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1、迈入政策(ce)红利期(qi)，房地产板块拐点已至？
上周五，央行接连放出多个大招，引爆整个房地产市场。
从取消住(zhu)房贷款利率政策(ce)下限，下调公积金贷款利率，到史(shi)上最低首套房比例下限，再到央行将设立3000亿保障性住(zhu)房再贷款，一系列超预(yu)期(qi)的政策(ce)下，港股、A股甚至连美股市场，与国内(nei)房地产相关的概(gai)念(nian)股均展现出强劲的涨幅(fu)表现。
在笔者看来，政策(ce)的调整对房地产板块的影响(xiang)是显著的，这不仅在于政策(ce)落地后直(zhi)接对行业基本面的正向作用，还在于对整个市场信(xin)心的恢复预(yu)期(qi)。不论是消费行为还是投资行为都将带(dai)给市场正反馈，推动已经沉寂(ji)多时的房地产市场走出谷底(di)。
近日，相关研报即提到此前(qian)美国房地产板块的经验，为后续行情的表现指引了方向。
在2008年底(di)至2009年初，美国政府实施了一系列金融救助措施，旨在为市场注入积极信(xin)号，尽(jin)管当时房地产市场的基本面尚未完全稳定，但这些措施已经对股价带(dai)来了提前(qian)的催化效应。
具体来看，美国新建住(zhu)房的销售低谷是在2010年11月出现的，而像霍顿（Horton）等美国头(tou)部房地产开发商的股价则(ze)在2009年1月触(chu)底(di)，随后股价开始波动上升。
（来源：wind，国金证券）
站在当选(xuan)时点，有理由相信(xin)，尽(jin)管房地产企业的基本面可能还需要时间来反应，但市场的预(yu)期(qi)已经发生了积极的变化，这将为房地产板块带(dai)来新的投资机(ji)遇。
实际(ji)上，从楼(lou)市新政公布后的这个周末来看，售楼(lou)处“忙不过来”成了多地楼(lou)市出现的热词，楼(lou)市被(bei)激活已经肉(rou)眼可见。
2、什么样的房企具备可持续的右侧机(ji)会？
如若留意到整个房地产板块近期(qi)的表现，不难发现其实地产板块的拐点已经到来已久。
从富途行情显示(shi)的港股内(nei)房股板块表现来看，自4月16日至今(jin)，整个板块的涨幅(fu)已经达到了50%以上。
（来源：富途行情）
对此，也有不少机(ji)构开始向市场表示(shi)出了谨慎(shen)的提醒。
其中，近日大摩就将对中国房地产板块的看法从“有吸引力”下调至“与大市一致”。
大摩在报告中称，尽(jin)管在政策(ce)放松(song)和投资者情绪改善的推动下，中资地产股4月中旬以来已大涨约50%，但基本面仍然疲弱，且下半年的不确(que)定性较高。其认为，房地产库存(cun)清理计划的实施可能会因资金规(gui)模低于预(yu)期(qi)而令人(ren)失望；住(zhu)房以旧换新政策(ce)和高线城市全面取消限购或(huo)引发二级(ji)市场供应大增(zeng)，短期(qi)房价下行压力加大。
在此背景下，大摩建议投资者继续选(xuan)择防御(yu)性个股。大摩提示(shi)风险(xian)的观点颇有点“泼冷水之(zhi)嫌”，不过依照当前(qian)情况(kuang)来看，正所谓信(xin)心比黄金更(geng)重要。近期(qi)一系列政策(ce)实际(ji)上带(dai)来的正向效应有可能被(bei)机(ji)构低估(gu)。
如若市场认可大摩的观点，后续基本面的兑现不理想(xiang)，那么如其建议选(xuan)择防御(yu)性个股不失为明智(zhi)之(zhi)选(xuan)，既避免了后续板块继续强化行情下的踏空(kong)风险(xian)，也能够在高安全边际(ji)中等待市场的新机(ji)遇。
那么，在整个板块颇有走出右侧的趋势下，如何锚定防御(yu)性的机(ji)会？以下几个逻辑值(zhi)得(de)参考。
首先，房企稳健的经营质素大于一切。
不可否认，近几年房地产市场正经历着深(shen)刻的调整，一众房企遭遇暴雷危机(ji)，当下政策(ce)的连续出台(tai)旨在稳定市场预(yu)期(qi)和提振信(xin)心。
