深圳楼市(shi)再一次深夜放大招(zhao)，惊(jing)醒(xing)了不少地产(chan)“打工人”。
5月28日晚间，深圳官(guan)宣自5月29日起，下调首套房(fang)最低首付款比(bi)例为20%、二(er)套为30%；同时，首套住房(fang)商业性个(ge)人住房(fang)贷款利率下限，由原来的LPR-10BP调整(zheng)为LPR-45BP，即为3.5%，二(er)套住房(fang)商业性个(ge)人住房(fang)贷款利率下限由原来的LPR+30BP调整(zheng)为LPR-5BP，即为3.9%。
降首付、降利率双重政策的加持下，市(shi)场(chang)开始蠢蠢欲动。政策出台的当(dang)夜，福田某项目的销售在朋友(you)圈发布销售群里的成交信(xin)息并配文，“政策刚(gang)出就转账成交，果然深圳速度！”而龙华某网红项目的案场(chang)销售同样发布了多张(zhang)客户转账的截图，表示新政已(yi)有效带动了成交。
但(dan)有人欢(huan)喜有人悲，新房(fang)销售们通宵卖房(fang)的另一边，深圳存量(liang)房(fang)贷业主们也彻夜难眠。
“前两年买房(fang)的时候首套利率还是+45bp，现在首套最低-45bp，亏麻了。”有深圳业主向记者表示，同样500万(wan)贷款，政策前后(hou)30年的利息相差100万(wan)之多，这笔账怎么(me)算心里都(dou)不舒(shu)服。
深圳楼市(shi)政策的变化影响着市(shi)场(chang)里的每一个(ge)买家和卖家，上(shang)演着众生(sheng)相，而每一个(ge)微(wei)小的转变，都(dou)可(ke)能是市(shi)场(chang)拐点到来的信(xin)号(hao)。
忙到飞起？开发商连夜宣布折扣回收
春江水暖鸭先知，早在深圳“5·28”政策出台前，记者在走访多个(ge)新房(fang)售楼处的时候便得到了深圳即将下调首付的消息。彼时有新房(fang)项目现场(chang)销售信(xin)誓旦旦地向记者表示，一个(ge)月内政策必出，有意向可(ke)以(yi)提前下订锁房(fang)，降首付政策出台后(hou)再签约，政策假设(she)不出则全款退订。
随着“5·28”政策的落地，深圳的各个(ge)楼盘也正式(shi)吹响了抢(qiang)客的号(hao)角。5月28日晚间，中介朋友(you)圈里流传最多的图片便是客户半夜转账锁房(fang)的截图，有项目直接发出通知表示通宵卖房(fang)不打烊，随时接待准备订房(fang)的购房(fang)者。
“新房(fang)项目营(ying)销中心在晚上(shang)12点仍有客户在现场(chang)谈单，二(er)手(shou)房(fang)市(shi)场(chang)也出现多个(ge)客户抢(qiang)同一套房(fang)子的现象。”美联物业深圳董事总(zong)经(jing)理江贤亮表示，目前深圳的首付比(bi)例及(ji)房(fang)贷利率均处于历史最低水平，对于购房(fang)者来讲非常(chang)友(you)好(hao)，所(suo)以(yi)昨晚政策一出台，一些客户已(yi)率先抢(qiang)跑。
从深圳各个(ge)新房(fang)项目流传出的销售喜报可(ke)以(yi)看出，政策首日，部分项目的来访量(liang)和成交量(liang)都(dou)有了明显的上(shang)升。
例如位于南山的绿景(jing)白石洲项目新政当(dang)日销售了13套房(fang)源；位于宝安的万(wan)科未来之光(guang)发布喜报显示新政首日销售了11套房(fang)源，来访量(liang)超78批；位于龙岗的中海寰宇珑宸花(hua)园新政后(hou)工作(zuo)日单日成交6套，还有龙华、福田等地的新盘销售晒出成交记录截图，呈现销售火热的情(qing)况(kuang)。
