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各(ge)地取消利率下限后(hou)，存量利率与新发放房贷利率之间的差距再次拉大(da)。
随着各(ge)地取消或下调首套房、二套房利率下限，个人住房商贷利率也进一步下降。与此(ci)同时，关于存量房贷利率下调的呼声再起，尤其以北(bei)京、上海、深圳、厦门等城市为主，在(zai)2019年至2023年产生(sheng)的个人住房贷款(kuan)，仍存在(zai)着较(jiao)高的加点。
中原地产首席分析师(shi)张大(da)伟表示(shi)，从实际(ji)市场情况看，再次降低(di)“存量房贷”利率的时机(ji)到了。核心在(zai)于给市场信心，如果能拉平存量、增量房贷利率，对于市场来说，产生(sheng)的积极影响(xiang)会很大(da)。
有(you)城市存量、增量房贷利率相差80BP
在(zai)央行“5·17”新政后(hou)，大(da)部分城市将首套房、二套房首付比降至15%、25%，利率下限均取消。一线城市方面，上海、深圳首套住房商业(ye)性个人住房贷款(kuan)利率下限由原来的LPR（贷款(kuan)市场报价利率）-10BP（基点）调整(zheng)为LPR-45BP。
目前，5年期以上LPR为3.95%，调整(zheng)后(hou)，上海、深圳首套房利率下限降至3.5%。
随着增量住房贷款(kuan)利率的大(da)幅下滑，此(ci)前在(zai)利率高点购房的人则呼吁存量房贷利率的下降。记者在(zai)人民网领(ling)导留言板看到，有(you)深圳网友称：深圳市2019年10月之前的房贷利率已调整(zheng)至LPR，2023年9月29日新增房贷利率已调整(zheng)至LPR-10BP，2019年10月至2023年9月买(mai)房的居民不仅房价在(zai)高位(wei)，利率也在(zai)最高位(wei)，且本轮没有(you)任何(he)调整(zheng)，这个时间段的存量贷款(kuan)用户无法享受(shou)到利率降低(di)的好处。
该网友呼吁，“请求能够将降低(di)贷款(kuan)利率加点的政策扩展至2019年10月到2023年9月买(mai)房的存量贷款(kuan)用户。”
深圳市住房和(he)建设局在(zai)6月3日回应称，按照因城施(shi)策原则以及关于调整(zheng)优化个人住房贷款(kuan)利率下限的有(you)关规定，结合深圳实际(ji)，该市从2024年5月29日起调整(zheng)优化个人住房贷款(kuan)利率下限。2024年5月29日之前发放的个人住房贷款(kuan)，执(zhi)行当(dang)时深圳利率下限政策。下一步，市住房建设局将结合房地产市场实际(ji)情况，因城施(shi)策用好政策工(gong)具(ju)箱，更好满足居民刚性住房需求和(he)多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳(wen)健康发展。
目前，深圳首套房贷利率是3.5%，如果是2019年10月到2023年9月购买(mai)的房子，需要加点30BP，当(dang)前的房贷利率为4.25%，相差75个基点。此(ci)外，上海相差80个基点，北(bei)京相差45或55个基点。
来自北(bei)京的张女士也呼吁下调存量房贷利率。张女士在(zai)2022年购房，当(dang)时北(bei)京首套房贷利率是LPR+55BP，随着LPR的变动，张女士目前的房贷利率是4.5%。
目前，北(bei)京城六区(qu)首套房、二套房利率下限分别为4.05%和(he)4.55%；非城六区(qu)首套房、二套房利率下限分别为3.95%和(he)4.5%。
张女士给自己算了一笔账，200万(wan)左右的商业(ye)贷款(kuan)，如果按照4.5%的利率、等额还款(kuan)方式，还款(kuan)周期21年，总利息是109.5万(wan)元(yuan)，每(mei)月还款(kuan)12282.34元(yuan)。如果利率能下浮至3.95%，总利息约为94.6万(wan)元(yuan)，比之前少了14.9万(wan)元(yuan)，月供少了592元(yuan)。
张女士希望存量房贷利率能够下调，“有(you)朋(peng)友选择提前还贷，但是对我自己来说，目前没有(you)多余的钱提前还，且房子降价多，如果卖的话亏损太多，因此(ci)只能选择持有(you)。此(ci)外，公司降薪，还贷压(ya)力也大(da)幅加大(da)。”
目前，深圳、上海都下调了房贷利率，北(bei)京下调的预期增大(da)，这样存量与增量的利差就更大(da)了。“下调存量房贷利率不仅仅是降低(di)购房者的持有(you)成本，还能够减(jian)少他(ta)们的担(dan)忧，提升信心与预期。”张女士如是说。
