打开2024年澳门正版免费资料辽-华泰证券：住房“以旧换新”，后续需要关注啥？,政策,收购,房地产

“以旧(jiu)换新”有利于(yu)推动去库存

截至2024年3月末，克(ke)而瑞(rui)80城(cheng)去化周期达(da)到24个月，商品住宅库存周期偏长、去化偏慢问题亟待(dai)缓解，消(xiao)化库存和控制新增供(gong)给有必要同时推进。当前一二手房温差仍(reng)存，二手房价格(ge)承压，“以旧(jiu)换新”通过直接收购(gou)、简便交易流(liu)程、给予房贷利率(lu)优惠或购(gou)房补贴等形式，有利于(yu)缩短二手房交易周期，疏通二手房向一手房的(de)传导路径。此外，近期一线强二线限(xian)购(gou)放松提速。随着政治局会议明确“继续坚持因城(cheng)施策”，地方需求端进一步(bu)放松可期，需求端放松配合“以旧(jiu)换新”利好，有利于(yu)加快释放改善性需求。

“以旧(jiu)换新”的(de)后续关注点

政治局会议定调后，“以旧(jiu)换新”试点扩围可期。当前各地“以旧(jiu)换新”形式各异，采(cai)用国企(qi)收购(gou)并(bing)明确规模的(de)城(cheng)市还比较少，且普遍(bian)处于(yu)试点阶段，已落地数量有限(xian)。从试点情(qing)况来看，“以旧(jiu)换新”的(de)新房房源大多是收购(gou)平台自身(shen)开发的(de)在售项目，低成本增量资金是后续试点扩围和实现项目收益平衡的(de)关键。旧(jiu)房定价是换房链条的(de)难点。目前旧(jiu)房议价一般是以第三方评估价格(ge)为(wei)基础，收购(gou)价与(yu)市场价的(de)偏离可能影响(xiang)成交效率(lu)，其他影响(xiang)因素(su)还包(bao)括旧(jiu)房收购(gou)要求、新房区位及质量、置换差价、附加优惠等。

正文(wen)

“以旧(jiu)换新”成为(wei)地产政策新思(si)路

政治局会议提出房地产“消(xiao)化存量、优化增量”，凸显“去库存”思(si)路。4月30日，中央政治局召开会议，对房地产的(de)表述较多，此次(ci)会议未(wei)提“房住不(bu)炒”和“三大工程”，强调要“结合房地产市场供(gong)求关系的(de)新变化、人民群众对优质住房的(de)新期待(dai)，统筹研究消(xiao)化存量房产和优化增量住房的(de)政策措施”。从“消(xiao)化存量、优化增量”的(de)新提法来看，短期地产政策的(de)侧重点可能从供(gong)给端转(zhuan)为(wei)更多地侧重于(yu)“去库存”。

地方政府积(ji)极响(xiang)应政治局会议对房地产新提法，近期多地出台住房“以旧(jiu)换新”政策，已从二三线扩散到一线。据我们不(bu)完全统计，已有近40个城(cheng)市出台住房“以旧(jiu)换新”政策。住房“以旧(jiu)换新”的(de)因城(cheng)施策推广可分为(wei)三个阶段：

