回顾这两年，地产行业面临着一系列的挑战和(he)压力，行业整体经历了前所(suo)未有的“寒冬”。在(zai)这个“寒冬”，一些企业渐渐掉队，逐渐退出历史舞台；也有企业展现了面对行业困境的逆生长能力，向市场揭示了其价值增长的长期逻辑，为行业注入了信心(xin)。
近年来，一家新晋的房(fang)地产十强选手逐步走进大众视野——建发房(fang)地产集团有限公(gong)司(si)。建发房(fang)产是A股上市公(gong)司(si)建发股份（600153.SH）旗(qi)下的房(fang)地产子公(gong)司(si)，作为一家国有内(nei)房(fang)企业，历经40余年的发展，跨越了时代的变迁(qian)，为房(fang)地产行业的发展塑造了一个值得(de)参考的案例。
2013年至2023年的10年期间，建发房(fang)产收入年均复合增速达(da)33%，净(jing)利润(run)年均复合增速达(da)16%。当前，在(zai)大量(liang)房(fang)地产公(gong)司(si)都是负增长甚至亏损的情况下，建发房(fang)产却是“风景这边独好”，成为行业内(nei)一枝独秀(xiu)的存在(zai)。
（注：2013年-2023年建发房(fang)产营业收入及净(jing)利润(run)，单(dan)位：亿元人民币(bi)，数(shu)据来源：wind数(shu)据库）
根(gen)据克而瑞榜单(dan)，2023年建发房(fang)产全口径销(xiao)售达(da)1,891亿元，同(tong)比增长11%，销(xiao)售规(gui)模(mo)已(yi)悄然提升至行业第8。在(zai)当前大量(liang)房(fang)地产公(gong)司(si)一键出清的行业背景下，为何建发房(fang)产却能逆势兼备销(xiao)售规(gui)模(mo)和(he)盈利能力？笔者认为有如下三个关键逻辑。
逻辑一：过硬的产品力和(he)高(gao)口碑的服务品牌，奠定公(gong)司(si)发展根(gen)基(ji)
建发房(fang)产从(cong)诞生之初就秉(bing)承“匠心(xin)精神”，关注产品创(chuang)新能力，造就了高(gao)水平的去化能力，带动现金流稳健循环，这一点对于建发房(fang)产的长期稳健经营表现至关重要(yao)。
站在(zai)经济(ji)结构(gou)调整与行业发展长周期上看，房(fang)地产正(zheng)在(zai)迎来转型(xing)升级的重要(yao)节点。政策(ce)亦倡导，房(fang)企要(yao)主动“探索新发展模(mo)式，促进房(fang)地产行业良性循环和(he)健康发展”，专注做产品的房(fang)企，将能顺应当前市场形势，走得(de)更长远。
建发房(fang)产专注于“中高(gao)端改善型(xing)项目”，长期践行做风格纯粹的“新中式产品”，并通过新材料(liao)、新技术(shu)、新工艺、新科技等手法，再现传统中式建筑之美。经过多年沉淀积累，建发房(fang)产现形成了“臻贵系”、“隽(juan)雅系”两大新中式产品体系，包括了「王府中式」、「禅境中式」、「盛世唐风」、「风雅宋韵」、「诗意东方」等五款不同(tong)的新中式产品风格，形成建发房(fang)产特(te)有的标(biao)识性、差异化产品。
建发房(fang)产的产品创(chuang)新，不仅重塑了行业竞争态势，更对传统文化的传承与弘扬产生了深远影(ying)响。近五年，建发房(fang)产新中式产品已(yi)落地70余个城市近300个项目。品牌“看不见，摸不着”，但是一旦形成则必定成为公(gong)司(si)极(ji)具价值的“护(hu)城河(he)”。近年来，建发房(fang)产成功打造了一批备受市场瞩目的项目，“新中式产品=建发房(fang)产”在(zai)市场上打下了很深的烙印，受到客户的广泛美誉。经第三方机构(gou)赛惟咨询调查评定，2023年建发房(fang)产总(zong)体客户满意度位居赛惟库内(nei)第一、物(wu)业服务满意度位居前二。
（成都·建发观唐映月）
解析建发房(fang)产的产品之道，可以看出：坚持新中式产品定力，并通过产品差异化，建发房(fang)产成功塑造了自身独特(te)的品牌形象，赢得(de)了消(xiao)费者的青睐和(he)信任；而借助标(biao)准(zhun)化复制，建发房(fang)产逐步推(tui)进了城市深耕(geng)，进一步扩大了市场份额。这种不断创(chuang)新的产品策(ce)略为公(gong)司(si)带来了持续的销(xiao)售增长和(he)现金流的稳健循环。
逻辑二：专注主业住宅开(kai)发，实(shi)现存货(huo)快速周转，保(bao)证资产健康
1、投资端：聚焦(jiao)核心(xin)能力圈，专注主业住宅开(kai)发，坚守投资纪律性
在(zai)2021年之前的行业鼎(ding)盛时期，很多地产公(gong)司(si)纷纷开(kai)辟了产业园、商业、长租公(gong)寓等第二赛道，短暂的资本红利驱使大量(liang)地产公(gong)司(si)挥(hui)霍手上现金，也使得(de)报表端的持有型(xing)资产快速增长，随着下行周期到来，负担也逐步加(jia)重。
但反观建发房(fang)产，哪怕在(zai)行业的红利时代也始终坚守初心(xin)，不被外界干扰，不盲目跟风投资，坚持在(zai)自身住宅开(kai)发的专业领域，做精做实(shi)。2023年末，建发房(fang)产持有型(xing)资产占重资产比重仅3.2%，始终保(bao)持着行业较低的水平。