在新房(fang)忙签单的同时，还有不少项目直接发出“即将收回折扣”的海报。位于龙岗的星河·盛境御府宣布6月1日起回收2个(ge)点折扣；位于龙岗的静安府宣布优惠截止日期为5月31日24:00，之后(hou)回收2%的折扣。“项目6月1日起将回收‘一口(kou)价’房(fang)源的折扣，现在下定还是最划算的。”龙华某项目的销售告(gao)诉记者，优惠房(fang)源相较于在售的房(fang)源总(zong)价便宜了20万(wan)，有买房(fang)意向尽量(liang)本周内下单还能享受到最低的折扣。
但(dan)对于开发商“折扣回收”的做法，有业内人士向记者表示，这是项目营(ying)销一贯的做法，主要目的是增加销售的紧迫感，以(yi)此催促购房(fang)者尽快下定，而有些项目隔(ge)一段时间仍会(hui)将折扣放出，购房(fang)者在看房(fang)的时候还是要以(yi)需求为主。
买家早起看房(fang)，卖家连夜调价
5月29日一大早，深圳的各个(ge)售楼处迎来了新政后(hou)的首批客户。在得知深圳首付和利率调整(zheng)后(hou)的当(dang)天夜里，小林便和朋友(you)约好(hao)了第二(er)天早起去(qu)南山某项目实地探盘。
作(zuo)为改善型(xing)买家的小林此前一直有意向置换，但(dan)囿于换房(fang)成本的问题一直有所(suo)犹(you)豫，随着降首付降利率政策的到来，小林的置换成本一下子降低了不少，这也是她决(jue)心去(qu)看房(fang)的原因(yin)。但(dan)小林同时告(gao)诉记者，虽然首付成本降低了，但(dan)同时家庭(ting)的负债也变多了，所(suo)以(yi)目前还是观望，不会(hui)立(li)即下手(shou)。值得一提的是，可(ke)能是由于工作(zuo)日上(shang)午的缘故，小林前往的南山某项目并没有太多组购房(fang)者。
改善客小林还在观望，但(dan)刚(gang)需客小马已(yi)经(jing)决(jue)定下手(shou)买房(fang)了。租住在福田的小马曾在两年前有意向买新洲的小两房(fang)作(zuo)为婚房(fang)，但(dan)彼时福田的房(fang)价远远超过了她的预算，她因(yin)此将目光(guang)放到了龙华、宝安等地，只为降低购房(fang)成本。得知深圳降首付降利率的消息后(hou)，小马再次将目光(guang)放回了福田，她惊(jing)喜地发现，在两成首付的条(tiao)件下，目前自己手(shou)里的资金(jin)完全可(ke)以(yi)购买福田的小两房(fang)。
小马告(gao)诉记者，自己原计划首付在100万(wan)以(yi)内，政策前，只能买总(zong)价300万(wan)的房(fang)源，政策后(hou)，自己的首付金(jin)额甚至够得上(shang)400万(wan)以(yi)上(shang)的房(fang)子。而由于首套利息的降低，实际月供的差额也没有多出多少，并不会(hui)给家庭(ting)造成太大的压力(li)。
买家欣喜于成本的降低，忙着上(shang)车(che)的同时，深圳的部分卖家心思也开始活络(luo)起来，记者注意到，部分房(fang)源在政策出台后(hou)甚至出现了涨价的现象。
据诸葛(ge)找(zhao)房(fang)APP，截至5月29日晚10点，深圳二(er)手(shou)房(fang)24小时涨价的房(fang)源有165套。其中，百花(hua)片区有房(fang)源政策前报价1585万(wan)，5月29日修改报价为1900万(wan)，涨价315万(wan)；南山华侨(qiao)城片区有房(fang)源政策前报价1380万(wan)，5月29日修改报价为1450万(wan)，涨了205万(wan)。但(dan)分片区来看，涨价房(fang)源在片区内只是少数，多数业主仍维(wei)持原先报价。
还贷压力(li)山大？存量(liang)房(fang)贷业主破防
无论是买家还是卖家，对于深圳楼市(shi)政策调整(zheng)都(dou)是“喜闻乐见”的态度，但(dan)有一批人，因(yin)为楼市(shi)优化政策的出台“饱受折磨”，那就是存量(liang)房(fang)贷业主。