1）2023年下半年至2024年初，住房“以旧(jiu)换新”主要在三线城(cheng)市，政策示范作用相(xiang)对有限(xian)。2023年7月，江苏徐州市对主城(cheng)区“卖旧(jiu)买新”按住房面(mian)积(ji)给予合同价0.8%-1.2%的(de)购(gou)房补贴。2023年8月，山东淄博市房地产开发协会和房地产经纪与(yu)评估协会联合发布《“以旧(jiu)换新”省(sheng)心(xin)购(gou)房倡议书》，除了(le)实施购(gou)房补助，还鼓励房企(qi)和房地产经纪机构为(wei)购(gou)房者提供(gong)“以旧(jiu)换新”服务，出售旧(jiu)房和锁定新房房源同步(bu)推进，提升置换效率(lu)。2023年11月，江苏太(tai)仓市试行(xing)国企(qi)收购(gou)模式的(de)商品房“以旧(jiu)换新”，居民可将符合条件的(de)二手房出售给国资平台，并(bing)购(gou)买国资平台指定的(de)新建商品房。2024年1月，太(tai)仓市将商品房“以旧(jiu)换新”升级为(wei)常态化机制。3月，安(an)徽宣城(cheng)、江苏江阴也推出了(le)国企(qi)收购(gou)存量住房支持改善性换房需求的(de)政策，收购(gou)套数均为(wei)100套，数量较少。在这一时期，除三线城(cheng)市外，部分二线城(cheng)市也有发文(wen)支持“以旧(jiu)换新”，例(li)如武汉、南京(jing)、宁波(bo)、沈阳等，但政策以鼓励引(yin)导为(wei)主，方式多为(wei)购(gou)房补贴或中介市场化交易，并(bing)未(wei)设定“以旧(jiu)换新”的(de)定量目标，示范效应有限(xian)。

2）2024年4月，以郑州为(wei)代(dai)表，二线城(cheng)市住房“以旧(jiu)换新”政策加码，更多城(cheng)市采(cai)用国企(qi)收购(gou)模式。4月1日，郑州市发布《郑州市促进房产市场“卖旧(jiu)买新、以旧(jiu)换新”工作方案（试行(xing)）》，提出2024年全市计划完成二手住房“卖旧(jiu)买新、以旧(jiu)换新”10000套，其中郑州城(cheng)发集团收购(gou)二手房5000套、市场化交易完成5000套，同时政府对“卖旧(jiu)买新”给予30%的(de)契税补贴。与(yu)前期试点城(cheng)市相(xiang)比，郑州“以旧(jiu)换新”政策包(bao)含(han)国企(qi)收购(gou)+市场化交易+购(gou)房补贴三种模式，尤其是明确了(le)国企(qi)收购(gou)存量房的(de)数量要求，收购(gou)规模明显扩张(zhang)，具有较强的(de)示范效应。在郑州之后，江苏海(hai)安(an)、无锡市梁溪区、南京(jing)也发布了(le)国企(qi)收购(gou)存量房“以旧(jiu)换新”的(de)政策，拟(ni)收购(gou)数量分别为(wei)100套、200套、2000套。

3）4月下旬，深圳、上(shang)海(hai)发文(wen)，住房“以旧(jiu)换新”扩散到一线城(cheng)市。4月23日，深圳市房地产业协会和房地产中介协会联合开展商品住房“换馨家”活(huo)动，鼓励房企(qi)、中介、购(gou)房者三方签订协议，开展“卖旧(jiu)买新”的(de)换房联动，首批参与(yu)活(huo)动的(de)有21家房地产经纪机构、13家房企(qi)及项目。深圳市房地产业协会鼓励房企(qi)和中介机构为(wei)“以旧(jiu)换新”的(de)购(gou)房者提供(gong)购(gou)房价款、佣金等专(zhuan)属优惠。5月3日，上(shang)海(hai)市房地产行(xing)业协会和房地产经纪行(xing)业联合倡议在上(shang)海(hai)发起商品住房“以旧(jiu)换新”活(huo)动，首批参加倡议的(de)房企(qi)20余(yu)家，房地产经纪机构近10家，参与(yu)项目30余(yu)个，主要分布在五大新城(cheng)区域。

现行(xing)“以旧(jiu)换新”的(de)三种模式

从已出台政策的(de)城(cheng)市来看，以旧(jiu)换新主要有国企(qi)收购(gou)、市场化交易、购(gou)房补贴三种模式：

1）国企(qi)收购(gou)，购(gou)房者报名(ming)→房源筹集→意(yi)向选房→旧(jiu)房核验与(yu)价格(ge)评估→签订协议→旧(jiu)房房款抵扣新房总价→国企(qi)回收旧(jiu)房处置。这一模式下，地方国企(qi)平台直接收购(gou)存量住房，购(gou)房者可置换国企(qi)指定的(de)新房房源。

