终于，深圳楼市飘了将近一个星期的消息落(luo)地。
刚刚，深圳发布住房最新通(tong)知，将分区(qu)优化住房限购政(zheng)策——
1、非深户限购1套(tao)，除南山、福田、罗湖、宝安新安街道、西(xi)乡街道以(yi)外，社保(bao)/个税年(nian)限要求由(you)3年(nian)调整为1年(nian)。
2、深户二胎家庭，除南山、福田、罗湖、宝安新安街道、西(xi)乡街道以(yi)外，可买第三套(tao)。
3、成(cheng)立满1年(nian)、在深圳纳税达100万元、员工超过10人的公司，除南山、福田、罗湖、宝安新安街道、西(xi)乡街道以(yi)外，可以(yi)以(yi)公司名义(yi)买房。
4、鼓励以(yi)旧换新，以(yi)旧换新的法人单位不受限购限制。
很明显，这次政(zheng)策的核心是精准去(qu)库存，并且极力鼓励大(da)家买郊区(qu)。
实际上，早在一个星期前，深圳放开限购的小(xiao)作文就已经满天飞。
传闻提到，五一之后深圳将实施除福田和南山其他区(qu)域将取消限购 并且取消5年(nian)的增值税，满三年(nian)即可免。
现在来看，五一后推出政(zheng)策倒(dao)是坐实了，但明显远低于市场预期。
不仅(jin)没能完全取消限购，也没有任何关于取消增值税的细节。
但从政(zheng)策的逻辑来看，实际上也恰恰证明了深圳楼市的韧(ren)性以(yi)及(ji)决(jue)心。
韧(ren)性的表(biao)现在于，深圳楼市4月表(biao)现还不错。
4月深圳二手(shou)房成(cheng)交冲(chong)破4000套(tao)大(da)关，二手(shou)房成(cheng)交总量为4924套(tao)。
其中二手(shou)住宅(zhai)成(cheng)交4171套(tao)，创近三年(nian)的成(cheng)交量新高。而2021年(nian)4月深圳二手(shou)住宅(zhai)成(cheng)交套(tao)数(shu)为4877套(tao)。
并且这个五一假期，不少新房也纷纷发出喜报，比如小(xiao)长假首天劲销十几套(tao)，整个五一劲销几十套(tao)等。
至于决(jue)心则是去(qu)库存，核心逻辑是防止楼市大(da)落(luo)，避免踩踏式离(li)场。
4月29日自然资源部(bu)办公厅发布《关于做好2024年(nian)住宅(zhai)用地供(gong)应有关工作的通(tong)知》，明确表(biao)示对去(qu)化周期超过36个月的暂停(ting)新增商品住宅(zhai)用地出让，同时下大(da)力气将去(qu)化周期降至36个月以(yi)下；
去(qu)化周期在18个月—36个月之间的城市，要按照“盘活(huo)多少、供(gong)应多少”的原(yuan)则，根据本年(nian)度内盘活(huo)的存量商品住宅(zhai)用地面积（包括(kuo)竣工和收(shou)回(hui)）动态(tai)确定其新出让的商品住宅(zhai)用地面积上限。
并且还下定了硬性KPI，各地商品住宅(zhai)去(qu)化周期、盘活(huo)存量商品住宅(zhai)用地数(shu)据要按季度动态(tai)更(geng)新。
也就是说每个季度都必须上报最新的去(qu)库存数(shu)据。
所以(yi)结合国家资源部(bu)的要求，很明显深圳的这次放松(song)限购，所有核心都是围绕库存出发。
一是新政(zheng)并不涉及(ji)任何鼓励和促进二手(shou)房交易的政(zheng)策，二是所有细节的指(zhi)向都是鼓励再买一套(tao)，甚至不限套(tao)数(shu)地鼓励公司购买住宅(zhai)解决(jue)员工住房，不受限购限制地以(yi)旧房换新。
目前深圳各区(qu)的存量新房已经达到59781套(tao)，按照月均网签(qian)2845套(tao)，平均去(qu)化周期已经达到21个月，整体(ti)的去(qu)化周期创历史(shi)新高。
而各个区(qu)的库存和网签(qian)速度并不一样，根据数(shu)据测(ce)算光明、盐(yan)田、坪(ping)山、大(da)鹏的去(qu)化周期已经超过36个月。
面对如此明显的库存周期，这还是深圳过去(qu)两年(nian)在不断促销打折，甚至以(yi)备案价85折开盘的情(qing)况下。
所以(yi)，对深圳而言，当下最迫切的任务并不是促进二手(shou)房的交易流(liu)动性，而是加(jia)快(kuai)速度去(qu)新房库存，让开发商快(kuai)速卖房。
而这也是有史(shi)以(yi)来，深圳去(qu)库存最精准的一次组合拳。
这样的政(zheng)策，积极的一面除了能够加(jia)快(kuai)新房消化，更(geng)重(zhong)要的是给购房者提供(gong)了足够的信号方向——刚需区(qu)域的开发商终于可以(yi)不用踩踏式卖房了。
因为能买房的名额增加(jia)以(yi)后，看房的人也会增加(jia)，新房去(qu)库存可以(yi)进一步加(jia)快(kuai)，那么开发商便有可能趁这样的时机(ji)收(shou)回(hui)折扣。
另(ling)一方面，深圳楼市很大(da)概(gai)率会出现更(geng)明显的反弹趋势。
因为就目前来看，深圳楼市的长效机(ji)制已经启动。
短期看政(zheng)策，中期看土地，长期看人口，影响深圳楼市的三大(da)因素已经具备。
短期政(zheng)策方面，深圳限购松(song)绑已经是趋势。
中期土地方面，深圳减少土地供(gong)应，放缓供(gong)应节奏(zou)将会是趋势。
对深圳而言，2023年(nian)深圳土地成(cheng)交66宗(zong)，较去(qu)年(nian)同期有所减少，成(cheng)交金额402.8亿(yi)，创近十年(nian)来新低。
那么结合国家资源部(bu)的供(gong)地通(tong)知，深圳接下来入市的新楼盘会减少，至少要等到目前300多个新楼盘卖得差不多才会加(jia)大(da)住宅(zhai)用地供(gong)应。
这就意味着，深圳的存量新房接下来会重(zhong)新进入到“卖一套(tao)会少一套(tao)”的阶(jie)段。
那么二手(shou)房也会形成(cheng)一个正(zheng)向的循(xun)环，挂盘的房源也会随之减少，房价也会慢(man)慢(man)趋于稳定。
但这个过程，是潜移默化的，并不会一下子就能体(ti)现出来。
最后就是人口趋势方面。
根据深圳长期人口集(ji)中的趋势，2023年(nian)深圳常住人口再次新增12.6万，这就意味着深圳依旧是人口流(liu)向的高地。
所以(yi)，深圳的机(ji)会依旧存在。
若再结合公司、机(ji)构、企事业单位、社会组织收(shou)储房子，对去(qu)库存而言，这将会是一箭多雕的政(zheng)策。
那么，对有些人来说，当下有可能就是适合看房的时候了。
因为就目前而言，已经不少二手(shou)小(xiao)区(qu)的价格已经回(hui)归到2016年(nian)的位置。
有业主在社交平台(tai)上坦(tan)言自己的房子就是2016年(nian)的价格。
无论是价格，还是时间节点，都相对有利。
作者|骑猪英雄