现在(zai)来看，布局重资产的房(fang)企，大量(liang)出现了流动性风险，而这些低效重资产也难以变现支撑现金流。而建发房(fang)产却通过不断提升内(nei)在(zai)运营效率的增长模(mo)式，跻身了行业前十。正(zheng)是这种“专注”，让建发房(fang)产获得(de)了更长久的生存之道。
（注：2018年-2023年建发房(fang)产全口径销(xiao)售及排名，单(dan)位：亿元人民币(bi)，数(shu)据来源：克而瑞）
在(zai)投资决策(ce)上，建发房(fang)产一直以来都实(shi)行“集团总(zong)控”的模(mo)式，即由(you)集团把控整体的投资节奏、拿地规(gui)模(mo)及拿地决策(ce)，这能够极(ji)大程度地防止(zhi)一线投资出现偏离的风险，保(bao)持了较好的投资纪律性。
2、销(xiao)售端：以产品力赢得(de)客户认可，保(bao)持健康且有流动性的土储(chu)
建发房(fang)产自成立至今(jin)，对于客户满意度的重视和(he)交付品质的追(zhui)求，使其在(zai)市场上赢得(de)了良好的口碑及品牌认可度，从(cong)而实(shi)现了存货(huo)的快速销(xiao)售周转。
（1）从(cong)货(huo)值去化速度看，建发房(fang)产土储(chu)的周转效率很高(gao)：建发房(fang)产房(fang)开(kai)业务均由(you)子公(gong)司(si)建发国际(ji)承接，根(gen)据建发国际(ji)公(gong)开(kai)披(pi)露的信息(xi)，2023年建发国际(ji)的土储(chu)去化率高(gao)达(da)76%。坚持将“库存”变成更安全的“现金流”，这是建发房(fang)产一直以来坚持的“商业逻辑”。
（2）建发房(fang)产的已(yi)竣工未售存货(huo)占比低。已(yi)竣工未售存货(huo)通常为较难实(shi)现去化的库存。截(jie)至2023年末，建发房(fang)产的已(yi)竣工未售占存货(huo)约5.6%，为行业较低水平，代表建发具备了较为优质的土储(chu)结构(gou)，从(cong)盈利性和(he)流动性上处于行业的优先水平。
进一步解析建发房(fang)产的底层商业逻辑，不难发现：一方面，通过聚焦(jiao)核心(xin)能力圈，坚持主业，避免了盲目投资带来的市场风险；另(ling)一方面，坚持产品力锻造，精益求精，赢得(de)客户认可，使得(de)公(gong)司(si)能够实(shi)现库存的快周转，保(bao)证了资产结构(gou)的健康。
逻辑三：房(fang)地产产业链布局日趋完善，实(shi)现价值协同(tong)发展
除房(fang)地产开(kai)发业务外，建发房(fang)产围绕房(fang)地产主业，布局物(wu)业、代建、工程管理及城市更新等轻资产产业链板(ban)块，各板(ban)块互相补位，实(shi)现价值协同(tong)发展。
在(zai)房(fang)地产产业链“前端”，2021年，建发房(fang)产收购了A股上市公(gong)司(si)建发合诚（603909.SH）。自收购以来，建发合诚打通建发房(fang)产的产业链资源，与母公(gong)司(si)在(zai)建筑施工、建筑设计及工程管理业务方面深化合作，助力建发房(fang)产提升开(kai)发运营效率，实(shi)现工程管理的提质增效。
在(zai)房(fang)地产产业链“后端”，建发房(fang)产的物(wu)业管理服务由(you)子公(gong)司(si)建发物(wu)业（2156.HK）承接。自1995年开(kai)展物(wu)业服务以来，建发物(wu)业便始终坚持通过“高(gao)美誉的品质服务”保(bao)持、提升整体品牌形象，建发物(wu)业也常年维持了行业标(biao)杆的服务水准(zhun)，2023年建发物(wu)业服务满意度位居赛惟行业库内(nei)第二。客户美誉度也为建发物(wu)业的长期发展提供了坚实(shi)基(ji)础，2023年末，建发物(wu)业合约面积突破了1亿平的大关，实(shi)现了管理规(gui)模(mo)持续提升。
解析建发房(fang)产的产业链布局思路，可以看出：公(gong)司(si)始终围绕房(fang)地产主业部(bu)署上下游产业链，提升产业链的核心(xin)竞争力，并发挥(hui)各板(ban)块优势，协同(tong)发展。随着各板(ban)块竞争优势逐步凸显，相信最终能对主业的发展起到重要(yao)的辅(fu)助和(he)支持作用，提升整体价值创(chuang)造力。
结语
建发房(fang)产就是一家这样的企业，通过超强的战略定力，凭借着一以贯(guan)之的匠心(xin)品质,通过持续的稳健经营取得(de)了正(zheng)向的财务反馈。
眼(yan)下，随着整个房(fang)地产行业步入新的发展阶段，建发房(fang)产在(zai)产品力、服务力、营运能力等多个维度的优异表现，展现了公(gong)司(si)持续高(gao)质量(liang)经营的能力，这一点也在(zai)公(gong)司(si)交出的优异年度成绩单(dan)中反复得(de)到验证与确认。中金、海通、国金、花旗(qi)、申万等海内(nei)外知名券商，也纷纷看好建发房(fang)产及其子公(gong)司(si)建发国际(ji)（1908.HK）的后市发展，给予公(gong)司(si)未来几年持续增长的盈利预期。
对于建发房(fang)产而言，踏入行业前十，进一步确认其行业领先的地位，相信其坚守初心(xin)的态度、坚持创(chuang)新的精神，能持续推(tui)动公(gong)司(si)穿越地产周期，迈向新的发展阶段。