【文/观察者(zhe)网 王慧】购房首付比例下调、公积金贷款利率下调、房贷利率取消下限、收(shou)购库存房源充当(dang)保障房......
“517新政”出台之后，包括上海、广州、深圳等在内的全国主要城市纷纷跟进。有人称，这套政策“组合拳(quan)”是“史诗级(ji)利好”。
如今，新政官(guan)宣已半月有余，市场端表现如何？在多大程度上提高了购房者(zhe)信心？有购房需求的人，应该现在出手还是再(zai)等等？在增量房贷降低的情况(kuang)下，接下来存量房贷会调整吗？
“看房的人多了，刚需正在陆续上车”
“517”新政十天后，上海跟进，于5月27日发布《关(guan)于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，提出调整优化住房限购政策、优化住房信贷政策、支持多子女家庭合理住房需求、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供(gong)应等九条政策措施。
“出来看房的人明显多了。”上海某地产中介A经理告诉观察者(zhe)网，最(zui)近他非常忙，客户一个接一个。
“新政之前，客户一般都是周末才出来看房，新政出台之后，不少客户工(gong)作日也出来看房了。”A经理说(shuo)，他最(zui)近的日带看量比之前差不多增加(jia)了200%。
他注意到(dao)，目前看房的客户以刚需为主，之前这些(xie)客户大都信心不足(zu)、处于犹豫的观望状态，新政出来之后已经有不少选择(ze)出手了。
“刚需正在陆续上车。”A经理认为，这次(ci)新政的力度很(hen)大，他觉得最(zui)近认真看房的客户当(dang)中，八成(cheng)都会选择(ze)出手，剩下两成(cheng)会继续观望。
A经理服务的地产中介门(men)店位于上海内环。他发现，最(zui)近接待的客户中有很(hen)多从外地来上海帮孩(hai)子看房的父母。
这是因为“之前非沪籍(ji)单身人士(shi)只能买外环以外的房子。新政之后，非沪籍(ji)连续缴纳社保或个税满3年的居民，也可(ke)以买外环内的房子了，所以有很(hen)多符合条件的人也到(dao)市区来看房了。”他解释道。
2024年6月4日，在上海市宝山区一售楼处，短短几分钟内就有多组客户进入售楼处咨(zi)询。（视觉中国）
回溯过往，上海对非沪籍(ji)单身购房限制甚久。
2013年11月8日，上海房地产发布市场调控政策七条措施，其中规定非沪籍(ji)单身不可(ke)购买70年产权的普通商品住宅，但可(ke)以购买50年产权的酒店式公寓。
2016年3月，上海规定，提高非本市户籍(ji)居民家庭购房缴纳的个人所得税或社保年限，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上，即非上海本市户籍(ji)人士(shi)购房需满足(zu)“5年社保+已婚”条件，而非沪籍(ji)单身人士(shi)则无法在沪购房。
直到(dao)2024年1月，限制才慢慢放开。上海市住房城乡建设管(guan)理委、上海市房屋管(guan)理局联合印发《关(guan)于优化本市住房限购政策的通知》，规定自2024年1月31日起，在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非户籍(ji)居民，可(ke)在外环以外区域（崇(chong)明区除外），限购1套住房。
2024年5月，限制进一步放开，将(jiang)非沪籍(ji)居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”，非沪籍(ji)单身人士(shi)购房区域，扩(kuo)大至(zhi)外环内二(er)手住房。
“去库存是当(dang)前房地产市场复(fu)苏的当(dang)务之急”
近期，各地楼市新政的陆续出台，带动(dong)了楼市的“回温”。
“近两周，热点城市的新房、二(er)手房的带看量、访客量、签约(yue)率都出现了明显的增长。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇(yu)嘉表示，2016年以来，国家很(hen)少自上而下地出台有关(guan)房地产的一揽子政策，而是更强(qiang)调城市、政府的主体责任。这次(ci)的新政让(rang)市场看到(dao)，国家又要开始“救市”了，这极(ji)大提振了大家信心和预期。
