政治(zhi)局会议提(ti)出对房(fang)地产“消化存量、优化增量”，地产政策重心或转向去库存，各地住房(fang)“以旧换新”政策引发关注。“以旧换新”分为国企收购、市场化交易、购房(fang)补贴(tie)三种模式，其中国企收购政策力度较(jiao)大，消化商品房(fang)库存+增加保障房(fang)供给，政策想象空间较(jiao)大。当前房(fang)地产供需待平衡，“以旧换新”与限购限贷放松等政策相结合(he)，有利于加快(kuai)一二手联动，推动释放改善性需求。目前来看，多数城市仍处于试点阶段，政策细节有待明确，增量资(zi)金来源(yuan)是关键，旧房(fang)定价是难(nan)点，城市跟(gen)进(jin)和试点落地效果仍需观察。
住房(fang)“以旧换新”成为地产调(diao)控(kong)新思路
近期多地出台住房(fang)“以旧换新”政策，已从二三线扩散(san)到一线。据(ju)我们不完(wan)全(quan)统(tong)计，已有近40个城市出台住房(fang)“以旧换新”政策。住房(fang)“以旧换新”的因城施(shi)策推广可分为三个阶段：第(di)一阶段为2023年下半(ban)年至2024年初(chu)，住房(fang)“以旧换新”主要在三线城市，政策示范作用相对有限；第(di)二阶段为2024年4月，以郑州为代表，二线城市住房(fang)“以旧换新”政策加码，更多城市采用国企收购模式；第(di)三阶段为4月下旬，深圳、上海发文，住房(fang)“以旧换新”扩散(san)到一线城市。政治(zhi)局会议对房(fang)地产新提(ti)法与地方实践一致。
现行“以旧换新”的三种模式
1）国企收购模式下，购房(fang)者报名→房(fang)源(yuan)筹集(ji)→意向选房(fang)→旧房(fang)核验与价格(ge)评估→签订协议→旧房(fang)房(fang)款抵扣新房(fang)总价→国企回收旧房(fang)处置。该模式为购房(fang)者指定了二手房(fang)的交易对象，有利于明显降低购房(fang)者的时(shi)间成本和资(zi)金负担。2）市场化交易模式下，地方政府以引导和协调(diao)为主，房(fang)企和房(fang)地产中介机构自发组织“以旧换新”活(huo)动，主要是提(ti)供流程便利，置换成功与否取决于市场行为。3）购房(fang)补贴(tie)模式对卖旧买(mai)新提(ti)供事(shi)后补助，操作较(jiao)便捷(jie)，可直(zhi)接降低置换成本，但单个政策力度相对国企收购模式较(jiao)小。
“以旧换新”有利于推动去库存
截(jie)至2024年3月末(mo)，克而瑞80城去化周期达到24个月，商品住宅库存周期偏长、去化偏慢问题亟待缓解，消化库存和控(kong)制新增供给有必要同时(shi)推进(jin)。当前一二手房(fang)温差仍存，二手房(fang)价格(ge)承压，“以旧换新”通过直(zhi)接收购、简便交易流程、给予房(fang)贷利率优惠或购房(fang)补贴(tie)等形式，有利于缩短二手房(fang)交易周期，疏(shu)通二手房(fang)向一手房(fang)的传导路径(jing)。此外，近期一线强二线限购放松提(ti)速(su)。随着政治(zhi)局会议明确“继续坚持因城施(shi)策”，地方需求端进(jin)一步放松可期，需求端放松配合(he)“以旧换新”利好，有利于加快(kuai)释放改善性需求。
“以旧换新”的后续关注点
政治(zhi)局会议定调(diao)后，“以旧换新”试点扩围可期。当前各地“以旧换新”形式各异(yi)，采用国企收购并明确规模的城市还比较(jiao)少，且普遍处于试点阶段，已落地数量有限。从试点情况来看，“以旧换新”的新房(fang)房(fang)源(yuan)大多是收购平台自身(shen)开发的在售项目，低成本增量资(zi)金是后续试点扩围和实现项目收益平衡的关键。旧房(fang)定价是换房(fang)链条的难(nan)点。目前旧房(fang)议价一般是以第(di)三方评估价格(ge)为基础，收购价与市场价的偏离可能影响成交效率，其他影响因素(su)还包括旧房(fang)收购要求、新房(fang)区位(wei)及质量、置换差价、附(fu)加优惠等。
