“被高首付(fu)卡住的购房者终于等到楼(lou)市(shi)新政的春风。” 广州购房新政落(luo)地引发市(shi)场热议。记者采访业界人士普遍认为，广州的政策力度超出了预期，首付(fu)比例的降低，特别是公积金(jin)支付(fu)首付(fu)的创新，无疑会吸引更多(duo)的刚(gang)需和改(gai)善型购房者入市(shi)，提振市(shi)场信心。
新政落(luo)地后执(zhi)行(xing)情况如何(he)？记者今日致电广州多(duo)家银(yin)行(xing)了解相关(guan)信息(xi)。有(you)银(yin)行(xing)工作(zuo)人员(yuan)表示，“昨天就已经开始(shi)更新房贷最新优惠(hui)政策。”当被问到接下来个人住房贷款业务会否大增？这位工作(zuo)人员(yuan)称(cheng)：“我觉得现在大家还(hai)是很理性，刚(gang)需型购房者可能下手更果断一些。”
房贷首付(fu)比例和利率“一降到底”
5月28日，广州发布房地产新政，大力度优化限(xian)购限(xian)贷限(xian)售政策。其中，首套房贷最低首付(fu)比例为15%，取消利率下限(xian)。具(ju)体调整为，对于贷款购买首套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付(fu)款比例调整为不低于15%，对于贷款购买第二套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付(fu)款比例调整为不低于25%。首二套均取消利率下限(xian)。
据(ju)了解，新政发布之前(qian)，广州房贷主流银(yin)行(xing)执(zhi)行(xing)的情况是，首套首付(fu)比例不低于三成，利率不低于LPR-10bp（3.85%）；二套首付(fu)比例不低于四成，利率不低于+30bp（4.25%）。
值(zhi)得一提的是，在此前(qian)的2023年(nian)8月30日，广州成为第一个官宣“认房不认贷”政策的一线城市(shi)。新政规(gui)定，二套房首付(fu)从70%下降至30%，房贷利率从5.03%降至4.50%。2023年(nian)11月14日，广州市(shi)住房公积金(jin)管理中心关(guan)于优化个人住房公积金(jin)贷款有(you)关(guan)事项的通(tong)知(zhi)，首套房公积金(jin)贷款最低首付(fu)比例为20%，二套房最低首付(fu)款比例为40%。
因此，业内有(you)声音传(chuan)出：此次调整可谓是“超出预期”。
按照新规(gui)定，非本市(shi)户籍居民家庭只(zhi)需提供半年(nian)个税或社保证明，即可享(xiang)受本地家庭购房待遇。此外，广州还(hai)在全(quan)国范围(wei)内首次允许用公积金(jin)支付(fu)首套房首付(fu)款，这一创新之举无疑会激发购房者的热情。
更重要的是，此后居民家庭和企事业单位、社会组织等法人单位转让或办理析(xi)产名下住房手续时不再审核取得不动产权证时间。这就意味着，广州将正式取消限(xian)售政策。业界普遍认为，广州此次新政有(you)助楼(lou)市(shi)成交量稳定复苏。
克而瑞(rui)广佛区域首席分(fen)析(xi)师(shi)肖文晓表示，“5·17”高层定调公布新政后，本次广州因城施策，直接将房贷首付(fu)比例和利率“一降到底”，并进一步优化非本市(shi)户籍家庭限(xian)购政策，对于降低购房门槛(kan)、稳定市(shi)场供求关(guan)系(xi)具(ju)有(you)重要意义，亦(yi)将为接下来广州楼(lou)市(shi)成交量的稳定复苏“保驾护航”。
广州市(shi)房地产行(xing)业协会专家委员(yuan)邓(deng)浩志认为，在广州楼(lou)市(shi)去化压力大的背景之下“首付(fu)比例的下调，对于广州释(shi)放购房需求起到非常积极的推动作(zuo)用。”他预测，新政出台后，广州的新房和二手房成交量将出现明显的上涨。但由于库存较(jiao)大，房价短期内不太(tai)可能上涨，总体将保持稳定。
多(duo)家银(yin)行(xing)积极响应(ying)房贷新政落(luo)地
广州房贷新政今日正式施行(xing)，各银(yin)行(xing)执(zhi)行(xing)情况如何(he)？奥一新闻记者致电广州多(duo)家银(yin)行(xing)了解到，中国银(yin)行(xing)、农业银(yin)行(xing)、工商银(yin)行(xing)、建(jian)设银(yin)行(xing)、民生银(yin)行(xing)等目前(qian)已下调了首套房和二套房贷款的首付(fu)比例和贷款利率。
工商银(yin)行(xing)工作(zuo)人员(yuan)告诉记者： “昨天就开始(shi)调整了，广州最新优惠(hui)政策是，首套房首付(fu)1.5成，利率LPR-55BP（3.4%）；二套首付(fu)2.5成，利率LPR-15BP（3.8%）；异地户口购房资格(ge)近6个月社保；取消2年(nian)限(xian)售。” 记者进一步询(xun)问：“调整后个人房贷业务是否会出现爆发增长？”她(ta)表示：“不一定，我觉得现在大家对于买房还(hai)是很理性的，刚(gang)需型购房者可能下手更果断一些。”