中指研究院市场研究总监陈文静表示(shi)，本次各(ge)地取消利率下限后(hou)，存量利率与新发放房贷利率之间的差距再次拉大(da)，一定程度上影响(xiang)了居民情绪，部分居民或选择提前还贷等方式降低(di)利息支(zhi)出。
业(ye)内：再次降存量房贷利率，给市场信心
去年9月25日起，我国存量房贷利率下调拉开大(da)幕，当(dang)时多数城市存量首套房贷利率降至LPR左右水平。但是北(bei)京、上海、深圳、厦门等城市部分购房人存量首套房贷利率仍保持着较(jiao)高加点，诸如北(bei)京，2019年10月至2023年9月份的购买(mai)人群，存量首套商业(ye)性个人住房贷款(kuan)利率下限为LPR+55BP，当(dang)前的房贷利率为4.5%。
在(zai)上海，2021年7月至2023年9月的购房人群，存量首套商业(ye)性个人住房贷款(kuan)利率下限为LPR+35BP，当(dang)前的房贷利率为4.3%。
在(zai)深圳，2019年10月至2023年9月份，存量首套商业(ye)性个人住房贷款(kuan)利率为LPR+30BP，当(dang)前的房贷利率为4.25%。
此(ci)外，厦门部分存量首套商业(ye)性个人住房贷款(kuan)利率下限为LPR+30BP或LPR+10BP；长春、郑(zheng)州部分是LPR+5BP。
现实的情况是，随着增量房贷利率持续下调，新旧利差加大(da)。贝壳研究院数据显示(shi)，2024年5月百城首套主流房贷利率平均为3.45%，较(jiao)上月下降12BP；二套主流房贷利率平均为3.90%，较(jiao)上月下降26BP。5月首套、二套主流房贷利率较(jiao)2023年同期分别回落55BP和(he)101BP。分能级统(tong)计，2024年5月一线城市首二套平均房贷利率分别为3.59%、3.98%，分别较(jiao)上月下降29BP、31BP；二线城市首二套平均利率分别为3.40%、3.84%，分别较(jiao)上月下降19BP、33BP；三四线城市首套利率为3.46%，较(jiao)上月降低(di)9BP，二套利率为3.92%，较(jiao)上月下降23BP。而诸如佛山等城市，首套房商业(ye)贷款(kuan)利率最低(di)已经至3.15%。
当(dang)增量首套房贷利率大(da)幅下降时，部分存量购房者仍需要偿还较(jiao)高的房贷利率。
那么，存量房贷利率有(you)下调的可能吗(ma)？陈文静表示(shi)，一方面，当(dang)前降低(di)居民贷款(kuan)利息支(zhi)出、降低(di)购房者置业(ye)成本仍是促进住房需求释(shi)放、促进居民消费的重要举措之一；另一方面，房贷作为银(yin)行重要资(zi)产，也是其重要的收入来源，短期银(yin)行主动调整(zheng)存量房贷利率的预期较(jiao)低(di)，但在(zai)大(da)力推动扩内需促消费的背景下，不排(pai)除未来监管部门出台(tai)政策引导存量房贷利率下调的可能。
张大(da)伟认为，从实际(ji)市场情况看，再次降低(di)“存量房贷”利率的时机(ji)到了，“存量房贷利率的调整(zheng)是一个复杂的问(wen)题，涉及多方面的利益和(he)市场预期，的确牵(qian)扯到经济、金融(rong)、社会等多个层面的考(kao)量，但是当(dang)下房地产市场最缺的是信心，稳(wen)楼(lou)市救市的目的是救经济，而经济复苏最重要的就是要拉动消费，如果存量房贷利率再降点，那对普(pu)通老百姓来说每(mei)个月又可以多点钱去消费的。”
在(zai)广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉(jia)看来，当(dang)前，无风险利率继续下降，3%以上的保本理财产品(pin)开始消失了，房贷“高利率”的弊端(duan)暴露无遗。承接高利率的贷款(kuan)，买(mai)一项价格可能下降的资(zi)产（住房），这是非常不划算的。如果不调整(zheng)，提前还贷会继续存在(zai)，导致房贷余额减(jian)少。“‘5·17’新政将首付降到历(li)史最低(di)、利率不设下限，目的就是稳(wen)定房贷规模、稳(wen)定地产金融(rong)加速器效应，从而改变通缩的局面，改变内需疲弱。提前还贷会导致这一目标无法达到，只有(you)降低(di)利率，才会鼓励大(da)家(jia)持有(you)杠杆，甚至再次加杠杆。”
存量房贷利率下调的幅度可能有(you)多少？李宇嘉(jia)预计，下一步，首先北(bei)京、深圳、上海、厦门等高利率存量房贷会下调，调整(zheng)至LPR-20BP是可能的，预计会有(you)70-100个基点的降幅；其他(ta)城市也会下调，预计会调至3.5%左右的幅度。
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