继深圳、广州等城市之后，东莞也加入了商品房“以旧换(huan)新”的队列。
日前，东莞五部门联合发布《关于进一步优化(hua)房地产(chan)相关政策的通知》（下称“通知”）提出，鼓励房地产(chan)开(kai)发企业、房地产(chan)经纪机构(gou)、购房人三(san)方联动开(kai)展“以旧换(huan)新”活(huo)动，助力打通一、二手房置换(huan)链条(tiao)。
尽管《通知》没有明确东莞商品房“以旧换(huan)新”的具体操作方法，记者在走(zou)访过程中发现，有个别楼(lou)盘早(zao)已率先试(shi)水，操作方法虽大同小异，细节却各有千秋。
南城恒兆公馆项(xiang)目打出“‘以旧换(huan)新’享钜(ju)惠”的宣传口(kou)号。
位(wei)于东莞万江的万科(ke)中天世纪水岸和保利首铸鹭湾项(xiang)目，分别推出了“以旧换(huan)新”最高享10万元的购房优惠，以及“卖一买一”最高补贴30万元的活(huo)动。另外，位(wei)于南城的恒兆公馆也打出了“‘以旧换(huan)新’享钜(ju)惠”的宣传口(kou)号，以吸引有置换(huan)需求的市民前来购买新房。
东莞商品房“以旧换(huan)新”对房地产(chan)市场影响几何？戴德梁行研究院副院长张晓端在接受南都记者专访时表示，商品房“以旧换(huan)新”本身是一个比较市场化(hua)的手段，起(qi)到方向性的引领作用。但具体能不能落到实处，还要看各方的优惠补贴力度，以及更多清晰(xi)可行的细则落地。
现状
“以旧换(huan)新”最高优惠10万元
有楼(lou)盘称已有多位(wei)市民成功置换(huan)
在东莞发文鼓励开(kai)展商品房“以旧换(huan)新”的第二天，万科(ke)中天世纪水岸“以旧换(huan)新”专项(xiang)团队的刘先生就在朋(peng)友圈发布了一条(tiao)信息，内容为“‘莞八条(tiao)’出台后的第一天，红姐一家‘以旧换(huan)新’签约万科(ke)”。
这并不是该项(xiang)目第一个成功“以旧换(huan)新”置换(huan)的例子。刘先生告诉记者，项(xiang)目推出“以旧换(huan)新”活(huo)动已有两个月左右时间，在这期(qi)间有100多批次客户咨询“以旧换(huan)新”，32人交了购房诚意(yi)金，6人通过“以旧换(huan)新”成功换(huan)房。
万科(ke)中天世纪水岸项(xiang)目推出“以旧换(huan)新”活(huo)动。
记者采访了解到，万科(ke)中天世纪水岸项(xiang)目“以旧换(huan)新”采取的目前较为常见的市场联动模式。项(xiang)目通过组建专项(xiang)团队，协(xie)助市民旧房二手挂牌交易等事宜，并设有专项(xiang)奖(jiang)励给到中介，加快旧房销售(shou)周期(qi)。
其中旧房由专业团队现场勘察后进行价格评估，与市民协(xie)商旧房挂牌价格。在确认旧房挂牌价格后，旧房即(ji)可成为二手主(zhu)推房源。在新房方面，市民选定拟购买新房房号后，交订(ding)金后可锁定房源，最终成功置换(huan)即(ji)可享受额外10万元的购房优惠。
刘先生告诉记者，其实早(zao)在去年，就有部分购房者来咨询项(xiang)目能否做“以旧换(huan)新”。“这部分想要‘以旧换(huan)新’的购房者，大多是想要三(san)房换(huan)四房、楼(lou)梯房换(huan)电梯房，或是想从周边镇街(jie)换(huan)到城区来。”他还称，现在有大概十分之一的来访客户都是奔着“以旧换(huan)新”来的，参与“以旧换(huan)新”的意(yi)愿很强烈(lie)。
