中国网财(cai)经(jing)5月(yue)29日讯(xun) 5月(yue)27日，上海市住房和城乡建设管理委员会(hui)等四部门联(lian)合印发《关于优化本(ben)市房地(di)产(chan)市场平稳健康发展政策措(cuo)施的通(tong)知》(下称“《通(tong)知》”)。提出调整(zheng)优化住房限(xian)购(gou)政策、支持(chi)多(duo)子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持(chi)“以旧换新”以及优化土地(di)和住房供应等九条政策措(cuo)施。《通(tong)知》自2024年5月(yue)28日起施行。
在上海易居房地(di)产(chan)研究院研究总监严(yan)跃进看来，此次(ci)上海一揽子房地(di)产(chan)政策，将(jiang)发挥积极作用(yong)和效应。此次(ci)政策统筹市场和保障、存量和增量，在提升住房品质、促进职住平衡同时(shi)，更(geng)好满足了居民刚性住房需求和多(duo)样(yang)化改(gai)善性住房需求。
重点支持(chi)非沪籍(ji)三类人群(qun)购(gou)房需求
上海此次(ci)调整(zheng)优化住房限(xian)购(gou)政策。政策优化涉及内容丰富，覆盖外地(di)户籍(ji)、人才、单身、离异、企业、多(duo)孩家庭、赠予等层面。
具体来看，一是优化非沪籍(ji)居民购(gou)房条件。将(jiang)非沪籍(ji)居民购(gou)房所需缴(jiao)纳社保或个(ge)税年限(xian)从“连续缴(jiao)纳满5年及以上”调整(zheng)为“连续缴(jiao)纳满3年及以上”；新城以及南(nan)北转型等重点区域的非沪籍(ji)人才购(gou)房相应从“连续缴(jiao)纳满3年及以上”调整(zheng)为“连续缴(jiao)纳满2年及以上”，自贸区临港新片区的非沪籍(ji)人才购(gou)房继续执行“连续缴(jiao)纳满1年及以上”规定。
二是扩大重点区域非沪籍(ji)人才以及非沪籍(ji)单身人士购(gou)房区域。立(li)足促进区域职住平衡，将(jiang)新城以及南(nan)北转型等重点区域的非沪籍(ji)人才购(gou)房区域，扩大至所在区全域；非沪籍(ji)单身人士购(gou)房区域，扩大至外环内二手住房。
“此次(ci)在人群(qun)上重点支持(chi)非户籍(ji)人才，非户籍(ji)居民，非户籍(ji)单身这三类人群(qun)的购(gou)房需求。” 广东省(sheng)城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接(jie)受中国网财(cai)经(jing)记者采访时(shi)表示。
严(yan)跃进也(ye)表示，此次(ci)购(gou)房者问(wen)的一个(ge)核心的问(wen)题是关于上海市区购(gou)房。通(tong)俗来说，外地(di)人若是有3年社保，无(wu)论单身还是已(yi)经(jing)结婚，在市区即黄浦、虹口类似(si)区域就可(ke)以买一套二手房。
此外，《通(tong)知》还取消离异购(gou)房限(xian)制(zhi)，调整(zheng)住房赠与(yu)规定，支持(chi)企业购(gou)买小户型二手住房用(yong)于职工租住。
在李宇嘉看来，此次(ci)企业购(gou)买小户型老(lao)旧二手住房、小户型住房，用(yong)于职工租住的，不再限(xian)定购(gou)买住房套数。目的是促进二手房流转，特别是考(kao)虑(lu)到上海老(lao)破小挂牌较多(duo)，去化压力(li)大，导致置换需求收租。
对二孩及以上的多(duo)子女家庭(包括本(ben)市户籍(ji)和非本(ben)市户籍(ji)居民家庭)，在执行现有住房限(xian)购(gou)政策基(ji)础上，可(ke)再购(gou)买1套住房；优化多(duo)子女家庭在个(ge)人住房贷款中首套住房认(ren)定标准。
“社保缴(jiao)纳年限(xian)缩短、单身可(ke)以买市区二手房、离婚和赠予的购(gou)房政策放宽等是此次(ci)政策最受关注的几个(ge)政策点，说明对于购(gou)房方面的积极性在增加。”严(yan)跃进表示。
首套房商贷最低首付降至不低于20%
在优化住房信贷政策方面，《通(tong)知》明确，首套住房商业性个(ge)人住房贷款利率下限(xian)调整(zheng)为不低于相应期限(xian)贷款市场报价利率(LPR)减45个(ge)基(ji)点(调整(zheng)后(hou)，5年期以上房贷利率下限(xian)目前为3.5%)，最低首付款比例(li)调整(zheng)为不低于20%。
