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中国网财经5月17日讯(xun) 今(jin)日，中国人(ren)民银行副行长陶玲在国务院新闻办公室举行的国务院政(zheng)策例行吹风会上表示，立足中央银行货币政(zheng)策和宏(hong)观审慎(shen)管理职能(neng)定位(wei)，推出(chu)四(si)项政(zheng)策措施，包括设立3000亿(yi)元保障性住房再贷款、降低全(quan)国层面个人(ren)住房贷款最低首付比例、取消全(quan)国层面个人(ren)住房贷款利率(lu)政(zheng)策下限、下调各期限品种住房公积金贷款利率(lu)0.25个百分点。
业(ye)内专家表示，去(qu)年以来，城市房地产金融(rong)政(zheng)策已经进行多次调整优(you)化，房地产融(rong)资协调机制等落实实施，房地产企业(ye)合(he)理融(rong)资需求逐步得到满足。此(ci)次住房信(xin)贷政(zheng)策大幅度调整，更从需求侧(ce)上对房地产市场健康(kang)平稳发展(zhan)形成支撑(cheng)。预计未来一段时(shi)间，我国房地产市场有望企稳回升。
拟设立3000亿(yi)元保障性住房再贷款
“为了贯(guan)彻落实中央政(zheng)治局(ju)会议精神，根据国务院部署(shu)，中国人(ren)民银行拟设立保障性住房再贷款，作为新创设的结构性货币政(zheng)策工具。” 陶玲表示，按(an)照“政(zheng)府主导、市场化运作”的思路，由中国人(ren)民银行提供低成本再贷款资金，激励21家全(quan)国性银行机构按(an)照市场化原(yuan)则，向城市政(zheng)府选定的地方国有企业(ye)发放贷款，支持以合(he)理价格收购已建成未出(chu)售(shou)的商(shang)品房，用作保障性住房。
据陶玲介绍，第一，保障性住房再贷款规(gui)模是3000亿(yi)元，利率(lu)1.75%，期限1年，可展(zhan)期4次，发放对象为21家全(quan)国性银行。银行按(an)照自(zi)主决策、风险自(zi)担原(yuan)则发放贷款。中国人(ren)民银行按(an)照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿(yi)元。
第二，所收购的商(shang)品房严格限定为房地产企业(ye)已建成未出(chu)售(shou)的商(shang)品房，对不同所有制房地产企业(ye)一视同仁。按(an)照保障性住房是用于满足工薪收入群(qun)体刚性住房需求的原(yuan)则，严格把握所收购商(shang)品房的户型和面积标准。
第三，城市政(zheng)府选定地方国有企业(ye)作为收购主体。该国有企业(ye)及所属集团不得涉及地方政(zheng)府隐性债务，不得是地方政(zheng)府融(rong)资平台(tai)，同时(shi)应具备(bei)银行授信(xin)要(yao)求和授信(xin)空间，收购后迅速配售(shou)或租赁。
第四(si)，自(zi)愿参与。城市政(zheng)府根据当地保障性住房需求、商(shang)品房库存水(shui)平等因素，自(zi)主决定是否参与。符合(he)保障条件的工薪群(qun)体自(zi)主选择是否参与配售(shou)或租赁。房地产企业(ye)与收购主体平等协商(shang)，自(zi)主决定是否出(chu)售(shou)。21家银行按(an)照风险自(zi)担、商(shang)业(ye)可持续原(yuan)则，自(zi)主决策是否向收购主体发放贷款。
“这项政(zheng)策是中国人(ren)民银行为支持构建房地产发展(zhan)新模式出(chu)台(tai)的重要(yao)举措，有利于通过(guo)市场化方式实现多重目标。” 陶玲指出(chu)，一是加(jia)快存量商(shang)品房去(qu)库存。地方国有企业(ye)在银行支持下，市场化参与收购已建成未出(chu)售(shou)商(shang)品房，可以推动商(shang)品房市场去(qu)库存。二是加(jia)快保障性住房供给。收购后的商(shang)品房用作配售(shou)型或配租型保障性住房，能(neng)够(gou)更好满足工薪收入群(qun)体的住房需求。三是助力(li)保交(jiao)楼和“白(bai)名单”机制。房地产企业(ye)出(chu)售(shou)已建成商(shang)品房后，回笼资金可用于在建项目续建，改善房企的资金状况。对于上述政(zheng)策，近期中国人(ren)民银行将(jiang)出(chu)台(tai)正式文件《关于设立保障性住房再贷款有关事宜的通知》。
招(zhao)联首席研究员董希淼表示，中国人(ren)民银行创设新的结构性货币政(zheng)策工具保障性住房再贷款，具有三个方面的积极作用：第一，提高银行助力(li)消化存量商(shang)品房工作的积极性；第二，支持地方政(zheng)府化解房地产市场风险，保障性住房再贷款3000亿(yi)元，可带动银行贷款5000亿(yi)元，对相(xiang)关城市房地产“去(qu)库存”是直接、有力(li)的支持。三是促进房地产市场健康(kang)平稳发展(zhan)。存量未出(chu)售(shou)的商(shang)品房被收购，房地产企业(ye)资金回笼后，可用于保交(jiao)房及其他项目建设，形成良性循环。
调整个人(ren)住房贷款首付比例和利率(lu)水(shui)平
