全国多地积极调整房(fang)贷政策，房(fang)地产市场迎来了新一轮的需求增长。 IC供图
据“苏州发布”官方(fang)微信(xin)公众号消息(xi)，6月2日(ri)，苏州市房(fang)地产长效机制试点工(gong)作领导小组(zu)出台《关于进一步促进我市房(fang)地产市场平稳(wen)健康发展若干政策措施(shi)的通知》，即日(ri)起(qi)实施(shi)16条措施(shi)(下称“苏16条”)，加快构建房(fang)地产发展新模式(shi)，进一步满足居民刚性和多样化改善(shan)性住(zhu)房(fang)需求。其中提出，全市范(fan)围内(nei)不(bu)再审核购房(fang)资格，取消首套房(fang)和二套房(fang)个人住(zhu)房(fang)贷款利率下限。
公积金贷款利率最低2.35%
“苏16条”明确，全市范(fan)围内(nei)不(bu)再审核购房(fang)资格；实施(shi)换购住(zhu)房(fang)个税退税优惠（执行至2025年12月31日(ri)）；实施(shi)购房(fang)契税补贴(tie)（执行至2024年12月31日(ri)）；对购买新建商品(pin)住(zhu)房(fang)的给予(yu)50%契税补贴(tie)（最高不(bu)超过房(fang)屋契税计税依据的1%）；对“卖旧买新”的，实施(shi)分层(ceng)次购房(fang)契税补贴(tie)。
同时，在苏州本市购买或拥有合(he)法产权住(zhu)房(fang)且实际居住(zhu)的非苏州户籍人员，可以申请办理落户。
为落实央行“5·17”新政，苏州宣布取消首套房(fang)和二套房(fang)个人住(zhu)房(fang)贷款利率下限，商业银行可根据客户风险状况，自主确定每笔贷款的具体利率水平。首套房(fang)最低首付比例由不(bu)低于20%调整为不(bu)低于15%，二套房(fang)最低首付比例由不(bu)低于30%调整为不(bu)低于25%。购房(fang)人在所购住(zhu)房(fang)城区范(fan)围内(nei)无住(zhu)房(fang)的，或在所购住(zhu)房(fang)城区范(fan)围内(nei)仅有一套住(zhu)房(fang)且正在挂牌(pai)出售(shou)的，办理新购住(zhu)房(fang)的按揭贷款时可按首套住(zhu)房(fang)认定。对二孩及以上家庭办理个人住(zhu)房(fang)按揭贷款时，在住(zhu)房(fang)套数认定时核减1套住(zhu)房(fang)。
此外，下调个人住(zhu)房(fang)公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住(zhu)房(fang)公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%。5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住(zhu)房(fang)公积金贷款利率分别调整为不(bu)低于2.775%和3.325%。个人和家庭公积金贷款最高限额分别提高至120万(wan)和150万(wan)元(yuan)；二孩及以上家庭额度(du)上浮30%；全日(ri)制普通高校本科以上学历（在读）、毕业10年内(nei)的高校毕业生及留学回国人员额度(du)上浮50%。
对合(he)规“白名单”项目(mu)“应贷尽贷”
在改善(shan)供给方(fang)面，“苏16条”明确，完(wan)善(shan)“市场+保障”住(zhu)房(fang)供应体系(xi)，全面推动(dong)建立“人、房(fang)、地、钱”联动(dong)新机制，促进房(fang)地产市场供需平衡、结(jie)构合(he)理和平稳(wen)健康发展。
此外，在促进房(fang)地产行业健康发展方(fang)面，“苏16条”提出，动(dong)态建立房(fang)地产项目(mu)“白名单”制度(du)，推动(dong)符合(he)“白名单”条件的项目(mu)“应进尽进”，商业银行对合(he)规“白名单”项目(mu)“应贷尽贷”，满足在建项目(mu)合(he)理融(rong)资需求。
除了降(jiang)首付、降(jiang)利率出台一揽子政策外，苏州还同步提高了住(zhu)房(fang)公积金的贷款额度(du)。据“苏州发布”傍晚发布的《关于调整住(zhu)房(fang)公积金使用政策的通知》，苏州上调住(zhu)房(fang)公积金贷款额度(du)最高可贷150万(wan)元(yuan)。
同日(ri)，苏州上调了住(zhu)房(fang)公积金贷款额度(du)，使用住(zhu)房(fang)公积金贷款购买家庭首套或第二套自住(zhu)住(zhu)房(fang)，借款申请人及共同借款申请人中有两人（含）以上共同参与(yu)计算可贷额度(du)的，贷款最高限额为150万(wan)元(yuan)；仅借款申请人参与(yu)计算可贷额度(du)的，贷款最高限额为120万(wan)元(yuan)。
使用住(zhu)房(fang)公积金贷款购买新建二星级及以上居住(zhu)类绿色建筑的，贷款额度(du)在可贷额度(du)基础上上浮20%，该项支持政策自施(shi)行之(zhi)日(ri)起(qi)有效期2年，仅可享受一次。借款申请人同时符合(he)多种可上浮住(zhu)房(fang)公积金贷款额度(du)情形的，以其中最高可上浮比例为上限，上浮额度(du)不(bu)重复累加计算。
聚焦
存量房(fang)业主：希望存量房(fang)贷利率同步降(jiang)低
业内(nei)人士称有必(bi)要调整，部分城市利率也有较大降(jiang)幅空间
