意外没有发生。
连续20个(ge)交易(yi)日股价低于1元/股后(hou)，ST中南发布了公司股票将被(bei)终止上市及停牌的风险提示公告，宣布从5月9日开市起停牌。因(yin)触及交易(yi)类(lei)强制退市情形，因(yin)此公司股票情形不(bu)进(jin)入退市整(zheng)理期(qi)。
关于公司股票将被(bei)终止上市及停牌的风险提示公告
对此，中南建设(she)方面告诉盐财经，公司可能会(hui)被(bei)终止在深交所上市，不(bu)过根据规(gui)则，公司还可以申(shen)请听(ting)证，进(jin)行申(shen)辩。
中南建设(she)是A股老牌上市房企，自2009年在深交所挂牌交易(yi)，至今已经有15年。尽(jin)管不(bu)如万科、碧桂园等“宇宙房企”全国(guo)知名，但中南建设(she)在江苏南通当(dang)地具有举足轻重的地位。2020年，中南建设(she)销售额在全国(guo)开发商中排名第14，创下(xia)纪录，创始人陈锦石也在当(dang)年凭借140亿身家成为南通首富。
创始人陈锦石
和诸多民营房企一(yi)样，成立于上世纪末的中南建设(she)在国(guo)内房地产高速扩张(zhang)的二十多年间逐步壮大，在激烈的房企竞争中选择了高周转模式，在全国(guo)房地产规(gui)模最(zui)大时业绩达到顶峰，又在地产寒冬(dong)来临后(hou)急(ji)剧萎缩。
2022年，在营收(shou)、利润双双大幅下(xia)降的情况(kuang)下(xia)，中南建设(she)努力成为保交楼模范生，但局(ju)势没有扭转，在无可奈何(he)又不(bu)出所料的基调(diao)当(dang)中，中南建设(she)一(yi)步步走(zou)向了退市。
保壳(ke)守卫战
0.94、0.89、0.85……一(yi)直到最(zui)后(hou)的0.56元/股，ST中南股价一(yi)路下(xia)跌，11万股民的心也跟着揪(jiu)了起来。
ST中南的股价定格在0.56元
“不(bu)卖就不(bu)算亏，谁知道哪天(tian)就翻身了”“已经亏了91%，即使现在出手(shou)也没意思”……中南建设(she)危(wei)险的股价走(zou)势，使得大量中南股民涌入了东方财富股票社区“股吧”，他们(men)聚在一(yi)起讨论着彼此亏了多少(shao)钱，以及这只股票未来的可能走(zou)向。
中南建设(she)也不(bu)甘愿退市。今年2月，中南建设(she)发布公告称，部分公司董事及高管自愿增持股份，计划在六个(ge)月内通过二级市场增持500万到1000万股份。
高管增持可以提升市场信心、拉升股价，是上市公司保壳(ke)的常见(jian)方式。截至目前，中南董事与高管已累计增持金额约(yue)484万，但因(yin)最(zui)近恰逢一(yi)季报发布敏感期(qi)，增持行为未能完全实施。
另(ling)一(yi)个(ge)保壳(ke)的手(shou)段是引入战略投资。恰巧，4月21日，有媒体称中南建设(she)的控股股东中南城建正在与太盟投资集团（PAG）商谈债务化解、股权交易(yi)等合作。单伟建率领的太盟正是此前拯救(jiu)了王健林的白衣(yi)骑士，消息一(yi)出，第二日，中南建设(she)开盘即封死涨停板。
太盟投资集团联合创始人、执(zhi)行董事兼董事会(hui)执(zhi)行主席单伟建/图源：视觉中国(guo)
不(bu)过，该事件很快引起了深交所的注意，其当(dang)晚发函要求中南建设(she)对与PAG合作的具体情况(kuang)做出说(shuo)明，并询问中南建设(she)是否(fou)通过非法(fa)定信息披露渠道对外发布影响(xiang)公司股票交易(yi)的信息。
中南建设(she)对此回复(fu)道，目前与PAG仅就合作的可能性进(jin)行探讨，并无具体方案及推进(jin)计划。