“除(chu)结构性货币政(zheng)策工具提供低成本政(zheng)策资金外，人(ren)民银行关于房地产工作的主要(yao)职责是房地产金融(rong)宏(hong)观审慎(shen)管理，重点是合(he)理确定个人(ren)住房贷款首付比例和利率(lu)水(shui)平。”陶玲称。
今(jin)日，中国人(ren)民银行网站连发三条房地产金融(rong)政(zheng)策通知，涉及调整商(shang)业(ye)性个人(ren)住房贷款利率(lu)政(zheng)策、下调个人(ren)住房公积金贷款利率(lu)，以及联合(he)国家金融(rong)监督管理总局(ju)发布调整个人(ren)住房贷款最低首付款比例政(zheng)策。
一是下调住房贷款最低首付比例5个百分点。《中国人(ren)民银行 国家金融(rong)监督管理总局(ju)关于调整个人(ren)住房贷款最低首付款比例政(zheng)策的通知》显示，对于贷款购买商(shang)品住房的居(ju)民家庭(ting)，首套住房商(shang)业(ye)性个人(ren)住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商(shang)业(ye)性个人(ren)住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
2023年8月，根据国务院部署(shu)，中国人(ren)民银行将(jiang)全(quan)国层面最低首付比例政(zheng)策统一为首套房20%、二套房30%。各地在此(ci)基础上，因城施策自(zi)主决定政(zheng)策下限。目前，除(chu)北上广深(shen)等8个城市外，其他城市均已选择执行20%、30%的全(quan)国底(di)线政(zheng)策。
“此(ci)次，我们(men)将(jiang)全(quan)国层面的首套房贷最低首付比例从20%降至15%，二套房贷最低首付比例从30%降至25%。调整后，城市政(zheng)府仍(reng)可据此(ci)因城施策。在城市政(zheng)府确定的首付比例下限基础上，商(shang)业(ye)银行可根据客户风险状况自(zi)主决定具体的首付比例。最低首付比例优(you)化后，可降低居(ju)民购房门槛，有助于提振住房消费。”陶玲解释称。
二是取消全(quan)国层面房贷利率(lu)政(zheng)策下限。《中国人(ren)民银行关于调整商(shang)业(ye)性个人(ren)住房贷款利率(lu)政(zheng)策的通知》显示，取消全(quan)国层面首套住房和二套住房商(shang)业(ye)性个人(ren)住房贷款利率(lu)政(zheng)策下限。目前全(quan)国首套房贷利率(lu)政(zheng)策下限为贷款市场报价利率(lu)(LPR)减0.2个百分点，二套房为LPR加(jia)0.2个百分点。
陶玲进一步指出(chu)，此(ci)次决定，不再设置全(quan)国层面首套房和二套房贷款利率(lu)政(zheng)策下限。对于一线城市和部分热点城市，城市政(zheng)府仍(reng)可因城施策。自(zi)主决定当地房贷利率(lu)政(zheng)策下限。如未来房地产市场供求关系发生较大改变(bian)，中国人(ren)民银行将(jiang)及时(shi)恢复执行政(zheng)策下限或指导城市政(zheng)府恢复政(zheng)策下限，调节供需。取消房贷利率(lu)政(zheng)策下限后，商(shang)业(ye)银行可根据客户风险状况，自(zi)主决定利率(lu)水(shui)平，实现房贷利率(lu)市场化。
三是下调公积金贷款利率(lu)0.25个百分点。《中国人(ren)民银行关于下调个人(ren)住房公积金贷款利率(lu)的通知》显示，自(zi)2024年5月18日起，下调个人(ren)住房公积金贷款利率(lu)0.25个百分点，5年以下(含5年)和5年以上首套个人(ren)住房公积金贷款利率(lu)分别调整为2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套个人(ren)住房公积金贷款利率(lu)分别调整为不低于2.775%和3.325%。
在光大银行金融(rong)市场部宏(hong)观研究员周茂华看(kan)来，公积金房贷利率(lu)下调，一方面是配合(he)商(shang)业(ye)房贷利率(lu)下行；另一方面，降低公积金购房成本，有助于释放住房消费潜力(li)。
房地产是我国支柱产业(ye)，房地产市场关联很多上下游行业(ye)，其健康(kang)平稳发展(zhan)对经济恢复回升具有重要(yao)意义。促进金融(rong)与房地产良性循环，既是房地产市场健康(kang)平稳发展(zhan)的需要(yao)，也是防范化解金融(rong)风险的需要(yao)。
“5月17日，金融(rong)管理部门连发三个文件，从住房贷款首付比例、利率(lu)两个方面对住房信(xin)贷政(zheng)策进行调整，具有多个方面积极意义。” 董希淼表示，一是适当降低居(ju)民住房消费门槛。首付比例显著下降，将(jiang)更好满足刚性和改善性住房需求。二是减轻居(ju)民住房消费负担。取消全(quan)国性的住房贷款利率(lu)政(zheng)策下限，降低住房公积金贷款利率(lu)25基点，将(jiang)推动住房贷款利率(lu)继续降低。三是传递出(chu)稳定房地产市场的明确信(xin)号。此(ci)次住房信(xin)贷政(zheng)策调整力(li)度较大，超出(chu)预期。房地产短期看(kan)金融(rong)、长期看(kan)人(ren)口，住房信(xin)贷政(zheng)策大幅度调整，有助于稳定居(ju)民住房消费信(xin)心，进而提高居(ju)民住房消费的意愿和能(neng)力(li)。