李宇(yu)嘉认为：“相较于前两年，现在房价下跌、利率下降，能有效降低部分购买刚需或改(gai)善型住房居民的月供(gong)，这对他们来说(shuo)是一个很(hen)大的刺激因素。”
原东方证券首席经济学家邵宇(yu)说(shuo)，新政确实在房地产市场形成(cheng)一定热度，但是否能反转整个房地产销售的下滑趋(qu)势，还有待观察。
邵宇(yu)告诉观察者(zhe)网，他在周边的人群(qun)中也做了一些(xie)调查，发现大家的购买意愿确实出现一些(xie)变化，但还不是非常积极(ji)。
国金证券首席经济学家赵伟也指出，与2008年、2015年不同，居民购房意愿修复(fu)偏慢、住宅库存高企，叠加(jia)房企融资(zi)存在“堵点”，使得本轮地产投资(zi)低迷(mi)持续时(shi)间超过去两轮，也可(ke)能将(jiang)会对稳地产政策落地生效的传导路径产生一定影(ying)响。
2024年5月25日，广东省惠州市，广东19城楼市新政首日，仲恺高新区一处在售楼盘(pan)举行工(gong)地开放日，吸引了不少准业主和意向购房者(zhe)组团参(can)观了解。（视觉中国）
政策落地需要一段时(shi)间，市场端的表现也需要持续观察，但本轮调整的政策导向很(hen)明显，亮点便(bian)是盘(pan)活存量。
“楼市低迷(mi)的原因就是房地产供(gong)求关(guan)系(xi)发生了重大变化。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北(bei)京市房地产法学会副会长兼秘(mi)书长赵秀池(shi)向观察者(zhe)网表示，各城市房价不断走低，就是房地产市场供(gong)过于求的反应。因此(ci)，把政策的着(zhe)力点放到(dao)去库存上是正确的。
赵秀池(shi)说(shuo)：“去库存是当(dang)前房地产市场复(fu)苏的当(dang)务之急，只有去库存，才能消化供(gong)过于求的部分供(gong)给，扭转供(gong)过于求的局面。”
赵伟表示，4月政治局会议后，疏(shu)通地产高库存“堵点”思路进一步明确，存量商品房、土地均可(ke)盘(pan)活。地方政府“以需定购”，组织(zhi)地方国有企业以合理价格收(shou)购一部分存量商品住房用作保障性住房；存量土地，亦可(ke)通过政府收(shou)回收(shou)购等方式妥善处置盘(pan)活。央行再(zai)设立3000亿(yi)元保障性住房再(zai)贷款，60%的本金支持比例下预计将(jiang)带动(dong)银(yin)行贷款5000亿(yi)元，政策信号意义明显。
“同时(shi)，需求端政策‘三箭(jian)齐发’，全国居民购房首付比下限、公积金和商业贷款利率均已降至(zhi)历史最(zui)低，或可(ke)激活部分居民购房需求。”赵伟认为，后续稳地产政策重点跟踪财税端，税费减(jian)免、财政贴息(xi)等可(ke)能成(cheng)为储备(bei)政策。
是时(shi)候“上车”了吗？
在沪从事新媒体工(gong)作的小Y可(ke)以说(shuo)是房地产新政的受益者(zhe)，最(zui)近刚刚成(cheng)功“下单”。
今年年初上海放开非沪籍(ji)单身人士(shi)购房资(zi)格之后，小Y终于有了购房资(zi)格。经历了4个月左右的看房，他选中了一套位于上海外环外的二(er)手房，并于5月27日草签了购房合同。
“那天正好是上海新政发布当(dang)天。”小Y告诉观察者(zhe)网，他没想到(dao)新政让(rang)他可(ke)选择(ze)的购房区域扩(kuo)大到(dao)了外环内，“如果不是刚好这一天上车，我(wo)一定会到(dao)外环内挑一套合适的房子。”
尽管(guan)没把房子买到(dao)外环内，小Y还是赶上了“降首付、降利率”等政策。
