售条件；另一方面，对继(ji)续实行预售的，严格项目(mu)预售资金监(jian)管(guan)，防止出现新的风险。
自(zi)然资源部在广泛调研的基(ji)础上，准备出台妥善处置闲(xian)置土(tu)地、盘活存量土(tu)地的政策措施(shi)，支(zhi)持地方政府从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲(xian)置存量住宅用地，帮助(zhu)企业解困。同时，促进土(tu)地节约集(ji)约利用，防范化解风险，助(zhu)力房地产高质量发展。
来源：金融时报 作者马(ma)玲、马(ma)梅若