中国银(yin)行(xing)工作(zuo)人员(yuan)亦(yi)表示：新政发布后，中国银(yin)行(xing)已迅速响应(ying)广东市(shi)场利率定价自律机制的最新政策指导，对广州的个人住房贷款最低首付(fu)款比例完成了相应(ying)调整。
民生银(yin)行(xing)工作(zuo)人员(yuan)告诉记者：“广州主要银(yin)行(xing)5月28日就房贷利率达成共识，广州首套房利率3.4%（ LPR -55bp)，二套房利率3.8%（ LPR -15bp) ”他同(tong)时表示，民生银(yin)行(xing)于5月29日开始(shi)执(zhi)行(xing)新政，下调首套房和二套房贷款的首付(fu)比例和贷款利率。
房贷利率下限(xian)下调会否导致银(yin)行(xing)在房贷市(shi)场的竞争加剧，造成银(yin)行(xing)的净(jing)息(xi)差进一步收窄？国家金(jin)融监管总局数据(ju)显示，2023年(nian)，国内商业银(yin)行(xing)净(jing)息(xi)差降至1.69%，首次跌破1.7%关(guan)口。记者梳理上市(shi)银(yin)行(xing)一季报发现，受到重定价时点较(jiao)为集中等因素影响，商业银(yin)行(xing)净(jing)息(xi)差收窄趋势并未缓解。据(ju)央(yang)行(xing)数据(ju)，今年(nian)一季度一般(ban)贷款利率、企业贷款利率和个人住房贷款利率分(fen)别较(jiao)去年(nian)末下行(xing)8BP、2BP和28BP。
有(you)专家认为，对于银(yin)行(xing)来说，新政在推动房贷业务量回升(sheng)、改(gai)善资产质量的同(tong)时，也将带来新的息(xi)差压力。但是从目前(qian)的机构测算来看，房贷新政对银(yin)行(xing)息(xi)差的影响相对有(you)限(xian)。中金(jin)公司银(yin)行(xing)业分(fen)析(xi)师(shi)林英奇分(fen)析(xi)，按照全(quan)年(nian)新发放按揭贷款利率下调30BP的预期，相关(guan)调整对银(yin)行(xing)息(xi)差的负面影响约为0.8BP，对银(yin)行(xing)利润影响较(jiao)小。
刚(gang)需改(gai)善型购房者“精准受益”
值(zhi)得注意的是，在不少中介人士看来，LPR的降低显然是“等等党”的一大胜利。记者近期走访发现，在部(bu)分(fen)热门楼(lou)盘，到访量与成家量均出现翻倍增长，一些观望多(duo)年(nian)、抱(bao)着“再等等”情绪(xu)的购房者，逐渐萌生“上车(che)”想(xiang)法。
新政下，在广州买房到底能省多(duo)少钱？据(ju)克而瑞(rui)数据(ju)监测显示，今年(nian)4月广州商品住宅成交均价37132元/㎡。一位房产中介告诉记者，以此价格(ge)为例，如果是100平方(fang)米的首套房，不含税的总价为371.32万元。首付(fu)比例从30％降低至15％，约56万元，降低了56万元。
假设公积金(jin)贷款120万元，剩下的商业贷款按照3.4％的利率来计算，贷款20年(nian)，则每月等额本息(xi)还(hai)款为1.39万元。相比新政前(qian)的利率每月可少还(hai)约700元，还(hai)款总额也能省下约14万元。
“降低首付(fu)比例，让之前(qian)一部(bu)分(fen)卡在门槛(kan)之外的人有(you)机会上车(che)，再加上贷款利率的下调，对刚(gang)需型购房者可谓是精准受益。”一位房产中介表示。
在业内人士看来，随着楼(lou)市(shi)新政逐步落(luo)地，将有(you)利于提高楼(lou)市(shi)的活跃度。但由于库存较(jiao)大，房价短期内不太(tai)可能上涨，总体将保持稳定。
据(ju)国家统计局官网显示，今年(nian)4月份，广州新建(jian)商品住宅销售价格(ge)同(tong)比下降6.9%，二手住宅销售价格(ge)同(tong)比下降10.2%。
广州中原研(yan)究发展(zhan)部(bu)发布的数据(ju)显示，4月份的广州二手房市(shi)场基本上延续3月份的热度，月度成交量保持在9000套以上水平。但对比去年(nian)同(tong)期，这一成交表现仍未达预期，尤(you)其是在过去成交量占比较(jiao)大的非核心区域，刚(gang)需客户的购房观望情绪(xu)较(jiao)为浓厚，广州楼(lou)市(shi)全(quan)面复苏仍“任重道(dao)远”。
广东省城乡规(gui)划(hua)院(yuan)住房政策研(yan)究中心首席研(yan)究员(yuan)李宇(yu)嘉表示，在短期内，新政将提升(sheng)交易(yi)的情绪(xu)和规(gui)模，但政策效果会逐渐减弱(ruo)。未来的发展(zhan)取决于国企入市(shi)收房情况，以及政府在推进新型城镇化、公共服务均等化、住房保障等方(fang)面的供给端改(gai)革能否到位，从而实现新市(shi)民、外来人口的市(shi)民化，提供大规(gui)模的住房保障，并逐步替(ti)代商品房下滑，这是推动行(xing)业和市(shi)场稳定的关(guan)键(jian)。
采写：奥一新闻记者 管玉(yu)慧