作者 | 曹安浔
编辑 | 周智宇
作为中国民营(ying)房(fang)企(qi)里(li)难得的稳健派，美(mei)的置(zhi)业在过去三年一直坚守信用，未发生违约，很大程度上得益于它(ta)有(you)一个实力雄厚的大股东(dong)——何享健家族。现在，何家又(you)抛出了一个终极方案，彻底接(jie)手美(mei)的置(zhi)业的重(zhong)资产业务(wu)。
6月23日，美(mei)的置(zhi)业公告称，拟(ni)通过实物分(fen)派的方式将房(fang)地产开发业务(wu)剥(bao)离(li)，转而由(you)控股股东(dong)美(mei)的控股通过私人公司控股；美(mei)的控股只需付出至多16亿港元(yuan)的代价，就可以100%持有(you)房(fang)开业务(wu)产权。
为了获得更多小(xiao)股东(dong)在特别股东(dong)大会上的支(zhi)持，美(mei)的置(zhi)业给出了两个选择，或按照各自的持股比(bi)例换(huan)取一定私人公司股份(fen)，或者选择落袋为安，每(mei)股换(huan)取5.9港元(yuan)现金，这个价格较美(mei)的置(zhi)业公告前一个交易日的股价溢价约57.33%，资金将由(you)控股股东(dong)支(zhi)付。
这意味着，一方面(mian)，何享健家族将给美(mei)的置(zhi)业房(fang)地产开发业务(wu)兜底，后续保交楼、还债、发展等都将由(you)美(mei)的控股负责。
另一方面(mian)，这也(ye)说(shuo)明美(mei)的看好房(fang)地产业务(wu)的未来。通过此番私有(you)化动作，何享健家族以较低的代价，把地产业务(wu)从资本市场的风云变幻和严格的监管要求中抽离(li)出来，也(ye)不必受限于“三道红线(xian)”的制约，还可以靠(kao)美(mei)的控股的信用背(bei)书拿地。
有(you)券(quan)商人士表示，何享健家族把房(fang)开业务(wu)私有(you)化，或许代表着它(ta)认为地产行(xing)业已经进入拐点，在地产股低位的时候选择私有(you)化，能够以较小(xiao)代价实现风险隔离(li)，保护企(qi)业其他业务(wu)和股东(dong)的利益。
对于美(mei)的置(zhi)业而言，若能顺(shun)利将房(fang)开业务(wu)私有(you)化，它(ta)也(ye)可以松一口气了。
近年来，美(mei)的置(zhi)地虽(sui)然坚守了安全底线(xian)，但依然难逃周期调整的阵痛。前五月，美(mei)的置(zhi)业实现全口径(jing)销售额约为169亿元(yuan)，同比(bi)减少53%。
房(fang)开业务(wu)的艰(jian)辛拖累了美(mei)的置(zhi)业的财报(bao)表现。财报(bao)显示，2023年，美(mei)的置(zhi)业实现全口径(jing)销售额为658.5亿元(yuan)，同比(bi)减少了16.9%；实现营(ying)业收入735.6亿元(yuan)，同比(bi)下降0.1%；实现归母净利润9.1亿元(yuan)，同比(bi)下降47.1%。
美(mei)的置(zhi)业表示，剥(bao)离(li)房(fang)开业务(wu)可减少自身的负债，减少其在房(fang)地产市场的周期性(xing)风险敞口，并将重(zhong)心转移到(dao)物业管理服务(wu)、商业物业、产业园等经营(ying)性(xing)业务(wu)，走(zou)轻(qing)资产模式，实现更高的利润率(lu)。
美(mei)的置(zhi)业管理层也(ye)曾在3月业绩会上透露，在房(fang)地产市场回归健康良(liang)性(xing)发展轨道之前，对企(qi)业来说(shuo)，重(zhong)要的是(shi)如何留在牌桌上，美(mei)的置(zhi)业当下就在蛰伏，希望寻找结构(gou)性(xing)的机会，为未来发展奠定基础。
中指研究院企(qi)业研究总监刘水也(ye)指出，剥(bao)离(li)房(fang)开业务(wu)不仅可以实现业务(wu)上的“去重(zhong)取轻(qing)”，聚焦资源发展轻(qing)资产业务(wu)，还能实现财务(wu)“轻(qing)装(zhuang)上阵”，降低企(qi)业的杠(gang)杆率(lu)及(ji)负债水平，减轻(qing)偿债压力，增强抗风险能力，助力其穿越周期。
