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两年之(zhi)内，小区物业管理费从亏损百万元到(dao)结余238万元。业委会不但花60多万元更换了小区监控设备，还为所有业主免了一个月的物业管理费。
这样的转变，发生在深圳市福田区东(dong)海花园二期。该小区于2000年建成，近年来面临物业服务成本攀升(sheng)，物业管理费权属不明、收支不明、入不敷出等问题。围绕这些问题，业主与物业服务公司纠纷不断。为了破解这些难题，2021年小区业委会设立了业主共有资金基本账户，探索(suo)“透明社(she)区”管理模式，将小区每一笔收入支出向(xiang)全(quan)体业主公开，实现(xian)了业主共有资金从亏损到(dao)结余的转变。该小区还积(ji)极(ji)引(yin)导业主参(can)与小区治理，为深圳破解老旧小区治理，探索(suo)小区多元共治新(xin)格局提供了新(xin)的样本。
困境：
物业管理费入不敷出
老小区陷管理困境
东(dong)海花园二期是福田中心区的高档楼盘，自带会所、大型游泳(yong)池、网球场等配套(tao)。不过，楼龄超(chao)过20年，小区设施老化，物业服务成本高企，业主与物业服务中心之(zhi)间(jian)的矛(mao)盾也越来越多。
“2021年之(zhi)前，小区每年的物业管理费亏损超(chao)过100万元。小区一年的物业管理费有大几(ji)百万，这些钱是怎么花的，为何会亏损上百万？”小区业委会主任(ren)陈先生称，物业管理费归(gui)属不明，资金使用不透明，业主成为了只有缴费义务的冤大头，是引(yin)发大量物业管理矛(mao)盾的重要(yao)原因。除此之(zhi)外(wai)，业主每个月交数百元物业管理费，却(que)没有享(xiang)受到(dao)高质量的服务，小区电梯频繁故障、外(wai)墙老化，消防隐患增加、高空抛物、停车位纠纷等问题，让这个2000年建成的小区陷入了管理困境。
破题：
小区设立共有资金管理账户
钱怎么花业主说了算
高档小区居住体验变差(cha)，业主不满(man)意；物业管理费亏损上百万，业主不答应。
“业主管不了钱，交再多物业管理费都不够花。”陈先生说，要(yao)破解这一难题，关键是要(yao)把“钱袋子”掌(zhang)握(wo)在业主手里，钱怎么花由业主说了算。
据介绍，东(dong)海花园二期业委会在2021年开设了业主大会基本账户，用于存放(fang)和管理业主共有资金，把物业管理费、停车费、公共收益、专(zhuan)项维修资金等全(quan)部纳入其中。该账户收支公开，支出与审批分离，只有物业服务公司才有权发起(qi)支出，业委会在线上进行审批，支出审批的全(quan)过程向(xiang)业主公开，每一笔钱要(yao)花得明明白白。
这样做(zuo)的效果(guo)立竿见影(ying)，2022年，小区业主共有资金盈余超(chao)过135万元，当年12月份的物业管理费全(quan)部免交，相当于给全(quan)体业主发了一个“大红(hong)包”。2023年，小区业主共有资金收入1595万元，支出1357万元，结余237.93万元，结余资金全(quan)部结转至2024年，用于小区的建筑外(wai)墙、入户大堂、电梯轿(jiao)厢、园林绿化的翻新(xin)改造。
东(dong)海花园二期业主共有资金由亏转盈，是深圳业主共有资金管理实践的一个样本。2020年3月，深圳实施新(xin)《深圳经济(ji)特(te)区物业管理条(tiao)例》，首次(ci)以立法的形式提出“业主共有资金”概念，明确物业管理费、共有物业收益等资金属于全(quan)体业主所有，并要(yao)求对业主共有资金实行透明公开管理，保(bao)障业主的知情权和监督权。截至2023年底，深圳全(quan)市开设的业主共有资金账户约3000个，部分小区业主共有资金由亏损转为盈余。不过，具体实践中仍有一些小区存在账务不清、部分业主组织缺(que)乏专(zhuan)业能力等问题。
提升(sheng)：
利用小程序引(yin)导业主共治
破解小区治理难题
小区“钱袋子”回到(dao)业主手里，但钱花在哪里、怎么花也是一个难题。如(ru)果(guo)这个过程不公开透明，不符合大多数业主的利益，不仅会激化业主与物业管理之(zhi)间(jian)的矛(mao)盾，还会带来业委会与业主之(zhi)间(jian)新(xin)的矛(mao)盾。