由此看来，白衣(yi)骑士只是出来晃了下(xia)影子。而与此同时，另(ling)一(yi)个(ge)坏消息出现了，4月24日起，中南建设(she)被(bei)实施“其他风险警示”，股票名称变(bian)更(geng)为ST中南。
这源于前一(yi)日中南建设(she)发布的2023年财报——营收(shou)684.88亿元，归母净(jing)利润-52.93亿元。至此，中南建设(she)已经连续三个(ge)会(hui)计年度扣(kou)除非经常性损(sun)益前后(hou)净(jing)利润均(jun)为负值。
2021年-2023年，公司营收(shou)情况(kuang)/图源：中南建设(she)2023年度报告
负责中南建设(she)的审计会(hui)计事务所还给出了“带有持续性经营相关重大不(bu)确(que)定性段落的无保留意见(jian)的审计意见(jian)”，对中南建设(she)近一(yi)年的持续经营能力持不(bu)确(que)定态度。根据审计披露，截至2023年底(di)，中南建设(she)流动负债高于流动资产约(yue)67.42亿元，流动负债中包括(kuo)短期(qi)借债、一(yi)年内到期(qi)的非流动负债227.27亿元。
中南建设(she)2023年年度审计报告截图
短短几日，中南建设(she)经历(li)了大起与大落，有股民在网上表示：“昨天(tian)还沉寂在涨停的喜悦中，睡一(yi)觉就ST了。”
此后(hou)，ST中南再无回天(tian)之力，股价开始“跌跌不(bu)休”。
地产经济(ji)学家邓(deng)浩志对盐财经表示，中南建设(she)走(zou)向退市的根本原因(yin)还是房地产市场过于低迷，加上中南建设(she)曾经出现过爆发式增长，原本带有“三高”（高周转、高杠(gang)杆、高负债）属性，对自身发展(zhan)风险控制不(bu)足。
除此之外，邓(deng)浩志认(ren)为，在房地产市场下(xia)行过程中，三四线(xian)城市的房价跌幅更(geng)大，这导(dao)致像(xiang)中南建设(she)这样集中布局(ju)三四线(xian)城市的房企风险更(geng)大。并且，民营企业融资成本高、融资额度低，导(dao)致了它们(men)在这一(yi)轮下(xia)行周期(qi)中首当(dang)其冲。
从风光到险滩
什么(me)样的工(gong)作是好工(gong)作？这个(ge)问题在不(bu)同时期(qi)有不(bu)同的答案。
三年前，地铁上如果有人佩(pei)戴字节(jie)跳动工(gong)牌，那大概率会(hui)引人注视，但在十年前，这份“殊荣”属于房地产——凭借中南建设(she)的工(gong)作证，能在南通的CBD商场享受打折优待。
中南建筑是南通最(zui)大的房地产开发商，中南集团老总部大楼中南大厦(sha)建立在海门镇，周围“没有一(yi)座(zuo)与之匹敌的高层建筑”。
在“房价永远不(bu)会(hui)跌”的日子中，普通南通人购买中南的房子是一(yi)笔稳妥的投资。一(yi)名南通房产中介社交媒体上表示，陈家伯（陈锦石）“本事大”，在南通拿的地块地理位置佳(jia)，楼盘周边还会(hui)一(yi)同建设(she)商业体，运气好的话，可能会(hui)成为新(xin)的城市中心。
19年前，中南建筑以“蛇吞象”的气概，拿到了南通CBD项目，建筑面积达278.65万平方米，这是中南建设(she)的成名之战。在一(yi)次采(cai)访中，陈锦石说(shuo)，南通那时候比(bi)别人发展(zhan)得慢(man)，别人不(bu)敢做，我敢做。
2005年，中南获得南通CBD项目/图源：中南建设(she)官网
