2022年6月初(chu)，赵飞（化名）在(zai)反复比对几(ji)个网红新盘后，转头买入天河区某社区一(yi)套十几(ji)年楼龄的两(liang)房。彼(bi)时他计划几(ji)年后置换更大的房子，担心买一(yi)手房出(chu)证相对滞(zhi)后几(ji)年耽(dan)误置换。
两(liang)年过去，眼见自家房产证即将证满两(liang)年，广州却在(zai)一(yi)夜(ye)之间官(guan)宣放开(kai)限售。
5月28日傍晚，广州出(chu)台系列重磅楼市政(zheng)策，其一(yi)是转让或析产时不再审核(he)取(qu)得不动产权证时间。短短几(ji)天，赵飞两(liang)年前看中却舍弃的三个网红新盘，陡然新增100多(duo)套房挂牌(pai)出(chu)售，均是刚拿证不久。
“前脚拿证，后脚挂售”
计划不如变化快。
两(liang)年前，赵飞曾在(zai)三个网红盘富颐(yi)华庭、万(wan)科城市之光、星樾TOD中想择(ze)其一(yi)。彼(bi)时，三个盘的中小(xiao)户型他都能够着，也都喜欢，但(dan)几(ji)番(fan)盘算后，仍是咬(yao)牙多(duo)花一(yi)两(liang)百万(wan)元(yuan)买入天河区某大型楼盘的一(yi)套二(er)手房。
“当年限售，想着买二(er)手房能更快证满五年；而买一(yi)手房从收(shou)楼到拿证，再等到证满五年，起码得七年”。赵飞彼(bi)时自认为收(shou)入尚(shang)可，五年后可以出(chu)手置换更好的房子。岂料两(liang)年之间，广州先是去年9月下旬起增值税“5年改2年”，后是今年5月29日起全面(mian)解除限售。原来要等5年才能卖的房子，如今伴随限售解除，已经(jing)立马可卖。当年赵飞担忧要等七八年后才能卖的一(yi)手新盘，如今同样赶上放开(kai)限售，甚至早他一(yi)步挂牌(pai)上架放售。
驻扎黄埔(pu)鱼珠片(pian)区的某中介经(jing)纪小(xiao)杨透露(lu)，从5月28日晚到5月30日，富颐(yi)华庭在(zai)贝壳平台上突然挂牌(pai)放售的房源接近50套。不过，除了新政(zheng)放开(kai)两(liang)天后挂售房源暴增之后，5月31日富颐(yi)华庭则未(wei)见新增挂牌(pai)，“万(wan)科城市之光、星樾TOD也暂时少见新增”。
小(xiao)杨认为，目(mu)前新政(zheng)刚出(chu)，一(yi)时半会没那么(me)多(duo)人想到要卖，想卖的都已在(zai)挂牌(pai)。据介绍，截(jie)至5月31日，贝壳平台上万(wan)科城市之光挂牌(pai)出(chu)售房源近30套，星樾TOD是50多(duo)套，多(duo)为证未(wei)满两(liang)年。
但(dan)在(zai)贝壳app，上述二(er)手房源目(mu)前尚(shang)未(wei)完全在(zai)贝壳平台的显现，“由于短时间放盘太(tai)多(duo)，还来不及去拍房屋视频”。据称，目(mu)前贝壳内网约有18万(wan)套二(er)手房源在(zai)挂牌(pai)出(chu)售，除了等待拍视频的房源外，也有其他特(te)殊(shu)原因(yin)不展示(shi)的房源。
新政(zheng)的威力清(qing)晰可见。5月27日，贝壳平台二(er)手新增挂牌(pai)量526套，较(jiao)此前一(yi)天（491套）微增，但(dan)在(zai)28日陡增66%为875套。在(zai)5月29日，新增挂牌(pai)量更达1371套，比28日增加57%，是5月27日的2.6倍。
5月28日晚6时许，贝壳共有145559套二(er)手房挂牌(pai)，截(jie)至6月1日上午8点半达147074套，4天新增1515套房。由于拿证之前需要先缴税，不少自住的业主会因(yin)此延迟拿证，这或也意味着，近期挂售放盘的网红盘业主，不少人“前脚拿证，后脚挂售”。
踩踏式放盘，低价出(chu)走
从三个次新网红盘的放盘价可见，普遍挂牌(pai)价比当年的一(yi)手成交价贵几(ji)十万(wan)元(yuan)至上百万(wan)元(yuan)不等。以挂牌(pai)价算，除却利息(xi)及所缴纳的税费(fei)，总体(ti)获利不多(duo)。即便(bian)如此，也足以令片(pian)区出(chu)现一(yi)二(er)手房价倒挂。
比如万(wan)科城市之光，当前挂牌(pai)的二(er)手次新房单价约在(zai)5.3万(wan)至6.6万(wan)元(yuan)，富颐(yi)华庭的二(er)手次新房单价是4.8万(wan)至5.8万(wan)元(yuan)，而隔壁的保利图(tu)书馆一(yi)手售价为4.2万(wan)-5.2万(wan)。再加上证未(wei)满两(liang)年需交5.3%的增值税，且普遍由买家承担，当中实际拉开(kai)的价差更为惊(jing)人。但(dan)即便(bian)业主“高(gao)卖”，目(mu)前仍有买家来看房。5月31日，经(jing)纪小(xiao)杨称，已有七八组中介带客到富颐(yi)华庭看房。
相比一(yi)手房，过去两(liang)年买了二(er)手房的业主更为沮丧。
