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4月30日召开的中(zhong)共中(zhong)央政治局会议提出，统筹研究消化存量房产和(he)优化增量住房的政策措施。
5月17日，人民银(yin)行宣(xuan)布了含金(jin)量十足的房地产金(jin)融“政策包”。中(zhong)国人民银(yin)行副(fu)行长陶玲在当(dang)天的国务院(yuan)政策例行吹风会上介绍，中(zhong)国人民银(yin)行抓紧认真贯彻落实，立足中(zhong)央银(yin)行货币政策和(he)宏(hong)观审慎管理职能(neng)定位，推出以下四项(xiang)政策措施：
一是设(she)立3000亿元保(bao)障性住房再贷款。二是降低全国层面个人住房贷款最低首付比例，将首套房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%。三是取消全国层面个人住房贷款利率政策下限(xian)。四是下调各期(qi)限(xian)品种住房公积金(jin)贷款利率0.25个百分点。
一揽(lan)子政策利好(hao)满足购房者预期(qi)，潜在购房者有(you)望入(ru)市
5月17日，人民银(yin)行连续发布三条消息，提出取消全国层面首套住房和(he)二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限(xian)，下调个人住房公积金(jin)贷款利率，调整个人住房贷款最低首付款比例政策。
“本次(ci)政策力度很大。”仲(zhong)量联行大中(zhong)华区首席经济(ji)学家及研究部(bu)总监庞溟对(dui)《金(jin)融时报》记(ji)者分析表示(shi)，这套政策“组合拳”有(you)利于降低居(ju)民首付负担和(he)成(cheng)本、增强购房能(neng)力和(he)意愿(yuan)，从需求端给楼市企稳复苏创(chuang)造更为合宜的货币信贷环境。
受访(fang)专家认为，新一轮的支持政策是对(dui)前期(qi)政策的持续和(he)扩大，进(jin)一步提升(sheng)了金(jin)融支持力度。“人民银(yin)行此(ci)时调整政策综合考量了多(duo)重因素(su)。”市场人士分析认为，从推动房贷利率市场化的角度看，当(dang)前不失为一个较好(hao)的时间(jian)窗口(kou)，经济(ji)恢(hui)复向好(hao)的态势不断增强，各方(fang)面对(dui)房地产市场供求关系发生重大变化有(you)更深认识，进(jin)一步优化相关政策是顺势而为。
有(you)市场人士对(dui)《金(jin)融时报》记(ji)者表示(shi)，地方(fang)政府进(jin)一步稳定房地产市场需要新的政策空间(jian)。当(dang)前，房地产市场仍处于恢(hui)复过程中(zhong)，房企还有(you)流动性压力。地方(fang)政府也在积极采取措施，支持当(dang)地房企应对(dui)困(kun)难。
据《金(jin)融时报》记(ji)者了解，许多(duo)地方(fang)政府希(xi)望取消当(dang)地房贷利率下限(xian)的意愿(yuan)强烈。业内(nei)人士判(pan)断，若全国绝大部(bu)分城市取消房贷利率下限(xian)，未来房贷利率还会有(you)明显下降，有(you)助于继续释放刚性和(he)改善性购房需求，缓(huan)解房企回款压力。
前期(qi)房地产信贷政策优化实践(jian)为本次(ci)调整创(chuang)造了有(you)利条件。2022年12月，人民银(yin)行建立首套房贷利率动态调整机制，地方(fang)政府可根据该机制自主(zhu)选择是否取消当(dang)地房贷利率下限(xian)，实际上早已开始了有(you)条件的取消实践(jian)。截至今(jin)年4月末，全国343个城市中(zhong)已有(you)67个取消了首套房贷利率下限(xian)。金(jin)融机构反映，这些(xie)城市的房贷利率下限(xian)取消后，利率会有(you)一定下行，但市场经充(chong)分竞争后又形成(cheng)新的较为稳定的均衡水平，对(dui)当(dang)地新发放房贷有(you)带动作用。
市场专家预计，此(ci)次(ci)政策调整后，将有(you)更多(duo)城市取消房贷利率下限(xian)，个别保(bao)留当(dang)地下限(xian)的热点城市自主(zhu)定价空间(jian)也会明显扩大。
有(you)专家对(dui)《金(jin)融时报》记(ji)者分析表示(shi)，预计新政策将带动绝大多(duo)数城市取消房贷利率下限(xian)，各地房贷利率和(he)购房者负担将明显下降。据业内(nei)人士估算，政策落地后，大多(duo)数城市房贷利率可能(neng)下降0.3个至0.4个百分点；按照(zhao)100万元贷款、30年期(qi)限(xian)、等额本息还款方(fang)式计算，总利息支出可减少7万余元。市场人士进(jin)一步测算，改善性需求住房的利息支出会减少更多(duo)。