“我们最近一个‘以旧换(huan)新’案例，客户就住在我们项(xiang)目周边的一个小区，一家六口(kou)三(san)代(dai)同堂(tang)，生活(huo)在一个小三(san)房里面。客户考虑到将来孩子大了，房子不够住，就想换(huan)一个大四房。”刘先生称，当时这位(wei)客户来项(xiang)目看房，现场销售(shou)就告知他现在有“以旧换(huan)新”活(huo)动，很快双方就达成了协(xie)议，并最终成功置换(huan)新房。
记者还了解到，市民通过“以旧换(huan)新”方式购买新房并无特别限制，在售(shou)房源都可以选。在“卖旧”价格方面，刘先生坦言，若想快速售(shou)出二手房，还是需要在价格方面给予一定让步。
5月31日，记者又走(zou)访了位(wei)于东莞南城的恒兆公馆项(xiang)目。在该项(xiang)目外立(li)面的广告标语上，记者看到上面赫然写着“‘以旧换(huan)新’享钜(ju)惠”的字样。
随(sui)后，记者以购房者身份(fen)咨询该项(xiang)目“以旧换(huan)新”的操作方法，现场销售(shou)人员表示“如果你有房子在卖的话，我们价格就会优惠一点，最高可以减20万元”。
其还称，项(xiang)目并不帮卖，只是可以在新房价格上面再优惠一点。但当记者进一步询问具体的优惠计算方法时，该销售(shou)人员并不愿意(yi)过多透露，只是含(han)糊其辞称“我们报的价格就已经是优惠后的价格”。
“卖一买一”最高补贴30万元
工作人员称能否置换(huan)关键在于消费者
位(wei)于东莞万江的保利首铸鹭湾项(xiang)目，近日也宣布开(kai)启“卖一买一”最高补贴30万元的优惠活(huo)动。
日前，南都记者以购房者身份(fen)致(zhi)电该项(xiang)目营销中心，工作人员向记者证(zheng)实了活(huo)动的真实性，并告诉记者，想要参与该项(xiang)目“以旧换(huan)新”的活(huo)动，需要先签约新房认购书，同时还要签署独(du)家房源委(wei)托协(xie)议。
保利首铸鹭湾项(xiang)目“以旧换(huan)新”宣传海报。图源：“保利在东莞”公众号
在新房完成草签后，将锁房半年，同时购房者的二手房将由保利旗下二手平台进行帮卖，通过发动中介销售(shou)，促进二手房成交。该工作人员还称，购房者最高可享受新房销售(shou)价格10%的补贴，最高可补贴30万。若是购房者通过其他中介平台售(shou)出二手房，那么将无法享受到该项(xiang)目“卖一买一”的购房补贴。
对于项(xiang)目“卖旧”成功率这一问题上，该工作人员则表示，项(xiang)目开(kai)启“以旧换(huan)新”活(huo)动还不到一个月时间，目前还没有成功“以旧换(huan)新”的案例。“但项(xiang)目目前已有多名购房者参与了‘以旧换(huan)新’的活(huo)动。”其补充说(shuo)道。
该工作人员还称，能否真正实现住房“以旧换(huan)新”，关键还是取决于消费者。“因为旧房最终卖多少钱、要不要卖，都是由业主(zhu)自(zi)己(ji)来定。但如果想要快点成交，那当然是越(yue)便宜越(yue)好。”
记者还注意(yi)到，位(wei)于桥(qiao)头镇的保利紫云项(xiang)目，则在去年就开(kai)始对外宣传可“以旧换(huan)新”。随(sui)后，记者以购房者身份(fen)致(zhi)电该项(xiang)目营销中心时，工作人员告诉记者“的确是可以‘以旧换(huan)新’，但具体优惠额度需要再跟公司确认”。
