连日来，多个(ge)部门发声提及“消化存量房产”，各地亦紧锣(luo)密鼓地出台相关政(zheng)策。这是对中共中央政(zheng)治局4月30日召开会议提及“统筹研究消化存量房产和(he)优化增量住房的政(zheng)策措施”的快速落实，可为楼市(shi)企稳复苏创(chuang)造更好的市(shi)场环境。
当下(xia)，我国房地产市(shi)场供求关系(xi)已经从过去的供不应求过渡到供求基本平衡，甚至部分城(cheng)市(shi)出现供过于求的情况。国家(jia)统计局数据显示，截至今(jin)年4月末，商品房待售(shou)面积74553万平方米，同比(bi)增长15.7%。其中，住宅待售(shou)面积增长24.5%，去化周期较长。更重要的是，除了待售(shou)新房、空置房屋、在(zai)建工程等库存外，还需解决卖旧买新置换不畅(chang)等问题。
由此可见，聚(ju)焦“消化存量房产”发力，是激活不动产流动性的关键(jian)一招，更是稳楼市(shi)预期的一项重要任务。那(na)么，如(ru)何消化存量房产？有哪些路径和(he)模式？
第一，激活二手房流动性，疏(shu)通新房二手房市(shi)场联动去库存堵点。当前，多地二手房挂牌量激增，表明置换需求较强，但当前新房二手房联动交易链条循(xun)环不畅(chang)，一定程度上导致新建商品房库存高企。
近期，多地出台取消限购(gou)、住房“以旧换新”相关政(zheng)策，旨在(zai)疏(shu)通二手房交易时间长、手续繁琐等堵点，为新房去库存释放新的需求空间，可谓打破僵局、对症下(xia)药(yao)。据中指研究院监测，截至5月21日，全国已有超60个(ge)城(cheng)市(shi)推出住房“以旧换新”措施，模式主要有两(liang)种，一是“国企收旧换新”；二是“中介优先帮卖”。目前来看，“以旧换新”政(zheng)策虽然仍在(zai)探索(suo)阶(jie)段，但却(que)是盘活存量、消化库存的有益尝试，预计未来相关配套资金、统筹方式等会进一步完(wan)善。
第二，“以购(gou)代建”盘活新建未售(shou)商品住房，核心是将(jiang)存量房产转化为保障性住房，同步解决保障房不足以及新房库存去化难的问题。5月17日，中国人民银行表示，将(jiang)设立3000亿(yi)元保障性住房再(zai)贷款，鼓励引导金融(rong)机构(gou)按照(zhao)市(shi)场化、法治化原(yuan)则，支持(chi)地方国有企业以合理价格收购(gou)已建成未出售(shou)商品房，用作配售(shou)型(xing)或配租型(xing)保障性住房。
从实际操(cao)作层面看，一方面，部分城(cheng)市(shi)已跑通“国企收储未售(shou)新房”模式；另一方面，也要鼓励各地保租房平台去购(gou)买开发企业的存量商品房。若“以购(gou)代建”推进顺(shun)利，将(jiang)对市(shi)场产生多方面影响，一是将(jiang)消化存量房产与加(jia)快保障性住房供给相结合，更好满足工薪(xin)收入群体的住房需求；二是有利于缓解开发商资金压力，去库存效果有保障；三是开发商可将(jiang)回笼资金投(tou)向在(zai)建工程，加(jia)快项目竣工交付，为保交房护航。
预计接下(xia)来各地将(jiang)加(jia)快推进“以购(gou)代建”。若结合收购(gou)成本和(he)租赁市(shi)场需求来看，二线核心城(cheng)市(shi)有可能率先成为试点，一是其新房套均总(zong)价低于一线城(cheng)市(shi)，所需资金规模相对较低；二是这类城(cheng)市(shi)租赁需求较大，收购(gou)主体可更好地处置存量房产，甚至未来可寻(xun)求通过保租房公(gong)募REITs发行来回笼资金。
第三，进一步发挥城(cheng)市(shi)房地产融(rong)资协调机制作用，分类处置已售(shou)难交付商品住房，防范相关风险。当前，房地产市(shi)场正(zheng)处在(zai)调整过程中，部分在(zai)建已售(shou)的商品住房项目面临交付困难，若其无法正(zheng)常交付，将(jiang)严重损害购(gou)房者(zhe)权益，影响房地产市(shi)场平稳健康发展。因此，着力分类推进在(zai)建已售(shou)难交付商品房项目处置，全力支持(chi)续建项目融(rong)资和(he)竣工交付，打好保交房攻坚战，至关重要。
目前，从中央到地方，多方主体已经做了诸多工作，例如(ru)，城(cheng)市(shi)房地产融(rong)资协调机制建立以来，商业银行已按内部审批(pi)流程审批(pi)通过“白名单”项目贷款金额(e)9350亿(yi)元。对合规“白名单”项目“应贷尽贷”，一是能满足在(zai)建项目合理融(rong)资需求；二是确保已售(shou)未交付商品住房正(zheng)常交付；三是获得资金支持(chi)后，可缩短竣工交付周期，保交房稳民生。当然，对于已经资不抵债的项目，也需尽快启动司法处置程序，该(gai)破产的破产，该(gai)重组(zu)的重组(zu)，处置中要把维(wei)护购(gou)房人合法权益摆到首要位置。
整体来看，解决房地产问题需要一揽子政(zheng)策协同发力，“消化存量”和(he)“优化增量”之间，亦需做好平衡。多措并举消化存量房产之际，供给端也需随之调整，比(bi)如(ru)暂缓商品住宅去化周期过高城(cheng)市(shi)的宅地出让等举措，也颇为重要。总(zong)而言之，多管齐(qi)下(xia)，统筹协同，有力出击，房地产市(shi)场的企稳恢复可期。