户口的含(han)金量，可能主要体现在限购时(shi)期的买房资格上(shang)面，现在既然不限购了(le)，那么买房送户口这个“大福利”，就有(you)些打折扣了(le)。
作者｜贾拥民
均衡研究所学术(shu)顾问，浙江大学跨学科中心特约(yue)研究员
连(lian)日来，随着中央层面明(ming)确提出房地(di)产去(qu)库存和各地(di)纷纷解除(chu)房地(di)产限购，户籍制度的大幅松动也引起了(le)广泛关注。
户口，再一次被赋予抢人口、托楼市的光荣任(ren)务。
现在似乎已(yi)经形成了(le)这样一种预期，也许在不久的将来，无论买不买房、无论是否属于高学历人群，在全国绝大多数城市都可以直(zhi)接落户了(le)。
“零门槛(kan)”即可落户，是不是意味着户口不值钱了(le)？对房地(di)产又有(you)什么影(ying)响？
01 房地(di)产去(qu)库存倒逼新一轮户籍放松
事实上(shang)，早(zao)在5年(nian)前，国家层面就表态放开一般城市落户限制，三四线城市、弱二线城市，开始集体奔向“零门槛(kan)落户”时(shi)代(dai)。
去(qu)年(nian)，中央多部门出台新政，提出放开放宽除(chu)个别超大城市外的落户限制，完善城区常住(zhu)人口500万以上(shang)的超大特大城市积分落户政策。
这一轮房地(di)产去(qu)库存对户籍制度形成了(le)又一波(bo)冲击。明(ming)面上(shang)对落户的限制，除(chu)了(le)几个一线城市和极少数特殊地(di)方之外，已(yi)经几乎不存在了(le)。
以南京为例(li)。5月11日，南京宣(xuan)布“买房即可落户”，规定(ding)只要在南京市城镇地(di)区拥有(you)合法稳定(ding)住(zhu)所（即取得(de)合法产权住(zhu)房），就可以申请(qing)本人户口迁入该住(zhu)房，而且配偶、未(wei)婚子女(nu)、父(fu)母（超过法定(ding)退休年(nian)龄或已(yi)办(ban)理退休手续(xu)）也都可以申请(qing)办(ban)理户口随迁。
这个力度是相当大的。以前很多地(di)方虽然说降低了(le)落户条件，但是实际上(shang)还是设置了(le)一定(ding)的学历门槛(kan)、社保门槛(kan)的，而且只针对个人，配偶、子女(nu)和父(fu)母通常不能一同获得(de)户籍。
另一个有(you)代(dai)表性(xing)的城市是杭州。
2023年(nian)7月，浙江省政府办(ban)公厅宣(xuan)布进(jin)一步放宽农业(ye)转移人口落户条件，试行(xing)以经常居住(zhu)地(di)登记户口制度，落实合法稳定(ding)住(zhu)所（含(han)租赁）落户及配偶等直(zhi)系亲属随迁政策，但是杭州除(chu)外。
到了(le)2024年(nian)5月9日，杭州市宣(xuan)布，在杭州市范围内购买住(zhu)房，不再审核购房资格，而且规定(ding)在本市取得(de)合法产权住(zhu)房的非本市户籍人员，可以申请(qing)落户（实施(shi)细则尚未(wei)出台，但是至少会在现有(you)的积分落户框架内大幅提高自有(you)产权住(zhu)房的赋分权重，从来相当接近于恢复购房落户）。
很显然，户籍制度这一轮放松，与(yu)房地(di)产去(qu)库存密不可分。
根据诸葛(ge)数据研究中心不完全统计，截至5月9日，全国有(you)50多个城市放松了(le)房地(di)产限购，成都、杭州、佛山、东莞(guan)、厦门、南京、苏(su)州等22个大城市均宣(xuan)布全面取消限购。
一线城市则局部放松限购，如北(bei)京放松了(le)五环外限购、深(shen)圳缩短非户籍人群的社保缴纳年(nian)限、广州放开了(le)120平方米以上(shang)住(zhu)宅的限购。
目前，只有(you)上(shang)海、北(bei)京、深(shen)圳、广州、天津和海南仍保持了(le)限购政策。
然而，放开限购之后(hou)，各地(di)房价仍然跌势不止。因此(ci)许多地(di)方又祭出了(le)购房落户这一招，试图吸引更多人买房，以实现房价软(ruan)着陆。
