7月3日，房地(di)产(chan)服务和咨询顾问公司戴德梁(liang)行发布数据(ju)称，二季(ji)度共有56个外资(zi)制造业及研发项(xiang)目与长三角各地(di)方政府签署了(le)投资(zi)协议或投资(zi)意向书（分为租赁厂房和购地(di)自建），其(qi)中4月份签署18个，5月份签署16个，6月份签署22个（该数据(ju)不包(bao)含物流仓储类、产(chan)业园区投资(zi)项(xiang)目，也不包(bao)含制造业及研发项(xiang)目的开工、奠基及开业）。
在这些(xie)长三角的外商投资(zi)项(xiang)目中，欧洲项(xiang)目占31个（其(qi)中德国占14个，法国占6个，瑞典、瑞士及英国各占2个），美国项(xiang)目占9个，日本项(xiang)目占8个，韩国项(xiang)目占4个。欧洲、美国及日本项(xiang)目的占比与戴德梁(liang)行2024上半年服务的产(chan)业项(xiang)目比例基本一致。
自年初起，外资(zi)企业汽车零部件的制造及研发项(xiang)目在长三角的投资(zi)明显回暖。二季(ji)度汽车零部件项(xiang)目共计14个。因长三角各地(di)汽车零部件产(chan)业的发展相对完备，此类项(xiang)目的落户(hu)范围较(jiao)广，14个项(xiang)目分散(san)在8个地(di)级(ji)市内(nei)。
大健康项(xiang)目（包(bao)含生(sheng)物医药、医疗器械、保健品及卫(wei)生(sheng)护理）在长三角地(di)区共计11个。据(ju)戴德梁(liang)行观察，大健康项(xiang)目是近两年来外商投资(zi)增长速度最快的领域。除对现有产(chan)线和产(chan)品的增资(zi)扩产(chan)项(xiang)目外，外资(zi)企业也在积极引进(jin)新的产(chan)线，以戴德梁(liang)行提供选址服务的世界500强企业罗氏(shi)为例，罗氏(shi)诊断亚太仪器生(sheng)产(chan)基地(di)于2023年年底开业，实现仪器设(she)备产(chan)品的首次本土化生(sheng)产(chan)。
更值得(de)一提的是，为更好地(di)融入(ru)中国市场(chang)，众多老牌外资(zi)龙头(tou)企业自2022年年初起开始考虑开辟中国首个生(sheng)产(chan)基地(di)的可行性，而(er)在此之前的近几十年间仅有进(jin)口销售这个单一渠(qu)道。其(qi)中步伐较(jiao)快的外资(zi)企业已签署投资(zi)协议甚至是首个生(sheng)产(chan)基地(di)已开业。如(ru)戴德梁(liang)行服务的瑞典墨(mo)尼克(ke)项(xiang)目，已于今(jin)年6月签署了(le)其(qi)在国内(nei)首个高级(ji)敷(fu)料生(sheng)产(chan)基地(di)的投资(zi)协议，工厂的建设(she)正在稳步推进(jin)中。
分区域来看，产(chan)业类外商于上海投资(zi)项(xiang)目共计12个，以大健康、新材料等项(xiang)目为主 ；于江苏投资(zi)项(xiang)目共计35个，苏州与常州分列前两位。苏州的17个项(xiang)目主要以大健康、汽车零部件、高端装备制造为主，常州的7个项(xiang)目以汽车零部件为主。
戴德梁(liang)行产(chan)业地(di)产(chan)部中国区租赁与交易线负责人(ren)贺(he)超表示，总体来看，市场(chang)趋稳复苏。以上海和苏州为代表的长三角区域对外资(zi)制造业，尤其(qi)是以医疗器械及生(sheng)物医药产(chan)业为代表的高端外资(zi)制造业仍具备较(jiao)强的吸引力。
上海写字楼新项(xiang)目成交活跃
上海甲级(ji)写字楼二季(ji)度有4个项(xiang)目入(ru)市，共带来24.1万平方米新增供应。核心与新兴区各2个项(xiang)目，分别是黄(huang)浦区太平洋(yang)新天地(di)商业中心T2、建信人(ren)寿大楼；徐(xu)汇区源点大厦及杨浦区中交滨江广场(chang)。
写字楼租赁活跃度较(jiao)前几季(ji)度有所回升，尤其(qi)是近几年新入(ru)市项(xiang)目。二季(ji)度，得(de)益于优质新增供应，以及部分楼宇关联(lian)公司租赁办公面积，上海甲级(ji)写字楼市场(chang)净吸纳量录得(de)263,226平方米，全市平均空(kong)置率降至21.70%。其(qi)中，新兴区域空(kong)置率较(jiao)为稳定(ding)，降至28.08%；核心区空(kong)置率小幅上涨至15.79%。在新增供应持续入(ru)市的市场(chang)情(qing)况下，上海整体租金下降趋势依(yi)旧，大多数子市场(chang)板块租金均有不同程度下调。二季(ji)度全市平均成交租金录得(de)7.61元(yuan)/平方米/天，环比下降2.7%。核心商圈降至8.84元(yuan)/平方米/天，新兴商圈下降至6.11元(yuan)/平方米/天。