为了更好地管理业主共有资金，让收支、决策更加公开透明，引(yin)导更多业主关心、参(can)与小区事务，东(dong)海花园二期业委会引(yin)进了“透明社(she)区平台”作为小区的数字化、信息化管理系(xi)统，替代物业服务公司原有相对封(feng)闭的物业管理系(xi)统。
“透明社(she)区平台”如(ru)何让小区管理更规(gui)范透明？陈先生说，关键是要(yao)做(zuo)到(dao)三个“透明”。首先是财务“透明”，业主通(tong)过微(wei)信小程序可以实时查看小区的财务收支情况，了解和监督物业管理费、停车费、公共收益的每一分钱的收入、支出和审批情况。其次(ci)是事务“透明”，小区的公共事务必须透明，要(yao)保(bao)障业主的知情权、参(can)与权和监督权，消除信息不对称。最后是小区运行状况“透明”，特(te)别是涉及小区安全(quan)的方面，例如(ru)电梯运行有无故障、消防设施是否正常、有没有人高空抛物等等。
通(tong)过引(yin)入“透明社(she)区平台”，业主对小区财务、事务和安全(quan)情况有了更多了解，不少(shao)业主主动参(can)与进来，为破解小区停车位管理、电动自行车治理、消防安全(quan)防护等治理难题献智(zhi)献力，形成共治合力。
观点：
探索(suo)深圳物业管理新(xin)模式
以数字技术赋(fu)能小区治理
东(dong)海花园二期的物业管理创新(xin)，代表了深圳物业管理未来发展(zhan)的一个方向(xiang)。
“物业管理费权属不明、收支不明，是造成目前物业管理行业乱象的根本原因，也成为基层治理的一大难点。”拥有多年审计小区财务收支情况经验的深圳市风范和谐社(she)区促进中心理事长施法振说。
“在过去，业主共有资金的管理和使用由物业企业主导，若(ruo)业主对物业服务不满(man)意或要(yao)求改善，物业服务公司往(wang)往(wang)以资金不足(zu)没钱来应对。长此以往(wang)，住宅小区物业管理费长期得不到(dao)应有的调整，物业服务也无法满(man)足(zu)业主要(yao)求，作为甲方的业主却(que)‘没得选’。”施法振说。
业主共有资金管理制度为破解这一难题提供了法律(lu)支撑(cheng)，业界评此为“正本清源”。与此同时，一批嗅到(dao)先机的物业服务企业和科技企业陆续入场。多家深圳物业服务企业在采(cai)访中表示，拥抱业主共有资金新(xin)规(gui)、利用数字化技术为业主提供服务，将成为本土物管市场的“大势”。
以万科旗下物业服务企业万物云为例，去年10月下旬，万物云宣布与科大讯飞签约，以“天秤业委会工作台”为入口共创物业行业大模型。“该工作台将覆盖小区共有资金管理的两大关键场景，即小区共有资金的使用决策、小区共有资金的透明公示。”万物云相关负责人介绍。
深圳有80多个小区采(cai)用了上文中的“透明社(she)区平台”。福田区香蜜(mi)三村业委会主任(ren)杨刚说，在引(yin)入“透明社(she)区平台”前，小区物业管理费每年亏损少(shao)则几(ji)万元，多则二三十万元。引(yin)入“透明社(she)区平台”仅一年，小区业主共有资金结余上百万元。
“资金的来源与去向(xiang)透明之(zhi)后，物业服务企业或个人暗箱操作的空间(jian)被大幅压(ya)缩，为小区节约了资金。”施法振认为，利用数字化技术，不仅可以节约物业管理成本，还可以增加业主对物业服务公司的信任(ren)，从源头上减少(shao)物业管理纠纷。
施法振表示，深圳在物业管理上的探索(suo)与创新(xin)，与深圳的城市特(te)质契合，但这个过程不能一蹴而就。他建议(yi)，在加强(qiang)业主组织的管理，使业主组织运作制度化、规(gui)范化，财务公开透明化的同时，政府(fu)单位可通(tong)过购买第三方服务为业主组织提供专(zhuan)业化培(pei)训，鼓(gu)励业主大会聘请第三方财务管理机构。此外(wai)，还需制定业主委员会管理业主共有资金的专(zhuan)业规(gui)范，按时进行督查检查。
执(zhi)笔：奥一网基层治理研究员 蒋清君