其还称，市民要参与项(xiang)目“以旧换(huan)新”活(huo)动，需要先交5%的首付款，在旧房卖掉(diao)之后再补齐首付款进行网签。对于旧房的交易，该工作人员则坦言“我们的平台渠道不一定能帮忙卖掉(diao)旧房，只是帮忙的性质，消费者也可以多找(zhao)几家中介一起(qi)卖房，这样会更好一点”。
观(guan)点
“以旧换(huan)新”起(qi)到方向性引领作用
未来还需更多清晰(xi)可行的细则落地
近段时间以来，“以旧换(huan)新”俨然成为楼(lou)市热词。从当前各地商品房“以旧换(huan)新”的操作模式看，主(zhu)要是采取国企收购、市场联动、税费补贴这三(san)种模式。
在东莞，从记者走(zou)访的情况看，大部分项(xiang)目采取的都是第二种市场联动的模式，即(ji)购房者可在开(kai)发商处认购并锁定房源，并由开(kai)发商委(wei)托的房地产(chan)经纪机构(gou)协(xie)助出售(shou)旧房。若旧房在一定期(qi)限内售(shou)出，就可按流程购买新房，若旧房未售(shou)出，则退还新房认购金。
东莞住宅(zhai)小区。南都记者 刘媚/摄
那么，“以旧换(huan)新”对东莞房地产(chan)市场影响几何？戴德梁行研究院副院长张晓端在接受南都记者专访时表示，商品房“以旧换(huan)新”本身是一个比较市场化(hua)的手段，为市民换(huan)房提供(gong)便利，释放改善型住房需求，总体起(qi)到一个方向性的引领作用。但具体能不能落到实处，还要看各方的优惠补贴力度，以及更多清晰(xi)可行的细则落地。
张晓端还称，在过去二手房“卖一买一”存(cun)在很多不确定性，操作起(qi)来比较困(kun)难，还存(cun)在一定风险，因此很多人不敢轻易尝试(shi)。但现在可以“以旧换(huan)新”，卖不掉(diao)二手房则无责退订(ding)新房，这个很关键，可以给到参与活(huo)动的二手房业主(zhu)足够的安全垫。另外，此举对于房企加快去库(ku)存(cun)，以及改善型住房消费需求释放等都有积极的作用。
谈及商品房“以旧换(huan)新”的难点，张晓端认为关键在于“要把房子卖出去”。“近期(qi)‘一揽子’政策落地对市场情绪带(dai)动明显，多个城市新房访问量、二手房带(dai)看量出现回升。但能否真正促进成交，还需要市场面需求活(huo)跃起(qi)来。如果大家对市场没有信心，那么‘以旧换(huan)新’的效果也不会太(tai)理想。”
中原地产(chan)研究院执行院长车德锐在接受南都记者采访时表示，住房“以旧换(huan)新”通过激发消费者换(huan)房意(yi)愿，引导选购新房，提高其卖旧买新的积极性，以实现提升楼(lou)市活(huo)跃度，促进改善型住房需求释放的目的。
“这对东莞来说(shuo)是一件(jian)好事，也很有意(yi)义(yi)，可以说(shuo)是大势所趋，顺势而为。但要想真正打通开(kai)发企业、中介机构(gou)与换(huan)房人这三(san)方壁垒，还是有一定的难度。”车德锐还称，从其他城市来看，住房“以旧换(huan)新”的效果目前还并不明显。其认为，关键就在于市场信心不足，直接影响了“以旧换(huan)新”的效果。
车德锐还称，随(sui)着存(cun)量房时代(dai)的来临，市民的潜在换(huan)房需求较为旺盛，但不解决二手房难卖这一核心问题，换(huan)新也就无从谈起(qi)。他还称，现在东莞二手房的价格基本已经到底，加上近期(qi)“一揽子”政策的出台，“稳楼(lou)市”信号明确，后续还需要各方紧密配合，合力推动“以旧换(huan)新”落地显效。
采写/摄影：南都记者 黄慧(hui)萍（除署名外）