和碧桂园杨国(guo)强一(yi)样，陈锦石也是建筑工(gong)起家。1962年，陈锦石出生在江苏南通海门常乐镇中南村，两岁就没了父亲，因(yin)为家里穷吃尽(jin)苦头。年轻时，他在大庆油田做过瓦泥工(gong)，后(hou)来自己张(zhang)罗过建材生意也卖过水果，但都以失败告终。1988年，陈锦石带着28人的施工(gong)队(dui)，去往山东东营做包清工(gong)。
1988年2月23日，陈锦石带领当(dang)地28人团队(dui)，前往山东东营/图源：中南集团官微(wei)
慢(man)慢(man)地，从分包到总包，中南成长为一(yi)家房地产公司。
江湖上认(ren)为陈锦石推崇大开大阖的发展(zhan)模式，南通CBD项目成功后(hou)，中南建设(she)接连在三四线(xian)城市做百万平方级别的造(zao)城运动，这就是中南建设(she)的大盘模式。
陈锦石女儿陈昱含曾在2011年负责中南的江苏吴(wu)江项目，这是当(dang)时中南最(zui)小的一(yi)个(ge)项目，也有70万平方之多。
2015年，中央将化解房地产库存定为国(guo)家任务，此后(hou)，全国(guo)楼市一(yi)路高歌猛进(jin)。这个(ge)阶段，诸多以高周转为旗帜的房企如融创、华夏幸福以黑马之姿冲出重围。
而大盘模式制约(yue)了中南建设(she)的周转速度，2015年，中南建设(she)净(jing)利润同比(bi)减少(shao)63.37%，中南掉队(dui)了。
残酷的商业世界遵(zun)循“不(bu)进(jin)则退”的原则，焦虑之下(xia)，中南建设(she)开启改革。在人事上表现为陈锦石的弟弟陈小平离开中南置地管理层，地产界的明星职业经理人陈凯担任中南置地董事长。
在龙湖、华润等多家房企有过履历(li)的陈凯，曾经在三年时间里，带领阳光城从20亿元规(gui)模发展(zhan)到200亿元。陈凯的到来，意味着中南建设(she)转向了在当(dang)时备受推崇的高周转模式。
在那个(ge)时候，有关地产的增长奇迹很多，房企提出什么(me)样的目标都不(bu)奇怪。2018年，中南建设(she)通过第一(yi)轮股票期(qi)权激励方案，考核目标是未来三年公司的归母净(jing)利润相对2017年增长不(bu)低于240%、560%、1060%；第二年，中南建设(she)通过第二轮股权激励方案，要求2021年公司归母净(jing)利润增长1408％。
2017年-2019年，公司综合收(shou)益表/图源：中南建设(she)官网
为了达到扩张(zhang)目标，中南建设(she)将各地分公司统(tong)一(yi)改名为“XX战区”。陈昱含曾在采(cai)访中表示，叫做“战区”是为了提振士气，让(rang)员工(gong)进(jin)入到战斗(dou)状态。战区之间并不(bu)设(she)置属地保护，鼓励不(bu)同战区之间互(hu)相竞争、抢夺资源。
中南建设(she)将市场占有率作为当(dang)地竞争能力的指标，对市占率第一(yi)名的战区进(jin)行奖(jiang)励，如果跌出前三，就可能采(cai)取(qu)人事措施。
“拿地和城市布局(ju)不(bu)能挑肥拣(jian)瘦(shou)”， 陈昱含说(shuo)，一(yi)二、三四线(xian)城市都得做。而这种一(yi)切只为规(gui)模的粗放打法(fa)，为中南建设(she)的未来埋下(xia)了隐患。
“这个(ge)行业还在，但你还在不(bu)在”
从经营情况(kuang)上看，中南建设(she)的一(yi)系列(lie)变(bian)革取(qu)得了成效(xiao)，营收(shou)从2015年的204.49亿增长至2020年的786.01亿元。2018年、2019年与2020年的归母净(jing)利润达到预期(qi)目标。
快速拿地、快速开发、快速销售，似(si)乎只有“快”才能穿越(yue)周期(qi)、穿透政策。但高周转带来的增长，质量未必能经得起考验(yan)。细看财报，中南建设(she)的经营效(xiao)率并不(bu)高，具体表现为毛利率一(yi)路走(zou)低，地产销售毛利率从2015年的23.48%下(xia)降至2020年的19.14%。