“我(wo)的公积金贷款利率是2.85%，商贷利率3.5%。”小Y说(shuo)：“按照新政，我(wo)可(ke)以付两成(cheng)首付，但我(wo)没这么选，而是直接付了六成(cheng)。我(wo)不想之后因为房贷影(ying)响自己(ji)的生活水准，现在的还贷金额对我(wo)自己(ji)来说(shuo)比较轻松，没什么压力。”
李宇(yu)嘉认为，影(ying)响购房者(zhe)的主要因素有两个：一是对房地产市场的预期。如果大家预测(ce)房价会下跌，今年买房比去年买房会便(bian)宜(yi)、明年买房比今年买房会便(bian)宜(yi)的话，大家买房的积极(ji)性就会低；二(er)是就业和收(shou)入的稳定性。目前，我(wo)国灵活就业人员明显增加(jia)，有超2亿(yi)人。且大家工(gong)作的变动(dong)性和不确定性有很(hen)大的增长，导致大家不是很(hen)愿意去买这种大宗商品。
降低房贷利率是在鼓励(li)大家持有杠杆(gan)，邵宇(yu)认为，“其实现在大家缺的不是杠杆(gan)，因为杠杆(gan)就意味着(zhe)债务。人们缺的更多的是月供(gong)，即现金流。在预期收(shou)入平稳增长的情况(kuang)下，可(ke)能会有更多人愿意加(jia)一些(xie)杠杆(gan)。”
邵宇(yu)表示，目前房地产的金融属性还没有完全回归。一些(xie)有刚需或者(zhe)改(gai)善型住房需求的居民，可(ke)能会根据需求程度进行购买，但如果他们对房价没有明显上涨预期的话，可(ke)能还是会进行观望。
他认为：“如今，房地产市场总(zong)体供(gong)给过剩，居民的杠杆(gan)也比较大，可(ke)以再(zai)等一等，特别(bie)是非重点区域还可(ke)以再(zai)等等看。”
赵秀池(shi)说(shuo)，对于刚需而言，高房价下租房划算，因为用买房资(zi)金的利息(xi)租房绰绰有余。如果不接受租房的理念(nian)，或者(zhe)租房不能解决孩(hai)子上学、落户问题，该买房就买房。但她也提醒，投资(zi)需求要谨慎。
2024年6月3日，从空中俯瞰杭州市西湖区一新建楼盘(pan)。（视觉中国）
增量房贷降了，存量房贷怎么办？
随着(zhe)新政落地，各地银(yin)行纷纷调整房贷利率，使得存量房贷与新发房贷之间的利率差距进一步扩(kuo)大，存量房贷下调的呼声(sheng)再(zai)次(ci)响起，不少人在考虑(lu)或已经通过提前还贷的方式减(jian)轻压力。
“我(wo)是2022年底在上海买的房，商贷利率是LPR+35个基点，年化利率为4.55%，算下来我(wo)的首套贷款利率比现在的二(er)套利率还要高。”小W告诉观察者(zhe)网，如果存量房贷不调整，她就要提前还贷了，她的朋(peng)友当(dang)中已经有人开始提前还了。
上海楼市信贷新政提出，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报(bao)价利率（LPR）减(jian)45个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.5%），二(er)套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报(bao)价利率（LPR）减(jian)5个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.9%）。
上海某银(yin)行客户经理小L对观察者(zhe)网表示，“目前，他所在的银(yin)行已经开始按照最(zui)新发布的政策执(zhi)行。现在买房的首套房贷利率为3.5%，但之前的存量贷款利率仍保持不变。”
“银(yin)行没有主动(dong)降低存量贷款的动(dong)力。”邵宇(yu)说(shuo)，因为对银(yin)行来说(shuo)，多一些(xie)更高的利息(xi)收(shou)入也没什么坏处，所以它们不太可(ke)能会主动(dong)进行调整。
中指研究院市场研究总(zong)监陈文静也表示，短期内银(yin)行主动(dong)调整存量房贷利率的预期较低。但在大力推动(dong)扩(kuo)内需促消费的背景(jing)下，不排除未来监管(guan)部门(men)出台政策引导存量房贷利率下调的可(ke)能。
（张菁娟对本文亦有贡献(xian)）