二套住房商业性个(ge)人住房贷款利率下限(xian)调整(zheng)为不低于LPR减5个(ge)基(ji)点(调整(zheng)后(hou)，5年期以上房贷利率下限(xian)目前为3.9%)，最低首付款比例(li)调整(zheng)为不低于35%；自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江(jiang)、奉(feng)贤、宝山、金山6个(ge)行政区全域继续实(shi)行差异化政策，二套住房商业性个(ge)人住房贷款利率下限(xian)调整(zheng)为不低于LPR减25个(ge)基(ji)点(调整(zheng)后(hou)，5年期以上房贷利率下限(xian)目前为3.7%)，最低首付款比例(li)调整(zheng)为不低于30%。
公积金贷款方面，对购(gou)买首套住房的职工，个(ge)人公积金(含补充公积金)最高贷款额度调整(zheng)为80万(wan)元(yuan)，家庭公积金(含补充公积金)最高贷款额度调整(zheng)为160万(wan)元(yuan)。多(duo)子女家庭贷款购(gou)买首套住房，最高贷款额度在此基(ji)础上上浮20%政策不变，即最高可(ke)达192万(wan)元(yuan)。
申请公积金贷款购(gou)买首套住房的，最低首付款比例(li)调整(zheng)为20%；申请公积金贷款购(gou)买第二套改(gai)善型住房的，最低首付款比例(li)调整(zheng)为35%，所购(gou)住房在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江(jiang)、奉(feng)贤、宝山、金山6个(ge)行政区的，最低首付款比例(li)调整(zheng)为30%。
在李宇嘉看来，降低首付和房贷利率下限(xian)，一方面是顺应和贯彻“517”楼市新政部署，另一方面也(ye)是针对本(ben)地(di)非户籍(ji)和非户籍(ji)人才群(qun)体多(duo)，需要(yao)加大优惠力(li)度。不过他也(ye)指出，首付也(ye)并没有降至15%和20%，做到了与(yu)非一线城市的差异性。
“下一步的走势要(yao)看后(hou)续市场走势，如果下滑颓势不改(gai)，未来可(ke)能还会(hui)下调首付和利率，为后(hou)续留足政策空(kong)间。”李宇嘉称。
区域上，李宇嘉指出，此次(ci)重点支持(chi)外围区域。例(li)如新城以及南(nan)北转型，自贸区临港新片区。“这与(yu)近期深圳、北京调控逻辑是一致的，即外围过去若干年供地(di)太多(duo)，新房库存消化压力(li)大。同时(shi)，也(ye)想通(tong)过购(gou)房疏(shu)解，将(jiang)人口和产(chan)业同步疏(shu)解。”他表示。
其(qi)他一线城市有望跟进
5月(yue)二手房成交承压，年内累计(ji)表现不及去年。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年5月(yue)(统计(ji)时(shi)间截至27日)上海二手房成交14185套，较4月(yue)下降22.3%，较去年同期下降5.2%；今年前5月(yue)累计(ji)成交74305套，较去年同期下滑10.2%。
“市场情绪亟待改(gai)善，以及二手房成交热度也(ye)并未完全恢(hui)复等依(yi)旧在推动着政策松绑的持(chi)续进行，政策支持(chi)具有一定的必要(yao)性。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪(xue)在接(jie)受中国网财(cai)经(jing)记者采访时(shi)表示。“而上海本(ben)次(ci)新政的松绑力(li)度及涉猎宽度均上升到了新高度。”
“此次(ci)政策说明目前房地(di)产(chan)‘四低’导向，即低门槛、低房价、低首付、低利率。”在严(yan)跃进看来，其(qi)对于房地(di)产(chan)的入市成本(ben)具有积极的作用(yong)，也(ye)在很大程度上提振了房地(di)产(chan)市场。
关荣雪(xue)认(ren)为，从本(ben)次(ci)新政的影响来看，对购(gou)房者释放了强烈利好信号，新政之后(hou)符(fu)合购(gou)房资格的群(qun)体会(hui)明显增加，购(gou)房需求释放增多(duo)，预计(ji)积极效果将(jiang)率先体现在新房的来访量和二手房带看量，逐步显现在成交端。同时(shi)，在当下市场对一线城市政策松绑的呼声已(yi)经(jing)达到高点的背景下，上海本(ben)次(ci)新政对市场信心的提振影响似(si)乎(hu)更(geng)为深远(yuan)，将(jiang)更(geng)好的引导市场预期，预计(ji)其(qi)他一线城市也(ye)会(hui)跟进。