在经历了与债权人的数轮沟(gou)通协商(shang)之(zhi)后，旭辉控股集团（00884.HK）的境外债务重组终于迎来重要里程碑时(shi)刻。
4月29日，旭辉控股发布公告(gao)，披露了境外流动资金状况全面解决方案及业(ye)务发展的最新情(qing)况。公告(gao)称，旭辉已与持(chi)有公司(si)约43%的优(you)先票据、永(yong)续债及可转股债券的债券持(chi)有人小组就(jiu)全面方案原则上达(da)成一致。
此外，公司(si)还披露了最近的经营情(qing)况，已有68个项目进(jin)入房地产(chan)项目“白名单”，23个项目已获得融资支持(chi)，其中芜湖鎏金印象为(wei)首个获批新增融资的“白名单”项目，获批金额1.5亿元，并将(jiang)根据项目进(jin)度进(jin)行放款。
1、境外债务重组迎关键性突破，重组进(jin)程加速
在这份方案中，旭辉为(wei)债权人提供六个选项，涉及本金削减、债转股及发行新票据或新贷(dai)款。从削减债务百分比来看，包括(kuo)债权人若选择现(xian)金支付的方案，本金削减最少85%；选择短端方案的新票据以及新贷(dai)款，本金削减68%～80%；选择中端方案的现(xian)金、新票据以及转股，则转股60%及本金削减约8%等不同比例。如果选择长端的选项，则全部兑换成保本的新票据或者新贷(dai)款。这些选项为(wei)债权人提供了灵活(huo)性，允(yun)许其根据自身情(qing)况做出合适的选择。
针对总体境外负(fu)债，旭辉也表示(shi)将(jiang)力求通过(guo)去杠杆化，削减约33亿美元至(zhi)40亿美元的债务，公司(si)也为(wei)此及制定了一个可持(chi)续的摊销时(shi)间表，以保证公司(si)有一个稳健的资本结构。
数据显示(shi)，旭辉境外债务本金总规模约为(wei)68.59亿美元，占有息负(fu)债总额约52%。如果该方案最终顺利实施，旭辉预计还将(jiang)削减一半(ban)左右的境外债务，实现(xian)债务规模的压降，同时(shi)增厚净资产(chan)，从而实现(xian)有效的快速降杠杆。
此外，通过(guo)削债带来的重组收益也有望(wang)提升(sheng)公司(si)报表盈(ying)利能力。以首家宣布完成境外美元债务重组的融创为(wei)例，融创将(jiang)百亿美元规模的境外债务置换为(wei)6笔新上市的美元票据、强制可转换债券、可转换债券，及融创服务股权，通过(guo)债转股的方式削减了45亿美元债务。据融创2023年报数据显示(shi)，公司(si)2023年净亏损(sun)为(wei)104.1亿元，同比大(da)幅(fu)减亏约65.2%，归母净利润比2022年的276.7亿元减亏接近200亿元。亏损(sun)显著缩窄，很大(da)程度上归因(yin)于境外债务重组。期内融创的其他收入及收益从2022年的18.86亿元增加到(dao)385.3亿元，其中有315亿多元来自境外债务重组收益，另(ling)外还有小部分出售附属(shu)公司(si)的收益。
当前，出险房企的资债关系也是(shi)资本市场高度关注的一个指标。我们以旭辉、融创、世茂(mao)三家目前的净资产(chan)，负(fu)债规模，销售情(qing)况作为(wei)分析数据来看，据年报数据显示(shi)，截至(zhi)2023年末，旭辉有息负(fu)债总额约923亿元、归母净资产(chan)约202亿元，2023年全年实现(xian)合约销售约700亿元；融创2023年有息负(fu)债总额约2778亿元、归母净资产(chan)约624亿元，合约销售约848亿元；世茂(mao)息负(fu)债总额约2640亿元、归母净资产(chan)约147亿元，合约销售约428亿元。综(zong)合来看，旭辉资债关系相对更加健康，重组后活(huo)下(xia)来的可能性也更高。
在笔者看来，虽然旭辉目前已经完成了与债券持(chi)有人小组沟(gou)通，就(jiu)全面方案获得原则性同意，但后续还需加快与境外银行的协调委(wei)员会的谈判进(jin)程，进(jin)一步获得更多的支持(chi)，从而实现(xian)境外债务重组的最终落地。而当前阶段，对于旭辉来言，首要任务便是(shi)加大(da)资产(chan)盘活(huo)力度和提振销售收入，储备更多的现(xian)金流，以支撑重组生效后的现(xian)金支付。
2、地产(chan)利好政策频出，市场信心逐(zhu)步修复
从资本市场表现(xian)来，旭辉的这份重组方案也得到(dao)了市场的积极反馈。公告(gao)发布后，旭辉控股港股股价应声上涨，盘中股价涨幅(fu)一度超过(guo)28%。
截至(zhi)当日收盘，旭辉股价报0.355港元，上涨18.33%，成交(jiao)额超3.2亿港元。值得一提的是(shi)，旭辉股票换手率达(da)8.67%，仅次于融创中国、万科企业(ye)，位于港股地产(chan)股第三，其股票关注度及活(huo)跃度较高。
（来源：股票软件）
与此同时(shi)，地产(chan)股也迎来了全线(xian)爆发。
港、A股地产(chan)股集体大(da)涨，其中港股方面，世茂(mao)集团涨超60%，融创中国涨超28%，万科企业(ye)涨近19%，新城发展涨超13%。
（来源：富途行情(qing)）
A股方面，房地产(chan)板块涨幅(fu)更是(shi)超过(guo)6%，一众房地产(chan)开发概念股集体涨停。
（来源：富途行情(qing)）
消息面上来看，近期房地产(chan)市场迎来了一系列利好政策，从中央到(dao)地方，各级政府都在积极出台措施以稳定房地产(chan)市场，支持(chi)行业(ye)健康发展。如成都、南京、长沙等地近日也相继出台新政，进(jin)一步促进(jin)房地产(chan)市场需求释放。
值得一提的是(shi)，此前曾提示(shi)恒(heng)大(da)爆雷风险的瑞银分析师最新表态显示(shi)：在三年的看跌之(zhi)后，由于政府的援助，第一次对中国房地产(chan)行业(ye)变得更加乐观。
而华泰(tai)证券研报最新观点表示(shi)，今年以来新房市场依然在筑底，截至(zhi)目前，仅剩一线(xian)城市以及杭州、天津仍保留(liu)限购(gou)区，限购(gou)放松有望(wang)进(jin)一步扩围，叠加政府工作报告(gao)的表态，有望(wang)推动市场信心和基本面修复，为(wei)板块提供估值修复空(kong)间。
从这一系列表态不难看到(dao)，市场的信心受益政策的出台，也正迎来预期的不断(duan)好转。无论是(shi)楼市还是(shi)地产(chan)股，底部或许不远了。