老(lao)房子的春天，有(you)可能不是政府牵头拆迁重(zhong)建(jian)，而是业主们抱(bao)团众筹。
等拆迁等来了资金摸底
过去如(ru)果一个“老(lao)破(po)小”的外墙喷(pen)上红色的“拆”字，拉满“早签约，造幸福”的红色横幅，那就是一件(jian)值得全家老(lao)小开心很久的事，甚至还有(you)机会从(cong)此走上人生的高光。
但(dan)最近(jin)有(you)的业主左等右(you)等十几年的拆迁改造的愿望，最终等来的却是自筹资金拆除重(zhong)建(jian)摸底试点通知。
根据深圳市罗湖(hu)区清水河街道办事处发布的一则《关于拟推行红岗花园自筹资金拆除重(zhong)建(jian)改造试点工作的通告》显示，为了提升红岗花园小区居民的居住环境和生活品(pin)质，根据老(lao)旧小区改造的相关文件(jian)和指导精神，对小区1—7栋住宅(zhai)进行自筹资金改造摸底调查(cha)。
这意味着小区接(jie)下(xia)来的重(zhong)建(jian)资金来源将有(you)可能发生很大的转变，过去资金来源于牵头改造的开发商(shang)，那么今后很大概率会来自业主自己身(shen)上。
这种转变虽然看着很微小，但(dan)如(ru)果试点成功(gong)，将极有(you)可能成为今后深圳其他老(lao)小区借(jie)鉴的案(an)例。
如(ru)今老(lao)破(po)旧的红岗花园，几乎真的已经到了不得不进行拆迁重(zhong)建(jian)的地步。
今年5月，位(wei)于深圳罗湖(hu)的老(lao)小区红岗花园的业主曾在社(she)交平台发表过关于红岗花园更新改造意愿，迫切期(qi)待相关职能部门能在倡议(yi)老(lao)旧小区更新改造的情况下(xia)，重(zhong)视深圳市罗湖(hu)区红岗花园脏、乱、差等问题，并且也附上了小区的一些质量和维护问题。
红岗花园有(you)多破(po)呢(ne)？
从(cong)业主反馈情况来看，小区地基下(xia)沉与墙壁断裂，阳台外墙断裂钢(gang)筋(jin)裸(luo)露，4栋、13栋出现主墙和横梁开裂，空调窗台水泥脱落，15栋出现墙体倒塌，小区外墙多处脱落，18栋以及地下(xia)水管曾经多次爆裂。
实(shi)际上小区早在零几年就进驻了拆迁办，2012年还有(you)业主表示曾接(jie)到开发商(shang)电话，已有(you)80%的业主签了拆迁协议(yi)，催促尽快签约。
但(dan)由于各种各样的原因，该小区的拆迁改造工作一直(zhi)拖延至今。
过去房地产上行周期(qi)没能彻底实(shi)施重(zhong)建(jian)，如(ru)今房地产缩量阶段，再希冀如(ru)从(cong)前(qian)一般政府牵头重(zhong)建(jian)，难(nan)度会比(bi)以往更大。
一方(fang)面，拆迁重(zhong)建(jian)费用成本高，如(ru)今开发商(shang)都自顾不暇。
另一方(fang)面拆迁政策早已不复当初，并且目前(qian)政府工作的重(zhong)心已经转移到保障房上面。
第三是本身(shen)拆迁旧改的工作就相当艰巨，在过去这么多年，如(ru)果小区能够拆迁，也就不至于能够拖到这么久。
这样的举措和之前(qian)浙(zhe)江丽水拟出让微小宅(zhai)地，个人可独立建(jian)房，可办证、可出售，有(you)异曲同(tong)工之处。
对浙(zhe)江丽水而言，微小宅(zhai)地流程类似微缩版“招(zhao)拍挂”，则意味着个人可以通过抱(bao)团的方(fang)式进行拿地建(jian)设。
这种允许业主自己拿地，可以依赖(lai)更多有(you)实(shi)力的个人。
而现在深圳也同(tong)样是希望借(jie)助业主的个人力量，盘活“老(lao)破(po)旧”小区的重(zhong)建(jian)。
这种自筹拆迁重(zhong)建(jian)的方(fang)式好处就是让业主改造自己的家园，亲力亲为，也更有(you)动力。
业主们在拿到自筹重(zhong)建(jian)资质后，还可以抵押给银行贷款(kuan)，既拉动了二次基建(jian)，刺激了经济，又盘活了银行的账单，老(lao)旧住房又能得到改善，业主住新房的愿望又能满足，是一举多得的方(fang)式。
