近(jin)期，深业物(wu)业运(yun)营集团股份有(you)限公(gong)司（以(yi)下(xia)简(jian)称“深业物(wu)业”）向港交所递交招股书，拟在香港主板上市，中(zhong)金公(gong)司、中(zhong)信证(zheng)券、建银国际为其联席(xi)保荐(jian)人。据悉(xi)，深业物(wu)业曾(ceng)在2023年2月和2023年8月递表港交所。
格隆(long)汇了解到，深业物(wu)业是(shi)深圳控股的子公(gong)司，深圳控股主要从事物(wu)业发展、物(wu)业投资、物(wu)业管(guan)理及(ji)工业制造业务。作为国内知名全业态物(wu)业管(guan)理、商业运(yun)营及(ji)城市服务提供商，深业物(wu)业深耕大湾区(qu)，足迹正在不断(duan)覆(fu)盖中(zhong)国市场。
本(ben)次申(shen)请上市，深业物(wu)业拟募集资金用于战略投资及(ji)收购、优化数据化服务平台及(ji)购买(mai)新设备(bei)、提升商业运(yun)营服务影响力(li)、营运(yun)资金和一般公(gong)司用途。
1
超7成收入来(lai)自大湾区(qu)
深业物(wu)业自1985年起开(kai)始提供物(wu)业管(guan)理服务，公(gong)司在传统(tong)住宅和商业物(wu)业的物(wu)业管(guan)理服务基础上，把握城市服务及(ji)商业运(yun)营服务的商机，将所服务的业态扩张至政府设施、公(gong)共机构、街道(dao)、产业园(yuan)区(qu)、商业综合体、写字(zi)楼及(ji)酒店。
按分部划分，2021年至2023年，深业物(wu)业的收入来(lai)源于城市及(ji)产业园(yuan)服务、住宅物(wu)业管(guan)理服务、商业物(wu)业运(yun)营及(ji)管(guan)理服务，其中(zhong)城市及(ji)产业园(yuan)服务的收入占比呈上升趋势，住宅物(wu)业管(guan)理服务的收入占比有(you)所下(xia)降。
按分部划分的收入明细，图片(pian)来(lai)源：招股书
深业物(wu)业的城市及(ji)产业园(yuan)服务主要为当地政府、公(gong)共机构、产业园(yuan)区(qu)企业和物(wu)业开(kai)发商等提供市政服务、公(gong)共设施管(guan)理服务以(yi)及(ji)产业园(yuan)服务；住宅物(wu)业管(guan)理服务主要为业主、住户及(ji)物(wu)业开(kai)发商提供物(wu)业管(guan)理服务、非(fei)业主增值服务以(yi)及(ji)社区(qu)增值服务；商业物(wu)业运(yun)营及(ji)管(guan)理服务则是(shi)为企业、商户、物(wu)业开(kai)发商、业主及(ji)租户提供商业运(yun)营服务、物(wu)业管(guan)理服务以(yi)及(ji)增值服务。
公(gong)司业态、服务线和服务系列之(zhi)间(jian)的关系，图片(pian)来(lai)源：招股书
值得注意的是(shi)，公(gong)司的大部分业务集中(zhong)于大湾区(qu)，2021年、2022年、2023年，深业物(wu)业来(lai)自于大湾区(qu)的收入分别占其相关期间(jian)总(zong)收入的75.7%、77.9%及(ji)79.8%，占比较大，公(gong)司经营在很大程度(du)上依赖(lai)大湾区(qu)的经济状况、发展前景等因(yin)素。
业绩(ji)方面，2021年、2022年、2023年，深业物(wu)业的营业收入分别约21.52亿元、23.48亿元、27.12亿元，对应的净利润分别约0.75亿元、1.21亿元、1.60亿元。
合并损益表，图片(pian)来(lai)源：招股书
一般来(lai)说，物(wu)管(guan)公(gong)司的增量主要来(lai)源于关联房企销售项目(mu)的交付，以(yi)及(ji)通过市场外拓(tuo)和收并购等方式获得新的接管(guan)项目(mu)。于业绩(ji)记录期，深业物(wu)业的大部分服务合同由(you)独立第三方授予，也有(you)一部分来(lai)自深业集团、其子公(gong)司、合营企业或(huo)联营公(gong)司的服务合同，公(gong)司存在无法以(yi)有(you)利条款取(qu)得新订或(huo)重续现有(you)服务合同的风险。