自5月17日(ri)中国人民银行宣布取消全国层(ceng)面首套和二套住(zhu)房(fang)商业性个人住(zhu)房(fang)贷款利率下限以来，市场反应迅速(su)而热烈。上海(hai)、广州、深圳等一线城市率先采取行动(dong)，积极调整房(fang)贷政策，以响应央行的这一新举(ju)措。
随着各城房(fang)贷利率下限的下调，房(fang)地产市场迎来了新一轮的需求增长，市场氛(fen)围一片欢腾。然而，在这一利好政策的推动(dong)下，一些存量房(fang)业主却(que)感到困惑和失望，因为他们发现自己的房(fang)贷利率并没有得到相(xiang)应的调整。这些业主纷(fen)纷(fen)呼吁金融(rong)机构能够(gou)采取行动(dong)，同步降(jiang)低存量房(fang)贷利率，以确保他们也能享受到这一政策带(dai)来的益(yi)处。
这一呼吁反映出市场对于房(fang)贷利率政策调整的广泛期待。而在业内(nei)人士看来，存量房(fang)贷利率存在调整的必(bi)要，部分城市的利率也有较大的降(jiang)幅空间，预计下一轮“救(jiu)市”政策将围绕下调存量房(fang)贷款利率展开。
新政后(hou)，存量房(fang)贷业主“破防”？
上周，一线城市中上海(hai)、广州、深圳纷(fen)纷(fen)出手“救(jiu)市”，各个城市的首套房(fang)贷利率下限也在一定程度(du)上进行了调整。
以深圳为例，目(mu)前(qian)深圳首套房(fang)贷利率降(jiang)为LPR-45BP，二套利率降(jiang)为LPR-30BP。而在此之(zhi)前(qian)，深圳的首套房(fang)贷利率为LPR-10BP；而更早之(zhi)前(qian)的2019年10月-2023年6月之(zhi)间的这几年，深圳的首套房(fang)贷利率下限为LPR+30BP，对于在此期间买房(fang)的人来说(shuo)，承受了较高的商贷利率。
“买房(fang)的时候房(fang)贷利率是LPR+30BP。”2023年5月，小孙在深圳买了自己的首套房(fang)，贷款办完(wan)不(bu)久，深圳的首套房(fang)贷利率降(jiang)为LPR-10BP，彼时贷款经理告诉小孙，存量房(fang)贷利率只能一年一调，但加减的基点大概率不(bu)会调整。今年5月，小孙在贷款银行APP上发现自己的存量房(fang)贷利率进行了下调，但只对LPR的部分进行了调整，目(mu)前(qian)她的贷款利率是4.25%，而深圳现在的首套房(fang)贷利率是3.5%。
那么不(bu)同的贷款利率，到底差了多少钱？有深圳业主向南(nan)都湾财社(she)记者算了一笔账，同样500万(wan)贷款，政策前(qian)后(hou)30年的利息(xi)总额相(xiang)差近100万(wan)元(yuan)；即便只贷了200万(wan)元(yuan)的商业贷款，利息(xi)总额的差别也有50万(wan)左右。
“什么时候，存量房(fang)贷利率也能降(jiang)下来？”这是近日(ri)来网(wang)友们讨论度(du)较高的话题，有深圳的业主表示(shi)，2019年10月至2023年9月买房(fang)的居民不(bu)仅房(fang)价在高位，利率也在最高位，且本轮没有任何调整，这个时间段的存量贷款用户无法享受到利率降(jiang)低的好处。
呼声(sheng)高涨，存量房(fang)贷利率会调整吗？
下一步，房(fang)贷利率调整的幅度(du)有多大？广东省(sheng)城规院住(zhu)房(fang)政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，存量房(fang)贷利率存在调整的必(bi)要。
一是，房(fang)贷利率不(bu)设下限后(hou)，目(mu)前(qian)大部分城市首套房(fang)贷利率降(jiang)至3.1%-3.5%，而去年央行下调存量首套住(zhu)房(fang)贷款利率，北京、深圳、上海(hai)、厦门等调至LPR+30/50个基点，大约在4.8%-5.2%，其他城市调至LPR或LPR-20，大概在4.0%-4.3%。因此，这些城市有80-150个基点的降(jiang)幅空间。
二是，当前(qian)，无风险利率继(ji)续下降(jiang)，3%以上的保本理财产品(pin)开始消失了，房(fang)贷“高利率”的弊(bi)端暴露无遗(yi)。承接高利率的贷款，买一项价格可能下降(jiang)的资产（住(zhu)房(fang)），这是非常不(bu)划算的。如果不(bu)调整，提前(qian)还贷会继(ji)续存在，导致房(fang)贷余额减少。
三是，5·17国家将首付降(jiang)到历史最低、利率不(bu)设下限，政策目(mu)的就是稳(wen)定房(fang)贷规模、稳(wen)定地产金融(rong)加速(su)器效应，从而改变通缩的局面（CPI、PPI很疲弱），改变内(nei)需疲弱。提前(qian)还贷会导致这一目(mu)标无法达到，只有降(jiang)低利率，才会鼓励大家持有杠杆，甚至再次加杠杆。
“存量房(fang)贷利率下调，一方(fang)面降(jiang)低月供负担，扭转通缩局面；另一方(fang)面，也会抑(yi)制提前(qian)还贷的倾向。”李宇嘉表示(shi)，不(bu)降(jiang)低存量房(fang)贷利率，估计又会迎来新一轮的提前(qian)还贷潮，或者是借道经营贷、普惠贷等置换房(fang)贷。如此，稳(wen)定房(fang)贷规模、稳(wen)定地产金融(rong)加速(su)器效应的政策初衷，就很难实现了。
由此他预计，下一步，首先北京、深圳、上海(hai)、厦门等存量房(fang)贷高利率会下调，调整至LPR-20是可能的，预计会有70-100个基点的降(jiang)幅；其他城市也会下调，预计会调至3.5%左右的幅度(du)。
整合(he)：史明磊
采写：南(nan)都·湾财社(she)记者 孙阳
来源：苏州发布、央视新闻