作者 陈文静 中指研究院市场研究总监
近(jin)段时(shi)间以来，随着各地陆(lu)续落实央行“5·17”房地产新(xin)政(即降低(di)首付比(bi)例、取消房贷利率下限、下调住房公积金利率)，不少热点城市的“老破小”成交速度正在加快。上海、广州、杭州、东莞、昆明等多个一二线城市“老破小”成交量不断攀升，成交周期也(ye)明显缩短，对比(bi)此前(qian)长达百天(tian)甚至(zhi)几百天(tian)的成交周期明显加快。
“老破小”交易提速
“老破小”交易提速背后，一方面是近(jin)两年二手房价格持续调整，部分“老破小”价格跌幅(fu)更大，特(te)别是前(qian)期在价格低(di)位购入的“老破小”，有着更大的价格调整空间，部分“老破小”价格优势较为突出(chu)，吸引了总价支付能力有限的购房者入市。另一方面，“老破小”由于建成时(shi)间早，多位于城市核心板块，整体配套相对完善，周边医疗资源、教育资源较为充足，也(ye)是相较于次新(xin)房、郊区新(xin)房更有优势的地方。
此外，近(jin)年来各地持续推(tui)进城市更新(xin)，持续优化改善老旧小区居住环境，也(ye)促(cu)进了“老破小”的交易。比(bi)如，浙江发布《关于稳步推(tui)进城镇老旧小区自主更新(xin)试点工(gong)作的指导(dao)意见(试行)》，提出(chu)要推(tui)进城镇老旧小区改造(zao)自主更新(xin)试点工(gong)作；上海发布《关于优化本市房地产市场平(ping)稳健康发展政策措施的通知》，提出(chu)加快推(tui)进“两旧一村”改造(zao)等城市更新(xin)，多渠道改善广大人民群众的居住条件和(he)环境质(zhi)量。政策支持下，多地“老破小”的居住体验都有一定提升。
市场或进入政策效果兑现期
实际上，自“5·17”房地产新(xin)政以来，多个核心城市市场活跃度有所提升，特(te)别是二手房市场成交开始放量，如上海在5月底以来二手房多日成交超900套，深圳5月二手房成交量同比(bi)增长超四(si)成。从今年端午假期市场情况看，根据中指研究院数据，重点11城中多数城市二手房成交套数较去年端午假期出(chu)现增长。其(qi)中上海、深圳在前(qian)期政策影响下，市场活跃度提升明显；无锡、南宁、温州、佛山、湖州较去年端午假期有所增长。
在“老破小”等二手房加快成交、二手房市场成交量保持较高水平(ping)的同时(shi)，也(ye)应注意到，部分城市二手房挂牌量仍较高，一定程度导(dao)致“卖旧买新(xin)”的置业需求释放不畅。针对这些(xie)问题，6月7日召开的国务院常务会议(yi)进一步明确了“继续研究储备新(xin)的去库存、稳市场政策措施”的政策导(dao)向，也(ye)为市场释放了更加有力的积极信号，建议(yi)相关举措加快推(tui)进落实。“稳市场”方面，建议(yi)北京加快跟进“5·17”房地产新(xin)政，降低(di)首付比(bi)例、降低(di)房贷利率，缓解购房者观望情绪。除此之外，一线城市也(ye)有必要继续优化限制(zhi)性政策，各地降低(di)交易税(shui)费等，降低(di)购房成本。“去库存”方面，建议(yi)地方国企收储未售新(xin)房、国企收旧换新(xin)、盘活存量土地等去库存多种举措加快推(tui)进，有利于市场预(yu)期好(hao)转，其(qi)中国企收旧换新(xin)也(ye)有利于畅通一二手链条，促(cu)进需求释放。