相比(bi)很多民营(ying)房(fang)企(qi)面(mian)对财务(wu)压力选择沉寂、躺平，何享健家族应对行(xing)业弱复苏的举措算得上比(bi)较积极和有(you)担当的。
这也(ye)得益于，过去多年，凭借家电和曾处于红利期的地产生意，何享健家族建立(li)起庞大的产业帝国。2024年胡润百富榜中，何享健家族身家同比(bi)增长4%，达到(dao)2000亿元(yuan)，是(shi)佛山首富、全国第六的大富豪，有(you)足够“钞能力”为地产生意兜底。
资本市场也(ye)广(guang)泛看好何享健家族此番动作，过去两个交易日里(li)，美(mei)的置(zhi)业股价涨幅达73.49%，股价创下去年10月以来的高点。
更深层次地，何享健家族通过创新性(xing)的资本运作对地产生意私有(you)化，也(ye)提供了一个度过行(xing)业阵痛期的样本。
上述(shu)券(quan)商人士指出，有(you)实力的房(fang)企(qi)可以效仿何享健家族，灵活(huo)保全资产价值，“等以后地产市场景气了，也(ye)可以把房(fang)开业务(wu)注回公司”。
美(mei)的置(zhi)业之外，4月份(fen)，华远地产也(ye)发布公告宣布剥(bao)离(li)房(fang)开业务(wu)给母公司华远集团。
相较于大部分(fen)千亿房(fang)企(qi)或躺平或退市的无奈，美(mei)的置(zhi)业是(shi)幸运的。此番剥(bao)离(li)开发业务(wu)之后，美(mei)的置(zhi)业就是(shi)一家轻(qing)资产公司了，虽(sui)然营(ying)收和市值等相比(bi)前几年已经大幅下降，但它(ta)活(huo)了下来。
回望美(mei)的置(zhi)业上市以来的六年，难免令(ling)人感(gan)慨。
六年前，美(mei)的置(zhi)业在港交所挂牌当日，何享健罕见(jian)露面(mian)，一身西装(zhuang)革履，佩戴胸花，笑容满面(mian)地与美(mei)的置(zhi)业主席董(dong)事会主席郝恒乐共同敲锣(luo)，乘着资本化的春风，美(mei)的置(zhi)业加速迈向千亿。
然而，世(shi)事无常，六年后，地产红利退潮，千亿房(fang)企(qi)如风散去，何享健家族选择亲手将美(mei)的置(zhi)业最(zui)核心的房(fang)开业务(wu)私有(you)化。
在民营(ying)房(fang)企(qi)崛起的浪潮中，美(mei)的置(zhi)业是(shi)翘楚，销售额一度突破千亿元(yuan)，被称为粤系地产黑马(ma)。
它(ta)背(bei)靠(kao)美(mei)的大股东(dong)的独特优势更是(shi)在地产周期调整风暴(bao)中得到(dao)凸显，大股东(dong)元(yuan)气未伤，还有(you)余力拉美(mei)的置(zhi)业一把。
反观其他大部分(fen)民营(ying)房(fang)企(qi)，要么没有(you)在其他产业做到(dao)头部的大股东(dong)，要么地产平台摊子(zi)过大，债台高筑，即(ji)使大股东(dong)想兜底也(ye)有(you)心无力。
这也(ye)注定了何享健给房(fang)地产生意兜底的举措，其他民营(ying)房(fang)企(qi)难以复制，或将是(shi)行(xing)业特例。
没有(you)等到(dao)兜底的大股东(dong)和“白衣骑士”，这些(xie)民营(ying)房(fang)企(qi)的命运也(ye)随之发生了翻天覆地的变化，大部分(fen)民营(ying)房(fang)企(qi)陨落，少部分(fen)节衣缩食度日，变卖资产，在各大债权人中四处奔走(zou)，争取展期，但严峻的偿债和销售压力之下，离(li)平安上岸依然有(you)不小(xiao)的距离(li)。
融(rong)创董(dong)事会主席孙宏斌熬白了头发，也(ye)担上了失去融(rong)创中国控股权的风险，碧桂园创始(shi)人杨国强干脆退休，交棒二(er)代，在地产江(jiang)湖中声量渐弱。
挥别民营(ying)房(fang)企(qi)黑马(ma)辈出、白手起家的时代，未来地产江(jiang)湖是(shi)央国企(qi)和稳健型民营(ying)房(fang)企(qi)的天下，那些(xie)财大气粗的房(fang)企(qi)大股东(dong)们(men)则将隐于幕后，以真金白银和信用背(bei)书，暗中助推房(fang)企(qi)重(zhong)回发展正轨，迈入地产下半场的新世(shi)界(jie)。