“深圳楼市(shi)只管(guan)‘招(zhao)新’，不管(guan)管(guan)我们这些老业主吗，感觉(jue)当(dang)了一波韭菜。”在深圳的各个(ge)业主群里，存量(liang)房(fang)贷业主们叫苦不迭。
有存量(liang)房(fang)贷业主向记者算了一笔账，自己在2023年初买入(ru)一套总(zong)计约800万(wan)的房(fang)子，彼时首付款支付了约240万(wan)，公积金(jin)贷款108万(wan)，商业贷款约452万(wan)，商贷利率为LPR+30bp，按照去(qu)年贷款时的LPR计算，商业贷款利率为4.6%。今年5月，商贷利率按照合同约定的时间进(jin)行了调整(zheng)，调整(zheng)后(hou)的利率为4.25%，尽管(guan)LPR降了，但(dan)加30个(ge)基(ji)点却没变。
目前，他(ta)的月供大约在2.2万(wan)，30年贷款利息总(zong)额348万(wan)；而假设(she)用目前深圳首套最低商贷利率3.5%来计算，452万(wan)的商贷的月供为2万(wan)，30年贷款利息总(zong)额为279万(wan)，两者利息总(zong)额相差约70万(wan)。
而对于更早之前买房(fang)的人来说(shuo)，除了房(fang)贷利率站在高(gao)位之外，由于近两年深圳房(fang)价进(jin)入(ru)调整(zheng)阶段，导致他(ta)们买房(fang)时的房(fang)价同样也买在了最高(gao)点，不仅面临着巨大的贷款压力(li)，还要面临家庭(ting)资产(chan)贬值的压力(li)。
那么(me)存量(liang)房(fang)贷利率是否有调整(zheng)的可(ke)能性？记者注意到，国内已(yi)有城市(shi)率先行动，今年5月中旬，有多家媒体向杭(hang)州地区多家银行确认，符合“首套标准”的存量(liang)二(er)套房(fang)贷利率可(ke)转为首套房(fang)贷利率，这样的措施降低了部分购房(fang)者的房(fang)贷利率，也减少了月供的负担。
北京金(jin)诉律师事务所(suo)主任王(wang)玉(yu)臣(chen)认为，如果遇到政策调整(zheng)利率的情(qing)况(kuang)，购房(fang)者可(ke)以(yi)和银行进(jin)行沟通协(xie)商，争取按照新的政策执行。同时密切(qie)关注当(dang)地以(yi)及(ji)相关银行的一些官(guan)方(fang)政策新闻，也可(ke)以(yi)和银行相关部门沟通核实。购房(fang)者在申请(qing)贷款时也要注意，及(ji)时和银行工作(zuo)人员沟通，了解最新政策变化情(qing)况(kuang)。
除了和银行协(xie)调，也有深圳业主向记者表示自己准备将剩(sheng)余的存量(liang)商贷提前还清，一方(fang)面是其商贷并不多仅有几十万(wan)，另一方(fang)面也是出于存量(liang)房(fang)贷利率太高(gao)的考(kao)虑，认为继续还款并不合算。
尽管(guan)市(shi)场(chang)对政策有诸多不同的反应(ying)，但(dan)从楼市(shi)的趋势来看，深圳目前的购房(fang)政策相当(dang)宽松(song)，业内预测楼市(shi)持续暖意是大概率事件。
中指研究(jiu)院华南分院高(gao)级分析师孙红梅表示，自5月6日从分区优化住房(fang)限购政策后(hou)，深圳楼市(shi)周度成交就表现出持续上(shang)涨趋势，此次政策优化预计将进(jin)一步提振市(shi)场(chang)活跃度，带动房(fang)地产(chan)市(shi)场(chang)继续好(hao)转。江贤亮同样指出，深圳目前的购房(fang)政策相当(dang)宽松(song)，政府各部门也非常(chang)支持，深圳房(fang)地产(chan)市(shi)场(chang)接下来会(hui)进(jin)入(ru)更明显的交易上(shang)升通道。
采写：南都(dou)湾(wan)财社记者 孙阳