正文
“以旧换新”成为地产政策新思路
政治(zhi)局会议提(ti)出房(fang)地产“消化存量、优化增量”，凸显“去库存”思路。4月30日，中央政治(zhi)局召(zhao)开会议，对房(fang)地产的表述较(jiao)多，此次会议未提(ti)“房(fang)住不炒(chao)”和“三大工程”，强调(diao)要“结合(he)房(fang)地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房(fang)的新期待，统(tong)筹研究(jiu)消化存量房(fang)产和优化增量住房(fang)的政策措施(shi)”。从“消化存量、优化增量”的新提(ti)法来看，短期地产政策的侧重点可能从供给端转为更多地侧重于“去库存”。
地方政府积极响应(ying)政治(zhi)局会议对房(fang)地产新提(ti)法，近期多地出台住房(fang)“以旧换新”政策，已从二三线扩散(san)到一线。据(ju)我们不完(wan)全(quan)统(tong)计，已有近40个城市出台住房(fang)“以旧换新”政策。住房(fang)“以旧换新”的因城施(shi)策推广可分为三个阶段：
1）2023年下半(ban)年至2024年初(chu)，住房(fang)“以旧换新”主要在三线城市，政策示范作用相对有限。2023年7月，江苏徐(xu)州市对主城区“卖旧买(mai)新”按住房(fang)面积给予合(he)同价0.8%-1.2%的购房(fang)补贴(tie)。2023年8月，山东淄博(bo)市房(fang)地产开发协会和房(fang)地产经(jing)纪(ji)与评估协会联合(he)发布《“以旧换新”省心购房(fang)倡(chang)议书》，除了实施(shi)购房(fang)补助，还鼓励房(fang)企和房(fang)地产经(jing)纪(ji)机构为购房(fang)者提(ti)供“以旧换新”服(fu)务(wu)，出售旧房(fang)和锁定新房(fang)房(fang)源(yuan)同步推进(jin)，提(ti)升置换效率。2023年11月，江苏太仓市试行国企收购模式的商品房(fang)“以旧换新”，居民可将(jiang)符合(he)条件的二手房(fang)出售给国资(zi)平台，并购买(mai)国资(zi)平台指定的新建商品房(fang)。2024年1月，太仓市将(jiang)商品房(fang)“以旧换新”升级为常态化机制。3月，安徽宣(xuan)城、江苏江阴也推出了国企收购存量住房(fang)支持改善性换房(fang)需求的政策，收购套数均(jun)为100套，数量较(jiao)少。在这一时(shi)期，除三线城市外，部(bu)分二线城市也有发文支持“以旧换新”，例如武(wu)汉、南(nan)京、宁波、沈阳等，但政策以鼓励引导为主，方式多为购房(fang)补贴(tie)或中介市场化交易，并未设定“以旧换新”的定量目标，示范效应(ying)有限。
2）2024年4月，以郑州为代表，二线城市住房(fang)“以旧换新”政策加码，更多城市采用国企收购模式。4月1日，郑州市发布《郑州市促进(jin)房(fang)产市场“卖旧买(mai)新、以旧换新”工作方案（试行）》，提(ti)出2024年全(quan)市计划完(wan)成二手住房(fang)“卖旧买(mai)新、以旧换新”10000套，其中郑州城发集(ji)团收购二手房(fang)5000套、市场化交易完(wan)成5000套，同时(shi)政府对“卖旧买(mai)新”给予30%的契税(shui)补贴(tie)。与前期试点城市相比，郑州“以旧换新”政策包含国企收购+市场化交易+购房(fang)补贴(tie)三种模式，尤其是明确了国企收购存量房(fang)的数量要求，收购规模明显扩张，具有较(jiao)强的示范效应(ying)。在郑州之后，江苏海安、无锡市梁(liang)溪区、南(nan)京也发布了国企收购存量房(fang)“以旧换新”的政策，拟收购数量分别为100套、200套、2000套。
