5月17日(ri)，央(yang)行(xing)、金融监管总局发布重磅楼市政策，涉及降低首付比、降低房贷利率(lu)、下调公积(ji)金贷款利率(lu)。5月28日(ri)，深圳落实(shi)“5·17”央(yang)行(xing)新政，首套房首付比降至两成，首套房贷利率(lu)降至3.5%。此次深圳落地新政，大(da)大(da)降低了购房门槛和还贷压力。
此前“5·17”政策出台当周，深圳楼市带看量(liang)及成交量(liang)迎来大(da)幅上扬，如今，“5·17”新政出台已经(jing)一个(ge)月，深圳房地产市场表现如何？是否激发更多需求入市？
降低购房门槛，刺激刚需、改善需求入市
5月28日(ri)，深圳落实(shi)“5·17”的新政落地，自此，深圳市下调个(ge)人住房贷款最低首付款比例和利率(lu)下限。其中，首套住房个(ge)人住房贷款最低首付款比例由原来的30%调整为20%，二套住房个(ge)人住房贷款最低首付款比例由原来的40%调整为30%。不仅首付比例下降，下调商业住房贷款利率(lu)之(zhi)后，首套房贷利率(lu)降为3.5%；二套房贷利率(lu)降为3.9%。
这也(ye)意味着深圳的购房门槛进一步(bu)降低。在得知深圳政策落地之(zhi)后，从(cong)业5年多的深圳经(jing)纪人小罗在当晚就(jiu)将这个(ge)消息(xi)发给有买房和换房需求的客户。小罗说，每次政策利好都会(hui)推动一波成交，这次也(ye)一样，“5月29日(ri)虽(sui)然是一个(ge)工作日(ri)，但是接到的电话咨询量(liang)明显增(zeng)多。”
深圳新政发布之(zhi)后，随着楼盘到访量(liang)增(zeng)多，还有的楼盘对(dui)外(wai)放(fang)出优惠(hui)将会(hui)取消的信息(xi)。不过，更多当地房地产从(cong)业者表示，现在完全取消折(she)扣(kou)不现实(shi)，只能是优惠(hui)力度略小一点而已，毕竟现在各楼盘还处(chu)于抢客的阶段，虽(sui)然市场好起来了，但还是不如去年行(xing)情。
不仅如此，此前，深圳房地产中介协会(hui)从(cong)行(xing)业头部机构了解到，5月13日(ri)-5月19日(ri)，在叠加5月17日(ri)国(guo)家层面政策调整背景下，头部机构二手(shou)房周末带看量(liang)较上一周末增(zeng)长(chang)24%，成交量(liang)较上一周末增(zeng)长(chang)58%。
由此可见，楼市新政激活需求，市场活跃(yue)度显著上升。在深圳新政落地之(zhi)后，首个(ge)开盘项目汉园茗院(yuan)首批推售419套住宅。该项目选房时间为6月1日(ri)上午，由于采取先到先得的方(fang)式，凌晨已经(jing)有人在营销中心排队拿号。而深圳上次出现连夜排队买房场景还是在三年前。
深圳中指(zhi)研究(jiu)院(yuan)华南分院(yuan)高级分析师孙红梅(mei)认为，“5·17”新政有助(zhu)于降低购房门槛、成本，将刺激刚需、改善性购房者入市，为提振(zhen)后市信心发挥重要作用。首付和利率(lu)的降低意味着购房者可以更容易地进入房地产市场，这对(dui)于许多收入稳定(ding)的年轻家庭来说，无(wu)疑是一个(ge)好消息(xi)。
业内：6月市场有望进入政策效果兑(dui)现期
事实(shi)上，进入5月以来，深圳房地产新政不断推出。5月6日(ri)，深圳分区优化住房限购，并在非(fei)户籍人群、多子女(nu)家庭和企业购房方(fang)面进行(xing)了优化（下称“5·6”新政）。这一政策对(dui)市场预期也(ye)产生了积(ji)极影响。
据深圳贝壳研究(jiu)院(yuan)监测，深圳“5·6”新政出台后21天的二手(shou)房签约量(liang)，较政策前21天增(zeng)长(chang)31%；深圳“5·28”新政出台后13天（5月29日(ri)至6月10日(ri)），二手(shou)房日(ri)均(jun)签约量(liang)较5月1日(ri)至28日(ri)的日(ri)均(jun)签约量(liang)增(zeng)长(chang)36%。
从(cong)目前来看，5月份(fen)以来，深圳楼市迎来限购松绑、房贷首付及利率(lu)下降等优化调整政策，新政对(dui)近期的楼市有一定(ding)提振(zhen)作用，楼盘来访量(liang)、看房量(liang)上升，市场活跃(yue)度显著增(zeng)强，近期深圳楼市周度成交表现出持续(xu)上涨趋势。端午小长(chang)假成交量(liang)较“五一”假期也(ye)有明显提高。
需要注意到，新政后二手(shou)房市场活跃(yue)度有所提升，对(dui)应的业主委托出售意愿也(ye)在提升。5月成交量(liang)价较4月有一定(ding)的跌(die)幅，主要还是由于政策到来时已是月底，后期对(dui)市场的影响还未充分发挥，加之(zhi)二手(shou)房过户流程(cheng)较长(chang)，成交数(shu)据滞后，政策效力有望在6月份(fen)兑(dui)现。
不过，孙红梅(mei)表示，深圳楼市虽(sui)有利好，但市场基(ji)础并不牢固。目前，深圳楼市的新房供应量(liang)充足(zu)，房价一直低位运(yun)行(xing)，另外(wai)深圳楼市的保障房数(shu)量(liang)越来越多，分流了很多刚需购房者，加上深圳居民的收入涨幅没达到预期，大(da)部分市民还是不敢高负债购房。当前的房地产市场正处(chu)于企稳复(fu)苏的阶段，但复(fu)苏过程(cheng)需要巩固。
总体来看，孙红梅(mei)认为，深圳楼市复(fu)苏仍(reng)“低于预期”，市场的行(xing)情冷热(re)不均(jun)。核心区域的优质楼盘成交都比较活跃(yue)，包括新房及二手(shou)房市场，位置好、价格有优势的盘，交易量(liang)在明显上升，近期消化了很多房源。冷门板块的楼盘，目前去化还是比较难。考虑到网签流程(cheng)滞后性，购房者也(ye)存在决策周期，成交量(liang)需要一段时间才能显现，等待市场进一步(bu)复(fu)苏仍(reng)需要耐心。6月，房企将进入上半年业绩冲刺阶段，市场有望进入政策效果兑(dui)现期。
2024年6月18日(ri)新京报贝壳财经(jing)周刊《5·17新政满月 九城楼市观察》。
新京报记者 袁(yuan)秀丽(li)
编辑 杨(yang)娟娟 制图 俞丰俊 校对(dui) 杨(yang)许丽(li)