中国网财经5月29日讯 5月27日，上海市住房(fang)和城乡建设(she)管理委员(yuan)会等四部门联合印发《关(guan)于(yu)优化(hua)本市房(fang)地(di)产市场平稳健康发展政策(ce)措施(shi)的通知》(下称“《通知》”)。提出调整优化(hua)住房(fang)限购政策(ce)、支持多子(zi)女家庭合理住房(fang)需求、优化(hua)住房(fang)信贷(dai)政策(ce)、支持“以旧换新”以及优化(hua)土地(di)和住房(fang)供应等九条政策(ce)措施(shi)。《通知》自2024年(nian)5月28日起施(shi)行。
在上海易居房(fang)地(di)产研(yan)究院研(yan)究总监严跃进看来，此次上海一揽子(zi)房(fang)地(di)产政策(ce)，将发挥积极作用和效应。此次政策(ce)统筹市场和保(bao)障、存量和增量，在提升住房(fang)品质、促进职(zhi)住平衡同时，更好满足了(le)居民刚性住房(fang)需求和多样化(hua)改善性住房(fang)需求。
重点支持非沪籍三(san)类人群购房(fang)需求
上海此次调整优化(hua)住房(fang)限购政策(ce)。政策(ce)优化(hua)涉及内容丰富，覆盖外地(di)户(hu)籍、人才、单身、离(li)异、企业(ye)、多孩家庭、赠(zeng)予等层面。
具体来看，一是优化(hua)非沪籍居民购房(fang)条件。将非沪籍居民购房(fang)所需缴纳社保(bao)或个税年(nian)限从“连续缴纳满5年(nian)及以上”调整为“连续缴纳满3年(nian)及以上”；新城以及南(nan)北转型(xing)等重点区域的非沪籍人才购房(fang)相应从“连续缴纳满3年(nian)及以上”调整为“连续缴纳满2年(nian)及以上”，自贸区临港新片区的非沪籍人才购房(fang)继续执行“连续缴纳满1年(nian)及以上”规定。
二(er)是扩大重点区域非沪籍人才以及非沪籍单身人士购房(fang)区域。立足促进区域职(zhi)住平衡，将新城以及南(nan)北转型(xing)等重点区域的非沪籍人才购房(fang)区域，扩大至所在区全域；非沪籍单身人士购房(fang)区域，扩大至外环内二(er)手住房(fang)。
“此次在人群上重点支持非户(hu)籍人才，非户(hu)籍居民，非户(hu)籍单身这三(san)类人群的购房(fang)需求。” 广(guang)东省城规院住房(fang)政策(ce)研(yan)究中心(xin)首席研(yan)究员(yuan)李宇(yu)嘉接受中国网财经记者采访时表示。
严跃进也表示，此次购房(fang)者问的一个核心(xin)的问题是关(guan)于(yu)上海市区购房(fang)。通俗来说，外地(di)人若(ruo)是有(you)3年(nian)社保(bao)，无论单身还是已经结婚，在市区即黄浦、虹(hong)口类似区域就可以买一套二(er)手房(fang)。
此外，《通知》还取消离(li)异购房(fang)限制，调整住房(fang)赠(zeng)与规定，支持企业(ye)购买小户(hu)型(xing)二(er)手住房(fang)用于(yu)职(zhi)工租住。
在李宇(yu)嘉看来，此次企业(ye)购买小户(hu)型(xing)老旧二(er)手住房(fang)、小户(hu)型(xing)住房(fang)，用于(yu)职(zhi)工租住的，不再限定购买住房(fang)套数。目的是促进二(er)手房(fang)流转，特别(bie)是考虑(lu)到上海老破小挂(gua)牌较多，去化(hua)压力大，导致置换需求收(shou)租。
对二(er)孩及以上的多子(zi)女家庭(包括本市户(hu)籍和非本市户(hu)籍居民家庭)，在执行现有(you)住房(fang)限购政策(ce)基(ji)础上，可再购买1套住房(fang)；优化(hua)多子(zi)女家庭在个人住房(fang)贷(dai)款中首套住房(fang)认(ren)定标准。
“社保(bao)缴纳年(nian)限缩短、单身可以买市区二(er)手房(fang)、离(li)婚和赠(zeng)予的购房(fang)政策(ce)放宽等是此次政策(ce)最受关(guan)注的几个政策(ce)点，说明对于(yu)购房(fang)方面的积极性在增加。”严跃进表示。
首套房(fang)商贷(dai)最低首付降(jiang)至不低于(yu)20%
在优化(hua)住房(fang)信贷(dai)政策(ce)方面，《通知》明确(que)，首套住房(fang)商业(ye)性个人住房(fang)贷(dai)款利率下限调整为不低于(yu)相应期限贷(dai)款市场报价利率(LPR)减45个基(ji)点(调整后，5年(nian)期以上房(fang)贷(dai)利率下限目前(qian)为3.5%)，最低首付款比例调整为不低于(yu)20%。