两(liang)年前，赵飞以近600万(wan)元(yuan)所买的天河二(er)手两(liang)房，如今同款组团(tuan)同款产品的挂牌(pai)价在(zai)400多(duo)万(wan)元(yuan)，“不算利息(xi)和(he)税费(fei)，相当于两(liang)年亏了上百万(wan)”。在(zai)此次放开(kai)限售后，赵飞一(yi)度动了“抛(pao)售套现”的念头，但(dan)担心“出(chu)现踩踏式放盘”，仍是hold住不动。
事实上，放开(kai)限售以来，不只次新盘大量挂牌(pai)，一(yi)些(xie)这几(ji)年“站岗买入”二(er)手房的业主，也有在(zai)“割肉”出(chu)逃(tao)。
在(zai)海珠区罗(luo)马家园，当前贝壳有121套二(er)手房挂牌(pai)放售。该小(xiao)区中介小(xiao)英透露(lu)，新政(zheng)几(ji)天来，小(xiao)区也不断增加放盘，当中不少是业主前几(ji)年高(gao)价买入，较(jiao)买入时折损不少。
小(xiao)英介绍，今年3月下旬，罗(luo)马家园某组团(tuan)成交了一(yi)套高(gao)层东南向约92㎡的三房，业主于2017年以约430万(wan)元(yuan)买入。今年以450万(wan)元(yuan)放盘，最终以425万(wan)元(yuan)卖出(chu)，相当比去年高(gao)峰时期的成交价少收(shou)六七十万(wan)元(yuan)。当中还有一(yi)套同款的低楼层户型，去年三四月有买家愿以480万(wan)元(yuan)成交，“但(dan)业主一(yi)直咬(yao)定要500万(wan)”，到如今，该盘的放盘价已低至385万(wan)元(yuan)，首付50多(duo)万(wan)元(yuan)就可以买到。
在(zai)经(jing)纪看来，如今挂牌(pai)房源太(tai)多(duo)，业主要想尽快出(chu)手，唯一(yi)和(he)唯二(er)的办法都是让价出(chu)售。
是“卖一(yi)买一(yi)”置换低利率还是落袋为安？
5·28新政(zheng)出(chu)台几(ji)天，广州房地产市场显然已被激活。
在(zai)二(er)手市场，从贝壳广州监测可见，在(zai)5月份，广州只有5天的看房人数突破3000人，其中一(yi)天是5月1日，另外四天是国家新政(zheng)出(chu)台后的两(liang)个周末（5月18日至19日）及上周末（5月25日至26日），这四天均是看房人数超3000人。
看房量方面(mian)，5月18日为5月以来首次看房量突破1.5万(wan)人次，而5月25日与26日的看房人次也连续为15566人次、16513人次。
南都湾财社记者采访获悉(xi)，如今低至1.5成的首付，已令不少单身人士加速上车。除了一(yi)手住宅，闹市中的“老破小(xiao)”也受到他们的关注。
在(zai)越秀区黄花岗片(pian)区，全通地产的经(jing)纪在(zai)5月30日签署了5·28新政(zheng)以来的首单成交。全通地产总经(jing)理赖先生(sheng)介绍，所成交的房子建面(mian)仅40多(duo)平方米，业主以120万(wan)元(yuan)放盘，最终谈判以110万(wan)元(yuan)实收(shou)成交。而在(zai)去年，楼上同款户型的成交价是140万(wan)元(yuan)。
买家为一(yi)名年轻的单身女生(sheng)，在(zai)5月30日第一(yi)次实地看房，结果(guo)一(yi)看即中。由于业主此前一(yi)天已外出(chu)云南旅游，最终由业主的儿子代为签署购房合同。按(an)照该女生(sheng)的计划，首付三成30多(duo)万(wan)元(yuan)，月供以公(gong)积(ji)金足以抵扣，“比自己租房更具(ju)性价比”。
无论是刚拿证次新房，还是持有多(duo)年的“老破小(xiao)”，如今都挤在(zai)二(er)手楼房源池中待价而售。据了解，其中有的业主真心“卖一(yi)买一(yi)”置换；也有的是业主应新政(zheng)“挂售/挂租”，以获取(qu)多(duo)一(yi)个购房名额；也有的业主因(yin)为在(zai)房贷高(gao)利率时进场，如今眼见利率“腰斩”式骤降，索性卖掉后再换低利率买入新房；当然，也有不少业主出(chu)于工作变动等各种原因(yin)，急(ji)于出(chu)售为“落袋为安”。
在(zai)经(jing)纪小(xiao)杨看来，目(mu)前黄埔(pu)某网楼盘放售的业主比较(jiao)多(duo)的出(chu)于两(liang)种心理：其一(yi)，向上置换，在(zai)这波(bo)房地产市场中赚(zuan)到钱了；其二(er)，释放资金，其资金有更有收(shou)益的用途。
但(dan)于赵飞而言，两(liang)年前他计划五年后卖出(chu)置换，是以为自己的收(shou)入可以维持高(gao)位，换房相对轻松(song)。但(dan)如今他的收(shou)入大减，房子租金也成为重要收(shou)入来源，“虽说不忍卖掉，但(dan)假设有天失业，卖掉房子我还可以躺平多(duo)年”。
采写/摄影：南都·湾财社记者 邱永芬