首先，有“以旧(jiu)换新”意(yi)向的(de)购(gou)房者在官方指定的(de)线上(shang)/线下平台进行(xing)报名(ming)，开发商提前/同步(bu)登记(ji)在售新房项目，形成待(dai)收购(gou)二手房房源库和可选新房房源库。

其次(ci)，购(gou)房者挑选新房，并(bing)与(yu)开发商达(da)成初步(bu)认购(gou)协议。试点中新房一般是收购(gou)方国企(qi)自身(shen)开发的(de)在售项目，对于(yu)新房属于(yu)期房还是现房，各地标准不(bu)一。

第三，地方国企(qi)对存量住房进行(xing)物权核验和价格(ge)评估。不(bu)同城(cheng)市的(de)价格(ge)评估方式有所差异，例(li)如南京(jing)以评估价为(wei)依据，随机抽取3家评估机构，取排序中间的(de)评估值作为(wei)最终(zhong)收购(gou)价格(ge)。安(an)徽宣城(cheng)是取3家评估机构评估价格(ge)平均值的(de)88%。江苏海(hai)安(an)则是以二手房的(de)纳(na)税指导价为(wei)基础上(shang)下浮动。除评估价格(ge)标准以外，太(tai)仓、江阴、无锡、南京(jing)等地还明确了(le)置换总价上(shang)限(xian)不(bu)得超过拟(ni)购(gou)新房合同总价的(de)一定比例(li)，多为(wei)60%或80%，部分地区允许多套旧(jiu)房置换一套新房。

第四(si)，购(gou)房者和收购(gou)国企(qi)、新房开发商签订以旧(jiu)换新协议，由国企(qi)回购(gou)旧(jiu)房，旧(jiu)房房款可抵扣新房总价。

第五，回收的(de)旧(jiu)房将由国企(qi)改造(zao)为(wei)保障性住房或人才房，进行(xing)出租(zu)或销售。

国企(qi)收购(gou)政策想象(xiang)空间相(xiang)对补贴和市场化交易模式更大。该模式为(wei)购(gou)房者指定了(le)二手房的(de)交易对象(xiang)，有利于(yu)明显缩短二手房交易时间，降低购(gou)房者的(de)时间成本和资金负担。从各地实践来看，旧(jiu)房收购(gou)款仅能抵扣新房价款的(de)一部分，差价部分留有加杠杆(gan)余(yu)地，购(gou)房者可选择商贷或公(gong)积(ji)金贷款，有一定的(de)乘数效应。若收购(gou)模式叠(die)加契税补贴、佣金优惠、旧(jiu)房学区资格(ge)保留等政策，对购(gou)房者的(de)吸引(yin)力有望进一步(bu)提升。在推动商品房库存去化的(de)同时，国企(qi)收购(gou)模式还可扩大保障房和人才公(gong)寓的(de)供(gong)给数量和范围，优化住房供(gong)给结构。

2）市场化交易，购(gou)房者提前锁定新房房源→中介提供(gong)旧(jiu)房优先卖服务→新房认购(gou)存在解约保护期。这一模式下，地方政府以引(yin)导和协调为(wei)主，房企(qi)和房地产中介机构自发组织“以旧(jiu)换新”活(huo)动，通过市场化机制为(wei)改善性换房需求提供(gong)缓冲期，一般来说流(liu)程如下：

首先，购(gou)房者在参与(yu)活(huo)动的(de)楼盘中选择拟(ni)购(gou)买的(de)新房，与(yu)开发企(qi)业签订认购(gou)协议，缴纳(na)认购(gou)金。