对(dui)于银(yin)行有(you)何(he)影响？业内(nei)专家表示(shi)，银(yin)行可通过“以量补价”的方(fang)式保(bao)持稳健经营。未来，房贷仍是银(yin)行最优质的资产，预计政策实施将带动银(yin)行房贷新发放量增加(jia)，在一定程度上可以弥补利率下降减少的利息收入(ru)。
《金(jin)融时报》记(ji)者从部(bu)分中(zhong)介机构了解到，在不少地方(fang)政府陆(lu)续放松或取消限(xian)购措施后，楼市热度有(you)所回升(sheng)，杭州、深圳(chou)、北京等城市新房成(cheng)交量上升(sheng)，中(zhong)介带看房量更是明显增多(duo)。“部(bu)分潜在购房者此(ci)前在等待(dai)出台更大力度的房地产支持政策，存在‘再等等’的心态。人民银(yin)行一揽(lan)子政策出台后，将在一定程度上满足购房者的政策预期(qi)，释放需求。”有(you)专家分析说。
广东省住房政策研究中(zhong)心首席研究员李宇嘉对(dui)《金(jin)融时报》记(ji)者表示(shi)，当(dang)前不少城市房价已经有(you)所下行，叠(die)加(jia)本次(ci)首付比例降低政策和(he)利率调整政策，未来月供压力对(dui)于很多(duo)人来说将明显减轻。这对(dui)于年轻人、新市民买房具有(you)较大的激(ji)励效应。“从去(qu)年以来的数据看，购房者以刚需为主(zhu)，主(zhu)要购置二手(shou)房源，这对(dui)于促进(jin)新房和(he)二手(shou)房源循环、去(qu)库存、活跃交易情绪以及稳定价格体(ti)系具有(you)重要意义。”李宇嘉说。
重在盘活存量，与“三大工程”建设(she)形成(cheng)合力
当(dang)日，人民银(yin)行在国务院(yuan)政策例行吹风会上宣(xuan)布了拟设(she)立保(bao)障性住房再贷款，支持地方(fang)政府以合理价格收购已建成(cheng)未出售商品住房用作保(bao)障性住房。政策引发市场高度关注。
陶玲表示(shi)，作为新创(chuang)设(she)的结构性货币政策工具，按照(zhao)“政府主(zhu)导、市场化运作”的思路，由(you)人民银(yin)行提供低成(cheng)本再贷款资金(jin)，激(ji)励21家全国性银(yin)行机构按照(zhao)市场化原则，向城市政府选定的地方(fang)国有(you)企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成(cheng)未出售商品房，用作保(bao)障性住房。
据陶玲介绍，保(bao)障性住房再贷款规模3000亿元，利率1.75%，期(qi)限(xian)1年，可展期(qi)4次(ci)。发放对(dui)象包括国家开发银(yin)行、政策性银(yin)行、国有(you)商业银(yin)行、邮(you)政储蓄银(yin)行、股份制商业银(yin)行等21家全国性银(yin)行。银(yin)行按照(zhao)自主(zhu)决策、风险自担原则发放贷款。人民银(yin)行按照(zhao)贷款本金(jin)的60%发放再贷款，可带动银(yin)行贷款5000亿元。
“本轮政策的亮点是盘活存量。”有(you)业内(nei)专家对(dui)《金(jin)融时报》记(ji)者表示(shi)，本次(ci)央行及时设(she)立专门的再贷款工具，支持地方(fang)国企收购存量房产用作保(bao)障性住房，体(ti)现了对(dui)党中(zhong)央决策的落实和(he)对(dui)地方(fang)政府主(zhu)动化解存量住房风险的支持。
本次(ci)再贷款支持收购的已建成(cheng)未出售商品房用途，将被用作保(bao)障性住房配售或租赁。《金(jin)融时报》记(ji)者调研了解到，郑州、南京、珠海等地国企已先行先试通过直接收购、以旧换(huan)新等方(fang)式参(can)与到存量房的去(qu)化过程中(zhong)，据初步统计，目前各城市公布的计划收购住房已超过1万套。
此(ci)前也有(you)专家建议，增加(jia)保(bao)障性住房供给是大方(fang)向，在房地产供求关系发生变化的大背景下，通过收购存量房改为保(bao)障性用房，一举多(duo)得。
有(you)市场人士分析表示(shi)，一方(fang)面，此(ci)举有(you)利于加(jia)快商品住房市场去(qu)库存，引导地方(fang)国有(you)企业在金(jin)融机构支持下市场化参(can)与收购，能(neng)够快速形成(cheng)团体(ti)购买力，加(jia)快存量商品住房去(qu)化速度。对(dui)于目前房地产库存量大、去(qu)化周(zhou)期(qi)长的城市，可起到一定支持作用。另一方(fang)面，有(you)利于加(jia)强保(bao)障性住房市场供给，通过盘活存量，有(you)助于缓(huan)解目前房地产市场中(zhong)商品住房供给多(duo)、保(bao)障性住房供给少的结构性矛盾，更好(hao)解决工薪收入(ru)群体(ti)住房困(kun)难。