3）4月下旬，深圳、上海发文，住房(fang)“以旧换新”扩散(san)到一线城市。4月23日，深圳市房(fang)地产业协会和房(fang)地产中介协会联合(he)开展商品住房(fang)“换馨家”活(huo)动，鼓励房(fang)企、中介、购房(fang)者三方签订协议，开展“卖旧买(mai)新”的换房(fang)联动，首批参(can)与活(huo)动的有21家房(fang)地产经(jing)纪(ji)机构、13家房(fang)企及项目。深圳市房(fang)地产业协会鼓励房(fang)企和中介机构为“以旧换新”的购房(fang)者提(ti)供购房(fang)价款、佣金等专属优惠。5月3日，上海市房(fang)地产行业协会和房(fang)地产经(jing)纪(ji)行业联合(he)倡(chang)议在上海发起商品住房(fang)“以旧换新”活(huo)动，首批参(can)加倡(chang)议的房(fang)企20余(yu)家，房(fang)地产经(jing)纪(ji)机构近10家，参(can)与项目30余(yu)个，主要分布在五大新城区域。
现行“以旧换新”的三种模式
从已出台政策的城市来看，以旧换新主要有国企收购、市场化交易、购房(fang)补贴(tie)三种模式：
1）国企收购，购房(fang)者报名→房(fang)源(yuan)筹集(ji)→意向选房(fang)→旧房(fang)核验与价格(ge)评估→签订协议→旧房(fang)房(fang)款抵扣新房(fang)总价→国企回收旧房(fang)处置。这一模式下，地方国企平台直(zhi)接收购存量住房(fang)，购房(fang)者可置换国企指定的新房(fang)房(fang)源(yuan)。
首先，有“以旧换新”意向的购房(fang)者在官方指定的线上/线下平台进(jin)行报名，开发商提(ti)前/同步登记在售新房(fang)项目，形成待收购二手房(fang)房(fang)源(yuan)库和可选新房(fang)房(fang)源(yuan)库。
其次，购房(fang)者挑(tiao)选新房(fang)，并与开发商达成初(chu)步认购协议。试点中新房(fang)一般是收购方国企自身(shen)开发的在售项目，对于新房(fang)属于期房(fang)还是现房(fang)，各地标准不一。
第(di)三，地方国企对存量住房(fang)进(jin)行物权(quan)核验和价格(ge)评估。不同城市的价格(ge)评估方式有所差异(yi)，例如南(nan)京以评估价为依据(ju)，随机抽取3家评估机构，取排序中间的评估值(zhi)作为最终收购价格(ge)。安徽宣(xuan)城是取3家评估机构评估价格(ge)平均(jun)值(zhi)的88%。江苏海安则是以二手房(fang)的纳税(shui)指导价为基础上下浮动。除评估价格(ge)标准以外，太仓、江阴、无锡、南(nan)京等地还明确了置换总价上限不得超过拟购新房(fang)合(he)同总价的一定比例，多为60%或80%，部(bu)分地区允许多套旧房(fang)置换一套新房(fang)。
第(di)四(si)，购房(fang)者和收购国企、新房(fang)开发商签订以旧换新协议，由国企回购旧房(fang)，旧房(fang)房(fang)款可抵扣新房(fang)总价。
第(di)五，回收的旧房(fang)将(jiang)由国企改造为保障性住房(fang)或人才房(fang)，进(jin)行出租或销售。