其次(ci)，购(gou)房者与(yu)中介机构、开发企(qi)业签订三方协议（若有租(zu)赁需求还可签订四(si)方协议），提前锁定新房房源，同时委托中介机构售卖旧(jiu)房，这一过程中，中介机构对旧(jiu)房进行(xing)查证(zheng)、勘验、挂(gua)牌(pai)，并(bing)提供(gong)一定的(de)推广流(liu)量倾斜。

第三，在协议规定期限(xian)内（如30-90天），若旧(jiu)房成功售出，购(gou)房者按约定办理新房购(gou)买手续，若未(wei)售出，则开发企(qi)业退还新房认购(gou)金，购(gou)房者不(bu)承担违约责(ze)任。

市场化交易模式提供(gong)流(liu)程便利，置换成功与(yu)否(fou)取决于(yu)市场行(xing)为(wei)。市场化交易模式允许购(gou)房者“卖旧(jiu)买新”同步(bu)推进，对置换风险提供(gong)一定程度的(de)兜(dou)底，有利于(yu)降低购(gou)房者置换的(de)协商和交易成本，缩短二手房销售向一手房销售的(de)传导时间，提升交易效率(lu)。不(bu)过，这一模式更多是提供(gong)交易便利，类(lei)似“连环单”，二手房出售仍(reng)需依赖市场机制，政策效果取决于(yu)当地楼市库存、二手房质量、中介和房企(qi)参与(yu)积(ji)极性等因素(su)。

3）购(gou)房补贴，对卖旧(jiu)买新提供(gong)事后补助。这一模式与(yu)新房购(gou)房补贴本质相(xiang)同，地方政府对规定期限(xian)内出售自有住房并(bing)购(gou)买新房的(de)购(gou)房者给予一定补贴，如合同成交金额的(de)1%、契税的(de)30%、新房每平米补贴100元等。政府购(gou)房补贴模式操作较便捷(jie)，可直接降低购(gou)房者的(de)置换成本，但单个政策力度相(xiang)对国企(qi)收购(gou)模式较小(xiao)，与(yu)其他政策叠(die)加使用可能效果更佳(jia)。

“以旧(jiu)换新”有利于(yu)推动去库存

商品住宅库存周期偏长、去化偏慢问题亟待(dai)缓解。截至2024年3月末，克(ke)而瑞(rui)80城(cheng)去化周期达(da)到24个月，其中一线、二线、三线平均去化周期分别为(wei)18、22、31个月。根据自然(ran)资源部4月29日发布的(de)《关于(yu)做好2024年住宅用地供(gong)应有关工作的(de)通知》，商品住宅去化周期超过36个月的(de)，应暂停新增商品住宅用地出让，商品住宅去化周期在18个月（不(bu)含(han)）-36个月之间的(de)，也要按照“盘活(huo)多少、供(gong)应多少”的(de)原(yuan)则严格(ge)控制新增商品住宅用地供(gong)应。从80城(cheng)库存数据来看，多数二三线城(cheng)市面(mian)临较高库存下的(de)供(gong)给约束，为(wei)了(le)促进房地产市场供(gong)需结构平衡，消(xiao)化库存和控制新增供(gong)给有必要同时推进。