租房落户说到底也有(you)类似的目的。如果能够吸引更多人，那么显然会有(you)助于支(zhi)撑房地(di)产需求。
02 “户口”的含(han)金量来自“物以稀为贵”
购房落户和租房落户这两种户籍政策，虽然都是用来“抢人、托楼市”的，但是就房地(di)产去(qu)库存这个目的而言，购房落户的效果可能不一定(ding)有(you)想象中那么大，长远来看甚至可能还不如租房落户的效果。
这种说法初看上(shang)去(qu)有(you)点违背常识。
原因其(qi)实并不复杂(za)：户口的含(han)金量，可能主要体现在限购时(shi)期的买房资格上(shang)面，现在既然不限购了(le)，那么买房送户口这个“大福利”，就有(you)些打折扣了(le)。
在宏观层面上(shang)，中国户籍制度一直(zhi)在改革过程当中，虽然仍然没(mei)有(you)实现完全平等，且户籍身份仍然与(yu)医疗、社保、入学等重要民生(sheng)问题相关，但是总体方向一直(zhi)是降低户籍身份与(yu)非户籍身份在各类待遇上(shang)的差异，让(rang)医疗、教育、社会保障等资源逐步与(yu)户籍脱钩，因此(ci)户口本身的福利含(han)金量这些年(nian)来一直(zhi)在下降。
再来看购房落户政策可能针对或者可能起到作用的群体。
在首付比例(li)和房贷(dai)利率双双大幅降低之后(hou)，购房压力无疑有(you)所减少，从而降低了(le)刚性(xing)住(zhu)房需求者的“上(shang)车(che)”难度。但是，购买难度的降低，并不能直(zhi)接改变购房意愿。因为当人们对收入增长的预期没(mei)有(you)变化（甚至预期收入还有(you)可能下降）的情况下，贷(dai)款加杠杆购房的意愿不会增强太多。更何况现在房产资产已(yi)经占到了(le)居民家庭(ting)财富的70％以上(shang)，除(chu)非有(you)明(ming)确的价格上(shang)涨预期，普通人的购房意愿是不会明(ming)显增强的。
从目前的15％首付比例(li)来看，杠杆率已(yi)经达到了(le)6倍多，如此(ci)高的杠杆率，似乎提供了(le)比较好(hao)的“上(shang)车(che)”机会，此(ci)时(shi)最纠(jiu)结的可能是购房预算在3百(bai)万以上(shang)、1千万以下的人群，即通常所说“改善”层。因为即便用满了(le)杠杆且30年(nian)还贷(dai)，每个月也仍然需要还贷(dai)两三万元甚至更多，即便不考虑(lu)这30年(nian)里(li)的生(sheng)活质(zhi)量会不会下降，似乎风险(xian)也不小。
因此(ci)，有(you)两类房子，即房价足够低的房子，或者房价足够高的房子（位于核心城市的核心地(di)段(duan)、保值增值性(xing)和流动性(xing)都很好(hao)的房子），在这次房地(di)产去(qu)库存中可能会率先受益。
前者面对的预算最紧张的刚需群体，后(hou)者面对的是以投资为目的的高净值群体。
这样看来，购房落户政策，在一定(ding)程度上(shang)可能会落空，或者换句话说，原来想买的自然会买，原来不想买的也不会因为现在可以落户了(le)就去(qu)买。
原因前面说了(le)，只有(you)当户口与(yu)购房资格挂钩时(shi)，它(ta)的含(han)金量才是高的；而当户口可以随房子附送时(shi)，它(ta)反而变成购房决(jue)策中一个不太相关的因素了(le)。
另一个因素是，在前些年(nian)的限购时(shi)期，真(zhen)的想获得(de)某个城市的户口，或者试图通过获得(de)户口来取得(de)购房资格的人（无论最终目的是投资房地(di)产，还是解决(jue)教育、医疗等问题），很多都已(yi)经如愿以偿(chang)了(le)，因为除(chu)了(le)北(bei)京之外，即便是上(shang)海，要取得(de)户口实际操作起来也比以前容(rong)易多了(le)，真(zhen)的有(you)心去(qu)拿，很多普通人也有(you)机会的。