国企收购政策想象空间相对补贴(tie)和市场化交易模式更大。该模式为购房(fang)者指定了二手房(fang)的交易对象，有利于明显缩短二手房(fang)交易时(shi)间，降低购房(fang)者的时(shi)间成本和资(zi)金负担。从各地实践来看，旧房(fang)收购款仅(jin)能抵扣新房(fang)价款的一部(bu)分，差价部(bu)分留有加杠(gang)杆余(yu)地，购房(fang)者可选择商贷或公积金贷款，有一定的乘数效应(ying)。若收购模式叠加契税(shui)补贴(tie)、佣金优惠、旧房(fang)学区资(zi)格(ge)保留等政策，对购房(fang)者的吸引力有望进(jin)一步提(ti)升。在推动商品房(fang)库存去化的同时(shi)，国企收购模式还可扩大保障房(fang)和人才公寓的供给数量和范围，优化住房(fang)供给结构。
2）市场化交易，购房(fang)者提(ti)前锁定新房(fang)房(fang)源(yuan)→中介提(ti)供旧房(fang)优先卖服(fu)务(wu)→新房(fang)认购存在解约保护期。这一模式下，地方政府以引导和协调(diao)为主，房(fang)企和房(fang)地产中介机构自发组织“以旧换新”活(huo)动，通过市场化机制为改善性换房(fang)需求提(ti)供缓冲期，一般来说流程如下：
首先，购房(fang)者在参(can)与活(huo)动的楼盘中选择拟购买(mai)的新房(fang)，与开发企业签订认购协议，缴纳认购金。
其次，购房(fang)者与中介机构、开发企业签订三方协议（若有租赁需求还可签订四(si)方协议），提(ti)前锁定新房(fang)房(fang)源(yuan)，同时(shi)委托中介机构售卖旧房(fang)，这一过程中，中介机构对旧房(fang)进(jin)行查证、勘验、挂牌(pai)，并提(ti)供一定的推广流量倾斜。
第(di)三，在协议规定期限内(nei)（如30-90天(tian)），若旧房(fang)成功售出，购房(fang)者按约定办理新房(fang)购买(mai)手续，若未售出，则开发企业退还新房(fang)认购金，购房(fang)者不承担违约责(ze)任。
市场化交易模式提(ti)供流程便利，置换成功与否取决于市场行为。市场化交易模式允许购房(fang)者“卖旧买(mai)新”同步推进(jin)，对置换风险(xian)提(ti)供一定程度的兜底，有利于降低购房(fang)者置换的协商和交易成本，缩短二手房(fang)销售向一手房(fang)销售的传导时(shi)间，提(ti)升交易效率。不过，这一模式更多是提(ti)供交易便利，类似“连环单”，二手房(fang)出售仍需依赖市场机制，政策效果取决于当地楼市库存、二手房(fang)质量、中介和房(fang)企参(can)与积极性等因素(su)。
3）购房(fang)补贴(tie)，对卖旧买(mai)新提(ti)供事(shi)后补助。这一模式与新房(fang)购房(fang)补贴(tie)本质相同，地方政府对规定期限内(nei)出售自有住房(fang)并购买(mai)新房(fang)的购房(fang)者给予一定补贴(tie)，如合(he)同成交金额(e)的1%、契税(shui)的30%、新房(fang)每平米补贴(tie)100元等。政府购房(fang)补贴(tie)模式操作较(jiao)便捷(jie)，可直(zhi)接降低购房(fang)者的置换成本，但单个政策力度相对国企收购模式较(jiao)小，与其他政策叠加使用可能效果更佳。
“以旧换新”有利于推动去库存