当前一二手房温差仍(reng)存，二手房价格(ge)承压，“以旧(jiu)换新”可帮(bang)助疏通二手向一手传导的(de)堵点。2024年小(xiao)阳春在高基数下成色偏弱，1-3月商品房销售面(mian)积(ji)累计同比-19.40%，4月30城(cheng)商品房成交面(mian)积(ji)环比-11.5%、同比-38.9%，较2019年同期降幅走扩至54.4%。截至5月5日，受五一假期扰动，30城(cheng)商品房成交面(mian)积(ji)周均同比-37.0%（前一周-40.4%），其中一二三线同比分别-9.3%/-42.3%/-51.8%，一线优于(yu)二三线。26城(cheng)二手房成交面(mian)积(ji)周均同比去年-12.0%（前一周-9.4%），其中一二三线同比分别+23.6%/-0.6%/-50.6%，一二线优于(yu)三线，二手房成交相(xiang)对新房有韧性，但价格(ge)承压，截至4月22日，城(cheng)市二手房出售挂(gua)牌(pai)价指数周环比-0.2%，延续下跌态势。在市场磨(mo)底阶段，二手房业主议价能力削弱，若二手房买卖双方价格(ge)分歧走扩，将进一步(bu)增加成交难度。“以旧(jiu)换新”政策的(de)推行(xing)，通过直接收购(gou)、简便交易流(liu)程、给予房贷利率(lu)优惠或购(gou)房补贴等形式，有利于(yu)缩短二手房交易周期，疏通二手房销售向新房销售的(de)传导路径。

购(gou)房者预(yu)期待(dai)改善，限(xian)购(gou)限(xian)贷放松加码和“以旧(jiu)换新”配合有利于(yu)加快释放改善性需求。近期一线强二线限(xian)购(gou)放松提速。一线城(cheng)市中，北京(jing)允许符合条件的(de)居民在五环外增购(gou)1套房。深圳分区优化限(xian)购(gou)，在规定7区内外地户籍购(gou)房社保个税年限(xian)由3年降低至1年、多子女家庭可增购(gou)1套、放开符合条件的(de)企(qi)事业单位购(gou)买商品房的(de)限(xian)制。北京(jing)、深圳限(xian)购(gou)放松都涉及增加房票，主要面(mian)向改善性需求。二线中，成都、长沙全面(mian)取消(xiao)限(xian)购(gou)，天津取消(xiao)120平米以上(shang)住房限(xian)购(gou)，明确京(jing)津冀户籍购(gou)房享受同等待(dai)遇。截至5月6日，除北上(shang)广深外，尚未(wei)完全取消(xiao)限(xian)购(gou)的(de)重点城(cheng)市还有杭(hang)州（主城(cheng)4区新房）、天津（市内六区120平米以下）、西安(an)（二环内）、海(hai)口（区域限(xian)购(gou)），随着政治局会议明确“继续坚持因城(cheng)施策”，地方需求端进一步(bu)放松可期，配合“以旧(jiu)换新”政策利好，有利于(yu)加快释放改善性需求。

“以旧(jiu)换新”的(de)后续关注点

地产惯性仍(reng)需时间改善，“以旧(jiu)换新”是去库存的(de)一种新思(si)路，尤其是国企(qi)收购(gou)模式有较大的(de)政策空间。在政治局会议定调后，“以旧(jiu)换新”试点扩围可期，当前尚处于(yu)试点阶段，操作细节有待(dai)进一步(bu)明确。当前各地“以旧(jiu)换新”形式各异，采(cai)用国企(qi)收购(gou)并(bing)明确规模的(de)城(cheng)市还比较少，且普遍(bian)处于(yu)试点阶段，已落地数量有限(xian)。

例(li)如，根据太(tai)仓日报，2023年9月太(tai)仓市首批“以旧(jiu)换新”限(xian)定在太(tai)仓市城(cheng)发集团旗下的(de)3个在售项目，二批次(ci)扩容至8个项目603套房源。安(an)徽宣城(cheng)、江苏江阴、江苏海(hai)安(an)、无锡梁溪区计划收购(gou)数量在100-200套，其中海(hai)安(an)市披露截至4月7日活(huo)动报名(ming)累计超过400组、已成交15套。江阴市披露截至5月2日已有25户住房换购(gou)家庭签约。郑州、南京(jing)已披露计划收购(gou)数量相(xiang)对较高，郑州为(wei)全年5000套（试点500套），占郑州2023年二手住宅成交套数的(de)4.9%，南京(jing)为(wei)首批2000套，占南京(jing)2023年二手住宅成交套数的(de)2.1%，当前郑州、南京(jing)尚处于(yu)报名(ming)阶段，从房源筹集、意(yi)向选房，到价格(ge)评估、协商议价，至合同签订、过户、放款还需要时间，实际(ji)成交情(qing)况有待(dai)观察。