二(er)套住房(fang)商业(ye)性个人住房(fang)贷(dai)款利率下限调整为不低于(yu)LPR减5个基(ji)点(调整后，5年(nian)期以上房(fang)贷(dai)利率下限目前(qian)为3.9%)，最低首付款比例调整为不低于(yu)35%；自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤(xian)、宝山、金山6个行政区全域继续实行差异化(hua)政策(ce)，二(er)套住房(fang)商业(ye)性个人住房(fang)贷(dai)款利率下限调整为不低于(yu)LPR减25个基(ji)点(调整后，5年(nian)期以上房(fang)贷(dai)利率下限目前(qian)为3.7%)，最低首付款比例调整为不低于(yu)30%。
公积金贷(dai)款方面，对购买首套住房(fang)的职(zhi)工，个人公积金(含补充公积金)最高贷(dai)款额(e)度(du)调整为80万元，家庭公积金(含补充公积金)最高贷(dai)款额(e)度(du)调整为160万元。多子(zi)女家庭贷(dai)款购买首套住房(fang)，最高贷(dai)款额(e)度(du)在此基(ji)础上上浮20%政策(ce)不变，即最高可达192万元。
申请公积金贷(dai)款购买首套住房(fang)的，最低首付款比例调整为20%；申请公积金贷(dai)款购买第二(er)套改善型(xing)住房(fang)的，最低首付款比例调整为35%，所购住房(fang)在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤(xian)、宝山、金山6个行政区的，最低首付款比例调整为30%。
在李宇(yu)嘉看来，降(jiang)低首付和房(fang)贷(dai)利率下限，一方面是顺应和贯彻“517”楼市新政部署，另一方面也是针对本地(di)非户(hu)籍和非户(hu)籍人才群体多，需要加大优惠力度(du)。不过他(ta)也指(zhi)出，首付也并没有(you)降(jiang)至15%和20%，做到了(le)与非一线城市的差异性。
“下一步的走势要看后续市场走势，如果下滑颓(tui)势不改，未来可能还会下调首付和利率，为后续留(liu)足政策(ce)空间。”李宇(yu)嘉称。
区域上，李宇(yu)嘉指(zhi)出，此次重点支持外围区域。例如新城以及南(nan)北转型(xing)，自贸区临港新片区。“这与近(jin)期深圳(chou)、北京调控逻辑是一致的，即外围过去若(ruo)干年(nian)供地(di)太多，新房(fang)库存消化(hua)压力大。同时，也想通过购房(fang)疏解(jie)，将人口和产业(ye)同步疏解(jie)。”他(ta)表示。
其他(ta)一线城市有(you)望跟进
5月二(er)手房(fang)成交承(cheng)压，年(nian)内累计表现不及去年(nian)。根据诸葛数据研(yan)究中心(xin)监测数据显示，2024年(nian)5月(统计时间截至27日)上海二(er)手房(fang)成交14185套，较4月下降(jiang)22.3%，较去年(nian)同期下降(jiang)5.2%；今(jin)年(nian)前(qian)5月累计成交74305套，较去年(nian)同期下滑10.2%。
“市场情绪亟待改善，以及二(er)手房(fang)成交热(re)度(du)也并未完全恢复等依旧在推动着政策(ce)松绑的持续进行，政策(ce)支持具有(you)一定的必要性。”诸葛数据研(yan)究中心(xin)高级分析师关(guan)荣雪在接受中国网财经记者采访时表示。“而上海本次新政的松绑力度(du)及涉猎(lie)宽度(du)均上升到了(le)新高度(du)。”
“此次政策(ce)说明目前(qian)房(fang)地(di)产‘四低’导向，即低门槛、低房(fang)价、低首付、低利率。”在严跃进看来，其对于(yu)房(fang)地(di)产的入市成本具有(you)积极的作用，也在很大程度(du)上提振了(le)房(fang)地(di)产市场。
关(guan)荣雪认(ren)为，从本次新政的影响来看，对购房(fang)者释放了(le)强烈利好信号，新政之后符合购房(fang)资格的群体会明显增加，购房(fang)需求释放增多，预计积极效果将率先体现在新房(fang)的来访量和二(er)手房(fang)带看量，逐步显现在成交端。同时，在当下市场对一线城市政策(ce)松绑的呼声已经达到高点的背景下，上海本次新政对市场信心(xin)的提振影响似乎更为深远，将更好的引(yin)导市场预期，预计其他(ta)一线城市也会跟进。