商品住宅库存周期偏长、去化偏慢问题亟待缓解。截(jie)至2024年3月末(mo)，克而瑞80城去化周期达到24个月，其中一线、二线、三线平均(jun)去化周期分别为18、22、31个月。根据(ju)自然资(zi)源(yuan)部(bu)4月29日发布的《关于做好2024年住宅用地供应(ying)有关工作的通知(zhi)》，商品住宅去化周期超过36个月的，应(ying)暂停(ting)新增商品住宅用地出让(rang)，商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的，也要按照“盘活(huo)多少、供应(ying)多少”的原则严格(ge)控(kong)制新增商品住宅用地供应(ying)。从80城库存数据(ju)来看，多数二三线城市面临较(jiao)高库存下的供给约束，为了促进(jin)房(fang)地产市场供需结构平衡，消化库存和控(kong)制新增供给有必要同时(shi)推进(jin)。
当前一二手房(fang)温差仍存，二手房(fang)价格(ge)承压，“以旧换新”可帮助疏(shu)通二手向一手传导的堵点。2024年小阳春在高基数下成色偏弱，1-3月商品房(fang)销售面积累计同比-19.40%，4月30城商品房(fang)成交面积环比-11.5%、同比-38.9%，较(jiao)2019年同期降幅走扩至54.4%。截(jie)至5月5日，受五一假期扰动，30城商品房(fang)成交面积周均(jun)同比-37.0%（前一周-40.4%），其中一二三线同比分别-9.3%/-42.3%/-51.8%，一线优于二三线。26城二手房(fang)成交面积周均(jun)同比去年-12.0%（前一周-9.4%），其中一二三线同比分别+23.6%/-0.6%/-50.6%，一二线优于三线，二手房(fang)成交相对新房(fang)有韧性，但价格(ge)承压，截(jie)至4月22日，城市二手房(fang)出售挂牌(pai)价指数周环比-0.2%，延续下跌态势。在市场磨底阶段，二手房(fang)业主议价能力削弱，若二手房(fang)买(mai)卖双方价格(ge)分歧走扩，将(jiang)进(jin)一步增加成交难(nan)度。“以旧换新”政策的推行，通过直(zhi)接收购、简便交易流程、给予房(fang)贷利率优惠或购房(fang)补贴(tie)等形式，有利于缩短二手房(fang)交易周期，疏(shu)通二手房(fang)销售向新房(fang)销售的传导路径(jing)。
购房(fang)者预期待改善，限购限贷放松加码和“以旧换新”配合(he)有利于加快(kuai)释放改善性需求。近期一线强二线限购放松提(ti)速(su)。一线城市中，北京允许符合(he)条件的居民在五环外增购1套房(fang)。深圳分区优化限购，在规定7区内(nei)外地户籍(ji)购房(fang)社保个税(shui)年限由3年降低至1年、多子女家庭可增购1套、放开符合(he)条件的企事(shi)业单位(wei)购买(mai)商品房(fang)的限制。北京、深圳限购放松都涉及增加房(fang)票(piao)，主要面向改善性需求。二线中，成都、长沙全(quan)面取消限购，天(tian)津取消120平米以上住房(fang)限购，明确京津冀户籍(ji)购房(fang)享受同等待遇(yu)。截(jie)至5月6日，除北上广深外，尚(shang)未完(wan)全(quan)取消限购的重点城市还有杭州（主城4区新房(fang)）、天(tian)津（市内(nei)六区120平米以下）、西(xi)安（二环内(nei)）、海口（区域限购），随着政治(zhi)局会议明确“继续坚持因城施(shi)策”，地方需求端进(jin)一步放松可期，配合(he)“以旧换新”政策利好，有利于加快(kuai)释放改善性需求。
“以旧换新”的后续关注点
地产惯性仍需时(shi)间改善，“以旧换新”是去库存的一种新思路，尤其是国企收购模式有较(jiao)大的政策空间。在政治(zhi)局会议定调(diao)后，“以旧换新”试点扩围可期，当前尚(shang)处于试点阶段，操作细节有待进(jin)一步明确。当前各地“以旧换新”形式各异(yi)，采用国企收购并明确规模的城市还比较(jiao)少，且普遍处于试点阶段，已落地数量有限。