2021年、2022年、2023年，深业物(wu)业来(lai)自独立第三方开(kai)发物(wu)业的收入分别占总(zong)收入的56.6%、55.9%及(ji)54.7%，占比较大，如果(guo)独立第三方的运(yun)营或(huo)其开(kai)发新物(wu)业的能力(li)发生变化，可能会影响公(gong)司取(qu)得相关新合同的能力(li)。同时，深业物(wu)业还有(you)超过40%的收入来(lai)自深业集团、其子公(gong)司、合营企业或(huo)联营公(gong)司开(kai)发的物(wu)业。
2021年、2022年、2023年，深业物(wu)业的整体毛利率分别为13.0%、14.4%及(ji)15.7%。值得注意的是(shi)，于业绩(ji)记录期，公(gong)司向关联方提供服务的毛利率明显高于向独立第三方提供服务的毛利率。
按物(wu)业开(kai)发商类型划分的整体毛利及(ji)毛利率明细，图片(pian)来(lai)源：招股书
2
市占率不足1%
近(jin)年来(lai)，我国全业态物(wu)业管(guan)理、商业运(yun)营及(ji)城市服务市场规模(mo)持续上升，从2018年的5671亿元增长至2022年的8701亿元，预计到2027年总(zong)收入将达到1.31万亿元，其中(zhong)2018年至2022年的复合年增长率为11.3%，预计2022年至2027年复合年增长率将降至8.5%。
图片(pian)来(lai)源：招股书
在行业增速放缓的同时，深业物(wu)业还面临着激烈的竞(jing)争。据弗若斯特沙(sha)利文报(bao)告，我国城市及(ji)产业园(yuan)服务、住宅物(wu)业管(guan)理服务及(ji)商业物(wu)业运(yun)营及(ji)管(guan)理服务行业竞(jing)争激烈且高度(du)分散。按收入计算，2022年前10大公(gong)司占中(zhong)国全业态物(wu)业管(guan)理、商业运(yun)营及(ji)城市服务市场总(zong)收入的约11.3%，其中(zhong)深业物(wu)业以(yi)约0.3%的市场份额排名第9。
2022年中(zhong)国十大全业态物(wu)业管(guan)理、商业运(yun)营及(ji)城市服务公(gong)司（按收入计），图片(pian)来(lai)源：招股书
随着竞(jing)争压力(li)加剧，深业物(wu)业的客(ke)户可能在现有(you)服务合同到期后选择与其竞(jing)争对手合作，而且其取(qu)得新服务合同的机会也可能减(jian)少，毕竟如果(guo)业主对原有(you)的物(wu)业公(gong)司不满意，是(shi)可以(yi)更换物(wu)业公(gong)司的。
其实，网上就有(you)不少业主吐槽深业物(wu)业不作为，比如彩天名苑小区(qu)业主对小区(qu)停车场管(guan)理混乱、小区(qu)保安和门(men)禁系统(tong)形同虚(xu)设、任由(you)非(fei)住户自由(you)出入等不满；还有(you)深业松(song)湖(hu)云城的业主抱怨电梯经常坏、电梯井经常漏水物(wu)业不管(guan)等。
3
结语
近(jin)年来(lai)，受房地产行业下(xia)行压力(li)的影响，港股物(wu)业服务及(ji)管(guan)理板块表现疲软，2022年至今，碧(bi)桂(gui)园(yuan)服务、保利物(wu)业等物(wu)业股均出现较大跌幅(fu)，恒(heng)大物(wu)业、众安智(zhi)慧生活等物(wu)业股在持续下(xia)跌后股价甚至已跌破1港元，面临退市风险。在这种背景下(xia)，深业物(wu)业选择此时冲击港股上市，估值势必也会受影响。
港股物(wu)业服务及(ji)管(guan)理板块走势，图片(pian)来(lai)源：富途