在这样的背景下，稳健的经营质素仍然是决定房企生存(cun)和发展的关键。对于市场资金而言，选(xuan)择那些具备良好经营质素的房企，意味着选(xuan)择了更(geng)高的确(que)定性和更(geng)低的风险(xian)。
而从一众机(ji)构的观点来看，其也多把投资视角放在央国企上，这也正是因为这类(lei)企业通常拥有更(geng)稳健的经营基础、更(geng)强大的风险(xian)抵御(yu)能力和更(geng)可靠的政策(ce)支持。近期(qi)小摩也在研报中提及，近日内(nei)房板块经历回弹(dan)，该行预(yu)期(qi)，短期(qi)内(nei)可能仍会出现升势，但由于部分民营发展商估(gu)值(zhi)已较高，行业可能会迎来喘(chuan)定。摩通关注盈利能力具防守以及潜在股息(xi)增(zeng)长的企业。
以上实城开来看，作为国有企业其在融资成本、土地获取、项(xiang)目(mu)执行等方面具有天然优势，这些优势在市场调整期(qi)尤为凸显竞争优势。
从此前(qian)公司交出的年度业绩来看，尽(jin)管过去的2023年一众房企亏损严重，但上实城开仍然取得(de)了不俗的表现。全年实现收入约79.54亿港元；毛利约33.25亿港元，同比增(zeng)长11.9%；公司拥有人(ren)应占溢利约4.95亿港元，同比增(zeng)长21.6%。
此外，行业毛利率整体下降背景下，上实城开的毛利率依旧保持大幅(fu)高于行业的水平，2023年毛利率达到41.8%，呈现拐点向上之(zhi)时。由这一系列数据足(zu)以看到其经营质素之(zhi)高。
（来源：富途行情）
其次(ci)，短期(qi)业绩的兑现与长期(qi)业绩的潜力也是市场资金的核心关注点所在。
一方面，短期(qi)业绩的兑现显示(shi)了房企的即时经营效率和市场适(shi)应能力，另一方面，长期(qi)业绩的潜力则(ze)体现了其持续成长和价值(zhi)创造的能力。
前(qian)者来看，随着政策(ce)端进一步降低居民的购房门槛，释放居民购房消费潜力，将利好房企的基本面修(xiu)复。上实城开的开发项(xiang)目(mu)广泛分布于核心的一、二、三线城市，其项(xiang)目(mu)布局位置优良，吸引力强，将率先受(shou)益(yi)政策(ce)的落地，兑现业绩增(zeng)长。
另一方面，公司土储(chu)资源充沛，此前(qian)财报显示(shi)，截至2023年底(di)，上实城开的土地储(chu)备含28个项(xiang)目(mu)，分布于10个内(nei)地重点城市，包括(kuo)上海(hai)、北京、天津、西安、重庆、无(wu)锡、沈(shen)阳、烟台(tai)、深(shen)圳及武汉，当中大部分为建成及处于建设期(qi)的中、高档住(zhu)宅及商用物业，未来可售规(gui)划建筑面积约348.2万平方米，足(zu)够未来3至5年的发展。
此外，公司还积极参与城市旧改，顺应了政策(ce)支持的方向，有望进一步打开未来成长的空(kong)间。
可见，公司既能在短期(qi)内(nei)保持业绩稳定，兑现确(que)定性增(zeng)长，同时在长期(qi)规(gui)划中配合政策(ce)趋势展现出清晰的发展战略和增(zeng)长点，这也将进一步增(zeng)强市场信(xin)心，提振市场预(yu)期(qi)。
最后，低估(gu)值(zhi)与分红带(dai)来的高安全边际(ji)。
当下上实城开估(gu)值(zhi)仍然处在低位，公司市净率仅为0.18倍，而港股内(nei)房股板块市净率则(ze)在0.63倍。此外，公司的稳健分红能力同样展现了吸引力，目(mu)前(qian)股息(xi)率达到了5.66%。
近期(qi)，消息(xi)面上，提到据悉将考虑减免内(nei)地个人(ren)投资者通过港股通投资中国香港上市公司的股息(xi)红利税。对此中金公司认为，若港股通红利税减免得(de)以落实，有望进一步提振内(nei)地投资者对于港股，尤其是高分红相关板块的投资热情，短期(qi)提振情绪，长期(qi)也有助于改善港股市场流动性。在此背景下，上实城开的分红优势相信(xin)也将有望进一步获得(de)市场的认可。