例如，根据(ju)太仓日报，2023年9月太仓市首批“以旧换新”限定在太仓市城发集(ji)团旗(qi)下的3个在售项目，二批次扩容至8个项目603套房(fang)源(yuan)。安徽宣(xuan)城、江苏江阴、江苏海安、无锡梁(liang)溪区计划收购数量在100-200套，其中海安市披露截(jie)至4月7日活(huo)动报名累计超过400组、已成交15套。江阴市披露截(jie)至5月2日已有25户住房(fang)换购家庭签约。郑州、南(nan)京已披露计划收购数量相对较(jiao)高，郑州为全(quan)年5000套（试点500套），占郑州2023年二手住宅成交套数的4.9%，南(nan)京为首批2000套，占南(nan)京2023年二手住宅成交套数的2.1%，当前郑州、南(nan)京尚(shang)处于报名阶段，从房(fang)源(yuan)筹集(ji)、意向选房(fang)，到价格(ge)评估、协商议价，至合(he)同签订、过户、放款还需要时(shi)间，实际成交情况有待观察。
增量资(zi)金来源(yuan)是“以旧换新”试点扩围的关键。从目前试点情况来看，“以旧换新”指定的新房(fang)房(fang)源(yuan)大多是收购平台自身(shen)开发的在售项目，这一情况下，由于新房(fang)总价高于收购旧房(fang)总价，国企平台“以旧换新”实际上不需要额(e)外资(zi)金投入，还可回笼差价部(bu)分的现金，收购的旧房(fang)改造成保障房(fang)或人才房(fang)后，可获取租金收入或二次销售收入。然而，“谁回收、谁置换”的模式可能导致收购数量较(jiao)少，且新房(fang)供给选择有限，较(jiao)难(nan)满足购房(fang)者多元化的改善性需求，进(jin)而影响签约率。如果允许收购平台以外的其他开发商楼盘纳入新房(fang)房(fang)源(yuan)库，则国企收购旧房(fang)面临一定的集(ji)中资(zi)金支出压力，需要低成本增量资(zi)金的支持，以便国企扩大收购规模、回收改造的租金回报率能够覆(fu)盖(gai)利息成本。
旧房(fang)定价是换房(fang)链条的难(nan)点。目前旧房(fang)议价一般是以第(di)三方评估价格(ge)为基础，评估费用无需购房(fang)者承担。旧房(fang)评估价和市场价存在差异(yi)，若收购价过低，对购房(fang)者不具备吸引力，收购价过高将(jiang)增加地方财政和国企平台的负担。
“以旧换新”的实际效果还需要关注旧房(fang)收购要求、新房(fang)区位(wei)及质量、置换差价、附(fu)加优惠等。
其一，各地对存量住房(fang)收购标准有所差异(yi)，有区位(wei)限制、面积上限、房(fang)龄上限、产权(quan)清晰度、房(fang)贷结清等要求。在置换模式上，多对一置换相比一对一置换更具灵活(huo)性；
其二，指定新房(fang)房(fang)源(yuan)的区位(wei)、质量、户型(xing)需满足购房(fang)者多样(yang)化的改善需求，若新房(fang)为期房(fang)，购房(fang)者还需考虑交付风险(xian)和过渡租房(fang)成本；
其三，购房(fang)者“以旧换新”仍需支付置换差价，从目前试点的要求来看，补差价可能为新房(fang)总价的20%-40%，加杠(gang)杆意愿(yuan)和能力将(jiang)影响最终成交与否；
最后，改善性购房(fang)需求的释放取决于收入预期、房(fang)价预期、交房(fang)预期，“以旧换新”的政策效果有待观察。
本文作者：张继强（执业证书编号：S0570518110002），朱沁宜（执业证书编号：S0570523080005），来源(yuan)：华泰证券固收研究(jiu)，原文标题：《【华泰固收】聚(ju)焦住房(fang)“以旧换新”政策》
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