上半年以来，龙头(tou)企业引领行业发展，主力行业格局基本保持不变。二季(ji)度重(zhong)点行业中，专业服务企业多聚集(ji)在中心区，律所、设(she)计、咨询等细分行业保持一定(ding)热度，另外一些(xie)办公空(kong)间服务商新设(she)布点；贸易制造业呈现多商圈分布格局，传统快消品贸易占主力，汽车制造贸易调整较(jiao)大；金融行业，知名银行及保险公司仍热衷于滨江沿线布点；生(sheng)物医药行业，国内(nei)外知名大型医疗企业整合(he)搬迁较(jiao)积极。
戴德梁(liang)行中国区项(xiang)目及企业服务部总裁魏超英表示，下半年预计有8个项(xiang)目共计71万平方米体量入(ru)市，供求压力下租金承压，对于企业而(er)言办公成本降低有利于更多整合(he)型企业升级(ji)更新，尤其(qi)是租赁实力相对雄厚的大型企业及优势发展行业。
戴德梁(liang)行大中华区研究内(nei)容主管Shaun Brodie表示，市场(chang)租赁活跃度较(jiao)前几季(ji)度有所回升，以搬迁类型的租赁活动为主。然(ran)而(er)，随(sui)着优质新增供应持续入(ru)市，上海写字楼平均空(kong)置率持续承压，上海写字楼租金将(jiang)继续保持疲软。
核心区零售商场(chang)租金承压
消费市场(chang)大数据(ju)实验室（上海）监测数据(ju)显示：五一节假日期间（4月30日-5月4日），上海线上线下共计消费超过530亿元(yuan)，监测的35个商圈进(jin)店客流总量2569万人(ren)次，比2023年同期增长5.4%；境外游客客流超过10万，比2023年同期增长62.2%。端午节假日期间（6月7日-9日），全市线上线下共计消费310.7亿元(yuan)，比去年同期增长17.3%。监测的35个重(zhong)点商圈，进(jin)店客流总量达到(dao)1403万人(ren)次，同期增长2.5%。根据(ju)戴德梁(liang)行的研究数据(ju)，上海零售市场(chang)核心区存量环比同比稍有下降，平均租金为1880元(yuan)/平方米/月，出租率为94.33%，略(lue)有下降但总体平稳。
随(sui)着经济复苏，2024年-2027年上海零售物业市场(chang)预计将(jiang)有一系列核心商圈与非核心区的新项(xiang)目入(ru)市，其(qi)中包(bao)括核心商圈的徐(xu)家汇国贸中心二期、K11（二期）和太古里等标杆项(xiang)目，以及超级(ji)合(he)生(sheng)汇、星扬西岸中心、天荟等非核心商圈重(zhong)点项(xiang)目。未来，全市平均租金将(jiang)会(hui)继续因新锐(rui)商圈的发展，而(er)被进(jin)一步拉低。现有商业项(xiang)目也需要通过运营管理模(mo)式、招商策(ce)略(lue)改进(jin)、商场(chang)维(wei)护翻新、主营业态调整等保持自己的竞争(zheng)力。
2024年过半，非核心商圈的商业发展势头(tou)仍然(ran)十分瞩目。总体来说，开发商将(jiang)目光投向非核心商圈，消费者也乐于在非核心商圈见(jian)到(dao)新鲜血液。近期，可持续发展与都市玩乐、新能源汽车、科(ke)技、生(sheng)活方式等概念成为主流，非核心商圈项(xiang)目体量通常较(jiao)小，在根据(ju)主流明确了(le)项(xiang)目定(ding)位，构思了(le)项(xiang)目主题的基础上，结合(he)便利的交通，有侧重(zhong)点地(di)针对周边客群类型的主要需求做重(zhong)点运营，引入(ru)热门业态作为项(xiang)目招商的主要策(ce)略(lue)，并合(he)理规(gui)划商业动线，这是商业市场(chang)多元(yuan)化思考演进(jin)和实践的成果。
Shaun Brodie认为，《上海市商圈能级(ji)提升三年行动方案（2024-2026年）》，提出完成商业设(she)施城市更新300万平方米以上。未来几年，鉴于城市更新项(xiang)目和新开购物中心带来更佳的市场(chang)定(ding)位、更具体验性的空(kong)间设(she)计、更多元(yuan)化的品牌组合(he)及智能绿色(se)的设(she)施设(she)备，上海零售物业市场(chang)将(jiang)进(jin)一步升级(ji)。
新开商场(chang)品牌业态趋于轻餐饮化