值得关注的是，人民银(yin)行在国务院(yuan)政策例行吹风会上介绍，保(bao)障性住房再贷款操作上与现有(you)的结构性货币政策工具一致。金(jin)融机构根据地方(fang)国企申(shen)请，按照(zhao)风险自担的原则，自主(zhu)决策发放贷款条件及是否发放贷款；银(yin)行有(you)了合格贷款后，再向人民银(yin)行申(shen)请再贷款。
此(ci)外，业内(nei)人士表示(shi)，工具所涉及的不同市场主(zhu)体(ti)之间(jian)的交易决策遵循平等协商、自主(zhu)自愿(yuan)原则，各个环节都会体(ti)现，地方(fang)政府可以结合当(dang)地房地产市场实际情况，自主(zhu)决定是否参(can)与；保(bao)障群体(ti)可以自愿(yuan)选择是否参(can)与配售或租赁。被地方(fang)政府选定的地方(fang)国企作为收购主(zhu)体(ti)，有(you)权自主(zhu)决定是否购买被收购房企的房产，被收购房企可以自主(zhu)决定是否出售房产，银(yin)行可以自主(zhu)决策是否向收购主(zhu)体(ti)发放贷款，交易价格也是参(can)与各方(fang)平等协商的。
“保(bao)障性住房再贷款不增加(jia)地方(fang)政府隐性债务。”业内(nei)人士表示(shi)，此(ci)次(ci)政策调整明确要求，地方(fang)国有(you)企业由(you)城市政府选定，被选定的地方(fang)国企及所属(shu)集团不得为政府融资平台，收购资金(jin)通过租赁经营收入(ru)和(he)未来售房收入(ru)回收。
切实做(zuo)好(hao)保(bao)交房工作，保(bao)障购房人合法权益(yi)
除了上述四项(xiang)政策，还有(you)多(duo)项(xiang)房地产新政在此(ci)次(ci)国务院(yuan)政策例行吹风会上发布。金(jin)融监管总局副(fu)局长肖远企表示(shi)，金(jin)融监管总局等部(bu)门将发布《关于进(jin)一步发挥城市房地产融资协调机制作用满足房地产项(xiang)目合理融资需求的通知》，建立健全城市房地产融资协调机制，继续坚持因城施策，以城市为主(zhu)体(ti)、以项(xiang)目为中(zhong)心，全力支持应续建项(xiang)目融资和(he)竣工交付，切实做(zuo)好(hao)保(bao)交房工作，保(bao)障购房人合法权益(yi)。
为切实做(zuo)好(hao)保(bao)交房工作，保(bao)障购房人合法权益(yi)，住建部(bu)会同金(jin)融监管总局等部(bu)门将出台城市商品住房项(xiang)目保(bao)交房攻坚战工作方(fang)案，工作方(fang)案重点把握三个方(fang)面的要求：第一，做(zuo)好(hao)保(bao)交房工作，要将保(bao)障购房人合法权益(yi)作为根本出发点和(he)落脚点，坚持市场化、法治化原则。第二，做(zuo)好(hao)保(bao)交房工作，要充(chong)分用好(hao)城市房地产融资协调机制，将项(xiang)目纳入(ru)“白名单”给予融资支持。第三，做(zuo)好(hao)保(bao)交房工作，要压实地方(fang)政府、房地产企业、金(jin)融机构各方(fang)责任。
住建部(bu)副(fu)部(bu)长董建国介绍称，一是摸清底数。城市政府要全面排查本市在建已售商品住房项(xiang)目，进(jin)行一次(ci)大起底，锁定难交付的项(xiang)目，准确掌握存在的问题，建立项(xiang)目台账。二是分类(lei)处置。城市政府要按照(zhao)市场化、法治化原则，指导项(xiang)目开发企业制定“一项(xiang)目一策”处置方(fang)案。三是司法支持。对(dui)需要进(jin)行司法处置的项(xiang)目，地方(fang)人民法院(yuan)将及时受理相关案件，提高司法处置效率；对(dui)攻坚战项(xiang)目审慎采取财产保(bao)全措施，支持项(xiang)目建设(she)交付。四是建立长效机制。一方(fang)面，有(you)力有(you)序推进(jin)现房销售，通过“白名单”融资政策，支持商品住房项(xiang)目达到现房销售条件；另一方(fang)面，对(dui)继续实行预售的，严格项(xiang)目预售资金(jin)监管，防止(zhi)出现新的风险。
自然资源部(bu)在广泛调研的基础上，准备出台妥(tuo)善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施，支持地方(fang)政府从实际出发，酌(zhuo)情以收回、收购等方(fang)式妥(tuo)善处置已经出让的闲置存量住宅用地，帮助企业解困(kun)。同时，促进(jin)土地节约集约利用，防范化解风险，助力房地产高质量发展。
来源：金(jin)融时报 作者马玲、马梅若