增量资金来源是“以旧(jiu)换新”试点扩围的(de)关键。从目前试点情(qing)况来看，“以旧(jiu)换新”指定的(de)新房房源大多是收购(gou)平台自身(shen)开发的(de)在售项目，这一情(qing)况下，由于(yu)新房总价高于(yu)收购(gou)旧(jiu)房总价，国企(qi)平台“以旧(jiu)换新”实际(ji)上(shang)不(bu)需要额外资金投(tou)入，还可回笼差价部分的(de)现金，收购(gou)的(de)旧(jiu)房改造(zao)成保障房或人才房后，可获取租(zu)金收入或二次(ci)销售收入。然(ran)而，“谁回收、谁置换”的(de)模式可能导致收购(gou)数量较少，且新房供(gong)给选择有限(xian)，较难满(man)足购(gou)房者多元化的(de)改善性需求，进而影响(xiang)签约率(lu)。如果允许收购(gou)平台以外的(de)其他开发商楼盘纳(na)入新房房源库，则国企(qi)收购(gou)旧(jiu)房面(mian)临一定的(de)集中资金支出压力，需要低成本增量资金的(de)支持，以便国企(qi)扩大收购(gou)规模、回收改造(zao)的(de)租(zu)金回报率(lu)能够覆盖利息成本。

旧(jiu)房定价是换房链条的(de)难点。目前旧(jiu)房议价一般是以第三方评估价格(ge)为(wei)基础，评估费用无需购(gou)房者承担。旧(jiu)房评估价和市场价存在差异，若收购(gou)价过低，对购(gou)房者不(bu)具备吸引(yin)力，收购(gou)价过高将增加地方财政和国企(qi)平台的(de)负担。

“以旧(jiu)换新”的(de)实际(ji)效果还需要关注旧(jiu)房收购(gou)要求、新房区位及质量、置换差价、附加优惠等。

其一，各地对存量住房收购(gou)标准有所差异，有区位限(xian)制、面(mian)积(ji)上(shang)限(xian)、房龄上(shang)限(xian)、产权清晰度、房贷结清等要求。在置换模式上(shang)，多对一置换相(xiang)比一对一置换更具灵活(huo)性；

其二，指定新房房源的(de)区位、质量、户型需满(man)足购(gou)房者多样(yang)化的(de)改善需求，若新房为(wei)期房，购(gou)房者还需考虑交付风险和过渡租(zu)房成本；

其三，购(gou)房者“以旧(jiu)换新”仍(reng)需支付置换差价，从目前试点的(de)要求来看，补差价可能为(wei)新房总价的(de)20%-40%，加杠杆(gan)意(yi)愿和能力将影响(xiang)最终(zhong)成交与(yu)否(fou)；

最后，改善性购(gou)房需求的(de)释放取决于(yu)收入预(yu)期、房价预(yu)期、交房预(yu)期，“以旧(jiu)换新”的(de)政策效果有待(dai)观察。

本文(wen)作者：张(zhang)继强（执(zhi)业证(zheng)书编号：S0570518110002），朱沁宜（执(zhi)业证(zheng)书编号：S0570523080005），来源：华泰证(zheng)券固收研究，原(yuan)文(wen)标题：《【华泰固收】聚焦住房“以旧(jiu)换新”政策》

*免责(ze)声明：文(wen)章内容仅供(gong)参考，不(bu)构成投(tou)资建议

*风险提示：股市有风险，入市需谨慎(shen)

版权号:18172771662813     以上就是本篇文章的全部内容了，欢迎阅览 ！
     资讯      企业新闻      行情      企业黄页      同类资讯      首页      网站地图      返回首页 移动站 , 查看更多