但(dan)目前(qian)估计暂时是停留在美好愿望层面上。
因为业主虽然出了钱，但(dan)重(zhong)建(jian)的决(jue)策权能否到手中(zhong)亦未可知。
如(ru)果真的通过业主自筹资金拆迁成功(gong)了，是否能够给予业主充分的“自住开发建(jian)设”权限，还需要看推进的效(xiao)率和结果。
更重(zhong)要的是，如(ru)果重(zhong)建(jian)的决(jue)策权交到业主手中(zhong)，那么又该如(ru)何界定责任的归属？
比(bi)如(ru)重(zhong)建(jian)的安全问题，出了问题谁负责？谁来监管？谁有(you)权拍板每一个方(fang)案(an)，落实(shi)细节？
所以，自筹资金改造摸底调查(cha)后，或许还需要配套更多的支持(chi)政策。
众筹旧改趋势
虽然在罗湖(hu)的红花岗花园之前(qian)深圳还没有(you)出现过完全由业主自筹资金改造的老(lao)旧小区，除了一些原本依赖(lai)村集体股份(fen)公司实(shi)力改造的老(lao)小区，但(dan)红花岗花园的摸底业主自筹资金改造也释放了老(lao)小区改造的趋势或者信号。
这次也不失(shi)为深圳探索老(lao)小区改造的一种新模式。
因为现阶段房地产行业已经不再是过去那种速度与激情的节奏，很多开发商(shang)连普(pu)通宅(zhai)地的经济账都算不过来。
由开发商(shang)作为牵头改造，涉及的利益相关方(fang)更多，更为复杂，需要协调的情况就更多，也会间接(jie)导致老(lao)小区在改造的过程中(zhong)一拖再拖。
而目前(qian)这种探索模式也是基于当前(qian)的现实(shi)趋势，更符合实(shi)际的需求。
就深圳当前(qian)情况而言，不少拆迁重(zhong)建(jian)的项(xiang)目更新效(xiao)率都慢了下(xia)来，一些业主正面临着过渡费拖欠，回迁遥遥无期(qi)的情况。
如(ru)位(wei)于龙岗良安田新村的改造项(xiang)目，6月被媒体报道拆迁8年依旧未能拆迁完毕，村民无法回迁安置，并且过渡安置费也出现拖欠的情况。
如(ru)位(wei)于坪山新区的飞(fei)东村项(xiang)目，拆迁工作推进了快十年，项(xiang)目拆除只剩村路口小部分未动，有(you)业主表示2011年南越大厦的两(liang)室一厅售价15.5万，但(dan)几年后被纳入拆迁重(zhong)建(jian)，随后业主每年都能领取到开发商(shang)发放的油(you)、米，后来这些福利中(zhong)断，业主也把房子继(ji)续(xu)出租。
如(ru)罗湖(hu)的笋岗田心村项(xiang)目，有(you)网友爆料拆迁进行到一半(ban)便没再继(ji)续(xu)，反而开始(shi)拉石子碾碎；位(wei)于西乡(xiang)的宝安旧改项(xiang)目共乐村，有(you)网友业主曝光牵头的开发商(shang)资金紧张，表示幸好未拆迁可以一直(zhi)放租收租，并且开发商(shang)也没有(you)跟进拆迁事宜(yi)。
再比(bi)如(ru)盐田三村、四村、西山吓村旧改项(xiang)目，有(you)网友在社(she)交平台上评论旧改项(xiang)目已经拆房，但(dan)过渡费已经停了一年。
根据合一城(cheng)市更新统计数据显示，截至2024年7月7日，深圳列入城(cheng)市更新计划项(xiang)目1039个，仅536个推进到实(shi)施主体公示阶段，占比(bi)约51.6%。
拆迁过渡费拖欠实(shi)际上是房地产行业现阶段的一个缩影。
所以基于这样的现实(shi)情况，或许业主自筹资金才能真正摆(bai)脱一些老(lao)小区拆迁重(zhong)建(jian)的资金困局，解决(jue)重(zhong)建(jian)效(xiao)率的问题，更好满足业主们回迁的愿望，提升周边居民的生活品(pin)质。
或许这种方(fang)式也是眼下(xia)解决(jue)城(cheng)市更新计划项(xiang)目更好的出路。
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作者|醉酒大鲨(sha)鱼