除(chu)了(le)对高学历人才的优惠政策之外，上(shang)海还有(you)一个“急需紧缺人才职业(ye)目录”，现在已(yi)经扩大到了(le)100项，只要在目录内且拥有(you)相应的证书，就可以走特殊人才引进(jin)通道，直(zhi)接落户上(shang)海，包括保育师、家政服务员、养老护理员都有(you)资格。
03 “户籍管理”在全球常见，只是要降低获得(de)“户口”的门槛(kan)
在2021年(nian)，我们很可能已(yi)经见证了(le)我国房地(di)产的历史性(xing)大顶。大多数人一般关注房价有(you)没(mei)有(you)下降，但是其(qi)实成交金额更能说明(ming)问题。2021年(nian)，我们房地(di)产的总销售额为18万亿元，2022年(nian)下降为13万亿元，2023年(nian)进(jin)一步下降为11万亿元，2024年(nian)第一季度大约(yue)为1.9万亿元，年(nian)化后(hou)大约(yue)为8万亿元（当然在史诗级楼市新政出台后(hou)，情况想必(bi)会有(you)所不同）。
房地(di)产总销售额如此(ci)长时(shi)间、大幅度的下降，是1998年(nian)房改以来的第一次。
对于房地(di)产的这个历史性(xing)顶部，现在从官方到民间可能已(yi)经达成了(le)一个基本共识。在这种情况下，对于普通个体购房者来说，考虑(lu)到自身收入提高的前景并不明(ming)朗，风险(xian)偏好(hao)明(ming)显提高的可能性(xing)并不大。尽(jin)管仍有(you)一些房产，即核心城市的核心房产，仍有(you)价格上(shang)涨的预期，但是有(you)能力购买那些房产的人，显然不属于需要专门出台刺激(ji)政策的对象，更何况许多核心区域至今仍然处于限购当中。
用一句话来总结，就是当普通人预期自己未(wei)来没(mei)有(you)多少钱、预期房价可能不会上(shang)涨的时(shi)候，他们的风险(xian)偏好(hao)不会提高，最多只能保持不变，无论出什么政策，可能都不会买房子。
这时(shi)要改变风险(xian)偏好(hao)，就可能需要外部的推动。
当房地(di)产历史性(xing)大顶已(yi)经出现这个共识形成之后(hou)，对房地(di)产的需求，可能就以居住(zhu)为主了(le)。这需要人口来支(zhi)撑，从而让(rang)人们把目光再一次聚焦到放松户籍制度上(shang)来。也许，这次房地(di)产去(qu)库存打开了(le)推进(jin)租房落户的时(shi)间窗口。
近年(nian)来，《国务院关于进(jin)一步推进(jin)户籍制度改革的意见》等一系列(lie)户籍制度改革政策性(xing)文件陆续(xu)实施(shi)，《国家人口发(fa)展规划（2016—2030年(nian)）》也提出要加快户籍制度改革，实现以人为核心的城镇化。2021年(nian)3月，十三届全国人大四次会议(yi)通过了(le)“十四五”规划所提出的深(shen)化户籍制度改革的方案，放开放宽除(chu)个别特大城市以外的落户限制、试行(xing)以经常居住(zhu)地(di)登记户口制度。
然而，从2016年(nian)开始，常住(zhu)人口城镇化率与(yu)户籍城镇化率之间的差距(ju)开始由缩小转为扩大，至2020年(nian)，两者差距(ju)已(yi)高达 18.49个百(bai)分点，不仅未(wei)能实现《国家新型(xing)城镇化规划（2014~2020）》提出的与(yu)2012年(nian)相比缩小2个百(bai)分点左右的目标，两者差距(ju)还扩大了(le)1.19个百(bai)分点。
这意味着数以亿计的人，工(gong)作和居住(zhu)的地(di)点是与(yu)他们的户籍分离的，这些人当中，也许有(you)相当一部分是愿意落户的。
浙江等省市已(yi)经开始试点以经常居住(zhu)地(di)登记户口制度，但是进(jin)展并不太快。这一次房地(di)产去(qu)库存，也许为加快推进(jin)以经常居住(zhu)地(di)登记户口制度（即租房落户）提供了(le)机会。
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