文(wen)/羊(yang)城晚报记者(zhe)孙绮曼
7月9日，第一太平戴维斯发布《2024年上半年广州(zhou)房地产市场回(hui)顾与展望》报告（以下简称《报告》）。第一太平戴维斯广州(zhou)董事总经理暨华(hua)南区副董事长刘蔚海表示(shi)，2024年转(zhuan)眼已经过半，广州(zhou)房地产市场在(zai)新政策的驱动下展现出了新的活(huo)力，新规划的实施，将进一步(bu)激发城市发展潜力，推(tui)动区域经济的全面升级。
“上半年，在(zai)全市经济处于结构调整的关键时(shi)期，广州(zhou)房地产市场表现仍不乏亮点。随着(zhe)企业积(ji)极进行办公租赁整合调整，写字楼净吸纳量回(hui)升，空置率下降(jiang)。本地消费市场增速(su)‘虽(sui)降(jiang)但稳’，助力零售(shou)市场空置率在(zai)合理区间温和波动。”发布会(hui)上，第一太平戴维斯华(hua)南区市场研究部负责人谢靖宇表示(shi)。
写字楼市场空置率由升转(zhuan)降(jiang)
《报告》显示(shi)，2024年上半年，广州(zhou)甲级写字楼物业市场传统核心商务区共迎来两(liang)个新项(xiang)目入(ru)市，且(qie)均于第一季度交付，合计带来12.7万平方米供应面积(ji)。第二季度以来，无新项(xiang)目交付，供应入(ru)市节奏暂缓。截至第二季度末，传统核心商务区总存量仍为707.3万平方米。
值得注意的是(shi)，上半年整体而言，市场租赁扩张情(qing)绪仍保持谨慎，以“降(jiang)本增效”为导向的租赁活(huo)动占市场主(zhu)导。
第二季度，随着(zhe)数宗第一季度乃至更(geng)早季度在(zai)谈(tan)交易的相继(ji)落实，市场单季净吸纳量回(hui)升至3.9万平方米，约为上季的4.9倍。得益于此，加之供应入(ru)市的暂缓，存量项(xiang)目实现小幅去化，全市平均空置率也继(ji)上季环比上升后再度环比回(hui)调0.5个百分点，于季末录得18.5%。
在(zai)当前的租户方市场下，降(jiang)租仍是(shi)业主(zhu)保持竞争力的主(zhu)要策略。第二季度，租金指(zhi)数延续下行趋势，环比下降(jiang)1.4%、同(tong)比下降(jiang)5.1%，平均租金录得人民币每平方米每月140.2元。
《报告》指(zhi)出，下半年，租户租赁情(qing)绪预计将延续谨慎。中短期内，“压(ya)减预算(suan)，控制成本”预计将持续成为办公租约谈(tan)判中的重(zhong)要议题。鉴于此，写字楼物业资产表现预计仍将整体承压(ya)。
上半年餐饮业态仍为需求主(zhu)导
《报告》提到，2024年前五(wu)月，广州(zhou)消费市场扩张速(su)度较去年放缓，全市社会(hui)消费品零售(shou)总额累计达人民币4,727.10亿元，同(tong)比增长2.0%，增幅同(tong)比下降(jiang)7.2个百分点，但仍居一线城市之首。
2024年上半年，全市无购物中心开业，但因第二季度科学城商业广场停业升级调改，广州(zhou)全市总存量回(hui)调至744.4万平方米。
第一季度，因存量项(xiang)目小幅调改，多个项(xiang)目入(ru)驻表现有所提升，但自第二季度以来，部分品牌因经营(ying)压(ya)力加剧撤店，加之个别项(xiang)目因局部调改致少量铺位(wei)短暂空置。第二季度，净吸纳量由正转(zhuan)负，全市平均空置率亦随之环比微(wei)升0.1个百分点，至12.7%。
从业态看，上半年，餐饮业态仍为需求主(zhu)导，逾半数新店皆源自餐饮品牌。此外，得益于第一季度核心商圈优质项(xiang)目的升级调改，时(shi)尚、配饰及化妆品业态录得多个新店开业，而随着(zhe)第二季度调改进程的放缓，上述两(liang)业态新增需求占比环比下滑(hua)11个百分点。
上半年，鉴于消费市场增速(su)放缓、零售(shou)商情(qing)绪普遍偏谨慎，业主(zhu)谨慎调租以稳项(xiang)目表现，大部分存量项(xiang)目租金水平与去年下半年相若，但由于个别项(xiang)目小幅降(jiang)租，全市租金指(zhi)数环比微(wei)降(jiang)0.1%，平均租金录得人民币每平方米每月624.1元。
《报告》指(zhi)出，第三季度，预计无新购物中心入(ru)市，预计全市总存量预计维持在(zai)744.4万平方米。从长远来看，得益于数个知名业主(zhu)/零售(shou)运营(ying)商于荔湾、番禺等子市场的布局，未(wei)来市场将陆续迎来优质中高(gao)端购物中心开业，这有望赋能市场的升级及品牌渗透(tou)度的提升。但短期而言，在(zai)消费市场扩张阶(jie)段性趋缓的背景下，零售(shou)商扩店速(su)度放缓及项(xiang)目运营(ying)瓶颈等问题对存量项(xiang)目的入(ru)驻及租金表现的影响或将凸显。