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设立3000亿元保障性住房再贷款，降低(di)全国层面个人住房贷款最(zui)低(di)首(shou)付比例，取消全国层面个人住房贷款利率政策下限……近(jin)期，中(zhong)国人民银行、国家金融监督管理(li)总局发布多项支持(chi)房地产的(de)金融举措，全国绝大(da)多数城市快速跟进落实(shi)，多个一线城市调整(zheng)优化限购政策和住房信贷政策，共同打好优化住房金融政策组合拳。相关金融政策将给市场带来怎样的(de)影响？怎样适应我国房地产市场供求关系的(de)新变化和人民群众对(dui)优质住房的(de)新期待，促进房地产市场平稳健(jian)康发展？记者(zhe)采访了相关部门和专家。
有效减(jian)轻购房者(zhe)负担，提振房地产市场需求
5月17日，中(zhong)国人民银行、国家金融监督管理(li)总局联合发布通知，首(shou)套和二套房贷最(zui)低(di)首(shou)付款比例分别降至不低(di)于(yu)15%和不低(di)于(yu)25%。中(zhong)国人民银行同日宣布，取消全国层面首(shou)套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，并下调个人住房公积金贷款利率。
“最(zui)低(di)首(shou)付比例优化后，可降低(di)居民购房门槛，有助于(yu)提振住房消费。”中(zhong)国人民银行副行长陶玲(ling)表示(shi)，此次(ci)将全国层面的(de)首(shou)套房贷最(zui)低(di)首(shou)付比例从20%降至15%、二套房贷最(zui)低(di)首(shou)付比例从30%降至25%后，城市政府仍(reng)可据(ju)此因城施策。在城市政府确定的(de)首(shou)付比例下限基础上(shang)，商业银行可根据(ju)客户风险(xian)状况自主决定具体的(de)首(shou)付比例。
相关金融举措发布后，湖北、广西、云南、山西、河北等省份快速响应，宣布将首(shou)套和二套商贷的(de)首(shou)付比例调整(zheng)至全国下限，同时取消房贷利率政策下限。近(jin)期，政策落地城市进一步(bu)扩围，上(shang)海、广州、深(shen)圳(chou)等一线城市发布了最(zui)新的(de)房地产金融政策。有关部门的(de)统计数据(ju)显示(shi)，除北京、上(shang)海、深(shen)圳(chou)外，全国其他城市均已明确执行15%首(shou)套房首(shou)付比例，并明确取消房贷利率下限，新一轮(lun)房地产金融政策基本落地。
银行是落地执行的(de)重要一环(huan)。5月28日深(shen)圳(chou)宣布调整(zheng)住房信贷政策，中(zhong)国农业银行深(shen)圳(chou)市分行第一时间推动政策落地，首(shou)批(pi)执行新政策的(de)房贷5月底已放款完毕。5年期以上(shang)首(shou)套、二套房贷实(shi)际执行利率分别为3.5%、3.9%，均较此前下降35个基点。“此次(ci)调整(zheng)有利于(yu)降低(di)居民家庭购房门槛，减(jian)轻还款负担，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善(shan)性住房需求。”中(zhong)国农业银行深(shen)圳(chou)市分行相关负责人表示(shi)。
据(ju)测(ce)算，上(shang)海的(de)二套房商贷利率从4.25%（非差异化地区）降低(di)到3.9%后，按照100万元贷款、30年期限、等额(e)本息(xi)还款方式计算，利息(xi)总支出可减(jian)少约7.3万元。
记者(zhe)了解到，随(sui)着相关金融政策落地实(shi)施，近(jin)期，多地楼(lou)市热度有所回(hui)升，房产销售和中(zhong)介机构的(de)看房量、咨询量、下单成交量均有明显增长。杭州贝壳研究院监测(ce)的(de)数据(ju)显示(shi)，相关政策推出后的(de)5月18日至27日，杭州二手房咨询量较4月份日均增长20.3%，带看量日均增长29.7%，下定量日均增长41.3%。
“从首(shou)付款比例、房贷利率两个方面对(dui)住房金融政策进行调整(zheng)，有利于(yu)降低(di)购房门槛，减(jian)轻居民住房消费负担。”浙江工业大(da)学中(zhong)国住房和房地产研究院院长虞晓芬说(shuo)。
创设结构性货币政策工具，推动已建成商品房去库存
为落实(shi)4月30日中(zhong)共中(zhong)央政治局会议精神，消化存量房产和优化增量住房，中(zhong)国人民银行近(jin)日宣布，拟(ni)设立3000亿元保障性住房再贷款，按照“政府主导、市场化运作”的(de)思(si)路，由(you)中(zhong)国人民银行提供低(di)成本再贷款资金，激励21家全国性银行机构按照市场化原则，向城市政府选定的(de)地方国有企(qi)业发放贷款，支持(chi)以合理(li)价格收(shou)购已建成未出售的(de)商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
据(ju)悉，保障性住房再贷款规(gui)模为3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次(ci)，发放对(dui)象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险(xian)自担原则发放贷款。中(zhong)国人民银行按照贷款本金的(de)60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。
城市政府根据(ju)当地保障性住房需求、商品房库存水平等因素(su)，自主决定是否参与。符合保障条(tiao)件的(de)工薪(xin)群体自主选择是否参与配售或租赁。房地产企(qi)业与收(shou)购主体平等协商，自主决定是否出售。21家银行按照风险(xian)自担、商业可持(chi)续原则，自主决策是否向收(shou)购主体发放贷款。
“所收(shou)购的(de)商品房严格限定为房地产企(qi)业已建成未出售的(de)商品房，对(dui)不同所有制房地产企(qi)业一视同仁。按照保障性住房是用于(yu)满足工薪(xin)收(shou)入群体刚性住房需求的(de)原则，严格把握所收(shou)购商品房的(de)户型和面积标准。”陶玲(ling)表示(shi)，这项政策是中(zhong)国人民银行为支持(chi)构建房地产发展新模式出台(tai)的(de)重要举措，有利于(yu)通过市场化方式实(shi)现多重目标。一是加(jia)快存量商品房去库存。地方国有企(qi)业在银行支持(chi)下，市场化参与收(shou)购已建成未出售商品房，可以推动商品房市场去库存。二是加(jia)快保障性住房供给。收(shou)购后的(de)商品房用作配售型或配租型保障性住房，能够(gou)更好满足工薪(xin)收(shou)入群体的(de)住房需求。三是助力(li)保交楼(lou)和“白(bai)名单”机制。房地产企(qi)业出售已建成商品房后，回(hui)笼(long)资金可用于(yu)在建项目续建，改善(shan)房企(qi)的(de)资金状况。
招联首(shou)席研究员董希淼表示(shi)，设立3000亿元保障性住房再贷款后，中(zhong)国人民银行按照贷款本金60%发放再贷款。金融机构根据(ju)地方国企(qi)申请，自主决策发放贷款，发放贷款后向中(zhong)国人民银行申请再贷款。
中(zhong)国人民银行明确要求，城市政府选定地方国有企(qi)业作为收(shou)购主体，以市场化的(de)方式运作。该国有企(qi)业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台(tai)，同时应具备银行授信要求和授信空间，收(shou)购后迅速配售或租赁。