深圳5.28新政后，楼(lou)市出现了(le)割裂的一幕。
一边是轰轰烈烈回收(shou)的折扣，比如星(xing)河盛境御府、润(run)宏城、静安(an)府、中海时光境等。
另一边则悄悄开盘卷出市场底价，比如位于(yu)龙(long)华的景勋天著以(yi)及(ji)檀悦府。
似乎所有的项目，都在心照不宣地抢(qiang)着去化。
5月(yue)28日晚后，深圳楼(lou)市也迎来(lai)新的拐点。
市场上多个楼(lou)盘，准(zhun)备涨价，给(gei)出的口号是“涨价在即(ji)，倒(dao)计时XX天”“6月(yue)1日起回收(shou)3%折扣”“优惠回收(shou)倒(dao)计时48小时”等。
虽然有点出乎意料，但依旧有开发商给(gei)出了(le)更低的价格(ge)。
位于(yu)龙(long)华观澜(lan)的新房项目似乎要卷回到2016年。
这两天，位于(yu)观澜(lan)的独栋新房景勋天著，共150套住宅，面积(ji)71—98㎡，备案均价4.97万/㎡，备案单价4.44万-5.38万/㎡，总价322万-530万/套，成为2021年后观澜(lan)新增供应备案价格(ge)相对较低的项目。
2021年8月(yue)，位于(yu)观澜(lan)的山水华庭开盘，共108套住宅，66-147平(ping)备案均价约4.76万/平(ping)，总价区间约299万—712万/套；
2021年9月(yue)位于(yu)观澜(lan)的鹏瑞颐璟府开盘，共1659套住宅，79-143平(ping)备案均价约447万-865万/套；
2021年12月(yue)位于(yu)观澜(lan)的御景华府开盘，共533套住宅，67-120平(ping)备案均价约327万-631万/套；
2022年3月(yue)位于(yu)观澜(lan)的万科启城家园开盘，共679套住宅，79-115平(ping)备案均价约395万-710万/套。
而2016年及(ji)2018年，位于(yu)景勋天著旁的佳华领域广场开盘，推出89-142平(ping)户型，共774套，两次(ci)备案均价约为4.6万/平(ping)。
但作(zuo)为次(ci)新房的佳华领域广场在今年3月(yue)成交也回到了(le)2016年的开盘价附近。
今年3月(yue)18日，在绿中介平(ping)台上成交一套88.42平(ping)户型，成交总价仅(jin)410万，成交单价约46370元(yuan)/㎡。
这意味着在价格(ge)方面，景勋天著如果没有折扣，几乎已(yi)经向(xiang)周边的二手房价格(ge)看齐。
不过，当前的深圳新房，一般情况下(xia)还会给(gei)出一定的折扣让利(li)。
综合价格(ge)相信还会有一定的松(song)动空间。
但是面对这样的市场，项目到底给(gei)出多少的诚意才能(neng)真正打动市场呢？
一方面，项目对比周边的项目，自身的品质优势不算突出。
比如项目因为占地面积(ji)小，只有独栋住宅，并没有地面花园空间，150户机动车位也仅(jin)有139个，28层附带的是三梯六户。
而旁边的佳华领域广场、深业泰然观澜(lan)玫瑰苑都是带地面花园的综合社区，即(ji)使是二手小区各方面都相对要有优势。
另一方面，项目周边还有其他供应预期。
因为未来(lai)附近不仅(jin)会有鸿荣源的旧改项目，已(yi)经在建的项目还包括(kuo)规划建设拥有3栋住宅共191户的上观府。
这样一来(lai)，只有独栋楼(lou)体的景勋天著待未来(lai)观澜(lan)落成集中的居住板块后，将会略显孤单。
不过，作(zuo)为刚需定位的项目，依旧可以(yi)满(man)足家门口是地铁，近距离上学以(yi)及(ji)消费娱乐的需求。
因为项目距离观澜(lan)站步行不到200米，北侧就是百佳华max city综合商业。
马路(lu)对面步行不到900米就是观澜(lan)中心学校，而且周边已(yi)经有很成熟的生活以(yi)及(ji)居住氛围，未来(lai)周边住宅全部兑现后，将建成观澜(lan)居住最集中的板块。
所以(yi)，如果项目给(gei)出的优惠足够有诚意，去化未必会太难看。
和景勋天著同样没什(shi)么市场热度的是檀悦府。
这两个项目直线距离约8公里(li)左右。
檀悦府位于(yu)龙(long)华中心，共610套住宅，面积(ji)62—117㎡，备案均价约5.67万/㎡，备案单价5.08万-6.22万/㎡，总价361万-728万/套。
作(zuo)为龙(long)华中心超级商圈辐射范围的项目，相比一两年前的项目，同样便宜了(le)不少。
直线距离檀悦府约350米的富基云珑(long)府2022年12月(yue)开盘，251套住宅，面积(ji)64—155㎡，备案均价约6.39万/㎡，备案单价5.78万-6.88万/㎡，总价400万-1037万/套。
直线距离檀悦府约1公里(li)的万福花园2021年12月(yue)开盘，1599套住宅，面积(ji)78—180㎡，备案均价约6.97万/㎡，备案单价6.57万-7.37万/㎡，总价526万-1246万/套。
而二手房方面，距离项目约800米的2016年小区卓(zhuo)能(neng)雅(ya)苑，今年3月(yue)成交两套大(da)户型，成交均价都超过4.5万/平(ping)。
所以(yi)可以(yi)看到，作(zuo)为紧挨壹方城商圈以(yi)及(ji)坂(ban)田北商圈的项目，相比一两年前，价格(ge)方面檀悦府也给(gei)出了(le)很大(da)的让步，在众多同地段的项目中，有一定的价格(ge)优势。
不过，相对而言，项目在舒适的步行范围内的配套，略显尴尬(ga)。
项目距离龙(long)华地铁站、坂(ban)田北地铁站步行都超过一公里(li)，在建的25号线上油松(song)站距离约100米，需要三五(wu)年才能(neng)开通(tong)兑现，为片区带了(le)活力。
周边的城市面貌基本以(yi)自建房为主，住家的视觉一般般，小区附近的学校是新围小学和新华中学。
关注项目自身的一些参数，3梯7户，总高47层，得房率为74.3%，车位1290个，会发现有一定的短板。
但是一定程度上，不到400万略低于(yu)同类(lei)项目的总价，弥补了(le)这些短板。
换句话说，如果檀悦府出于(yu)自主层面考虑的话，即(ji)使门槛(kan)低，也需要谨(jin)慎考虑实用性。
所以(yi)，新供应的项目，或许(xu)价格(ge)已(yi)经到了(le)阶段性的低位。
而且真的不敢(gan)想，房贷利(li)率迈向(xiang)3.5%，相比两年前，到底节约了(le)多少上车成本。
作(zuo)者|醉(zui)酒大(da)鲨鱼