将(jiang)目光投向2024新开商业项(xiang)目之中，经济前景稳步向好的势头(tou)中，有部分品牌正在或快或慢(man)地(di)进(jin)行自己的拓店计划。2024年二季(ji)度，包(bao)括新式茶(cha)饮和咖啡在内(nei)的轻餐饮、会(hui)员制仓储商超、3C和新能源汽车体验店、生(sheng)活方式等品牌拓店的趋势迅(xun)猛，奢(she)侈品、时尚、休(xiu)闲娱乐、集(ji)合(he)店等稳扎稳打。如(ru)位于宝(bao)山的宝(bao)乐汇印象城的盒马鲜生(sheng)广受周边客群欢(huan)迎，徐(xu)汇万科(ke)广场(chang)的闲鱼循环商店吸引关注可持续发展的年轻力消费者前来打卡(ka)，嘉(jia)亭荟二期聚焦“国际汽车城”元(yuan)素(su)打造汽车体验型业态。
2024年第一季(ji)度和第二季(ji)度的首店开业情(qing)况也契合(he)了(le)“核心商圈稳步增长，非核心商圈强势入(ru)围”的趋势。总体来看，生(sheng)活方式、轻餐饮、时尚业态也是主要的开店方向。随(sui)着国家政策(ce)层面的扶持，城市市集(ji)呈现出井喷式发展态势，打造限时的文旅与商业结合(he)体。兼具“时尚感”和“烟火气(qi)”的市集(ji)，承担着线下消费复苏使命，也正被更多的创(chuang)意形式赋予新的文化内(nei)涵与社交体验氛围。
戴德梁(liang)行华东区商业部董事(shi)陈(chen)云九(jiu)表示，2024年已经过半，随(sui)着经济复苏，政府、开发商与消费者都抱(bao)有强烈的信心，上海也正向打造国际消费中心城市这一目标不断进(jin)发。消费者的消费心理仍然(ran)理智，但是层出不穷的商业项(xiang)目也让消费者找(zhao)到(dao)了(le)好去处。包(bao)括非核心商圈的项(xiang)目和城市市集(ji)，将(jiang)会(hui)是新型消费者集(ji)聚地(di)。而(er)这一趋势在竞争(zheng)极为激烈的。
大宗市场(chang)内(nei)资(zi)持续发力，占比创(chuang)三年新高
2024上半年上海大宗交易市场(chang)共录得(de)32宗、共计208亿元(yuan)成交，成交总额同比下降42%。
从(cong)买家类型来看，2024上半年上海虽依(yi)旧以投资(zi)型买家为主，但自用(yong)型买家交易占比大幅上涨至36%，而(er)这一数字在2023年仅为21%，涨幅明显。其(qi)中又以内(nei)资(zi)传统行业企业以及个人(ren)投资(zi)者为主，核心位置、沿江地(di)带办公以及低价豪宅是其(qi)重(zhong)点关注领域。
内(nei)外资(zi)占比方面，2024上半年内(nei)资(zi)成交持续走高，占成交金额的78%，为近三年来的最高占比；而(er)相对应的，因美联(lian)储降息预期降低、外资(zi)观望，其(qi)成交则仅占22%，其(qi)中近六成金额由领展收购七宝(bao)万科(ke)广场(chang)50%股权(quan)所构成，剔除该交易后剩余成交占比将(jiang)有大幅下跌(die)。
就物业类型而(er)言，办公/研发办公以54%的市场(chang)占比依(yi)然(ran)占据(ju)市场(chang)首位；商业则因七宝(bao)万科(ke)广场(chang)成交的提升，占比提升至14%，位居(ju)第二；另外公寓与住宅类资(zi)产(chan)也受到(dao)投资(zi)人(ren)的追(zhui)捧，成交总额约25亿，占据(ju)总交易额的12%。
展望下半年，戴德梁(liang)行华东区资(zi)本市场(chang)部执行董事(shi)卢强认为，部分外资(zi)基金持有折(she)价项(xiang)目有望成交，同时法拍(pai)项(xiang)目占比继续增加；得(de)益于上海中国经济桥头(tou)堡的独特地(di)位，来自全国的实力自用(yong)企业和私人(ren)投资(zi)者将(jiang)继续成为办公、酒店项(xiang)目的主要买家；
卢强预期，外资(zi)买家下半年仍然(ran)保持谨慎，但国内(nei)低息环境有望给内(nei)资(zi)买家创(chuang)造良好的融资(zi)杠(gang)杆，潜在通胀增长将(jiang)成为配置房地(di)产(chan)的理由之一；涉及产(chan)业用(yong)地(di)股权(quan)交易监管进(jin)一步加强，对未来工业类项(xiang)目交易影响(xiang)待市场(chang)反(fan)馈。
戴德梁(liang)行华东区董事(shi)总经理黎(li)庆文总结，二季(ji)度的上海市场(chang)消费继续保持平稳、线上消费稳步增长、制造业投资(zi)增速，房地(di)产(chan)市场(chang)表现总体平稳，新兴商圈将(jiang)进(jin)一步发展成熟。在建设(she)现代化产(chan)业体系政策(ce)措(cuo)施带动下，上海的发展依(yi)然(ran)被持续看好。戴德梁(liang)行将(jiang)以专业力量，助力上海打造国际一流营商环境!