在现金流上，中南建设(she)的经营现金流入增长更(geng)多来自于融资。以2019年为例，中南建设(she)“其他与经营活动有关的现金”比(bi)2018年增长4.7倍，而销售回款所得现金相比(bi)去年却下(xia)降了116亿元。
高负债也是中南建设(she)的一(yi)大问题。2020年下(xia)半年，三道红线(xian)政策出台(tai)，中南建设(she)在资产负债率、净(jing)负债率、现金短债率三个(ge)财务指标上均(jun)超标，纳入红档，融资遭遇限制。
浙江绍兴，中南建设(she)一(yi)项目施工(gong)现场/图源：视觉中国(guo)
一(yi)面是狂飙(biao)的数据，另(ling)一(yi)面，在现实中，中南开发项目的口碑遭到了质疑(yi)，在青(qing)岛地区，中南的楼盘多次被(bei)投诉、通报、处罚。2021年，中南建设(she)成渝战区一(yi)位高管因(yin)涉嫌非国(guo)家工(gong)作人员受贿罪遭到刑事拘留。
高周转模式曾经将许多房企托(tuo)举到前所未有的高度，但它的逻(luo)辑本身过于脆弱。其依靠的是一(yi)个(ge)持续火热的市场环境，要求资金通畅、源源不(bu)断，如果融资或销售回款出现阻滞，就可能崩(beng)盘。同样，杠(gang)杆在合理范围内能帮(bang)助房企实现增长，但负债过高，一(yi)旦经营出现问题，财务结构就会(hui)不(bu)断恶化。
又一(yi)年财报季到了，2021年年报显示，中南建设(she)的归母净(jing)利润为-33.82亿元，遇到经营34年以来的首次亏损(sun)，1408%的增长目标显得仿若(ruo)天(tian)方夜谭。
阶段性转折就从这一(yi)年开始。尽(jin)管中南建设(she)在降负债上付出了努力，比(bi)如2022年上半年就减少(shao)了109亿债务，但楼市的低迷导(dao)致房企无法(fa)从根本上改善财务状况(kuang)。
2021年、2022年、2023年，中南建设(she)归属上市公司股东的净(jing)利润分别为-33.82亿元、-91.83亿元、-52.93亿元，扣(kou)除非经常性损(sun)益后(hou)归属上市公司股东的净(jing)利润分别为-40.36亿元、-96.56亿元、-46.27亿元。
不(bu)过在连续亏损(sun)之下(xia)，2022年，董事长陈锦石的年薪(xin)却略有上涨，达到1088万。2023年，陈锦石又成为A股房企降薪(xin)最(zui)大的高管，将工(gong)资打了一(yi)折，仅剩96万。
连年的财务危(wei)机已让(rang)这位曾经的南通首富官司缠身、沦(lun)为老赖。企查查显示，目前中南建设(she)被(bei)执(zhi)行金额达33.74亿元，失信被(bei)执(zhi)行涉案金额达8.153亿元。
中南建设(she)被(bei)执(zhi)行金额达33.74亿元/图源：企查查
尽(jin)管如此，作为一(yi)家房企，仍有许多重要的事在等待中南建设(she)去完成。南通一(yi)名房产中介告诉盐财经，今年下(xia)半年，南通地区仍有中南开发的楼盘等待交付。
根据21世纪经济(ji)报道，不(bu)完全统(tong)计，2023年共有12家房企从A股和H股退市。从某种程度上说(shuo)，这是国(guo)内房地产市场出清的必然结果。现任中南建筑总经理的陈昱含曾在2017年说(shuo)，房企面临的竞争是“这个(ge)行业还在，但你还在不(bu)在”的问题，只是在当(dang)时，快就能扩张(zhang)，快就能赚钱。而今天(tian)的房企依旧(jiu)面临着同样的问题，答案则要重新(xin)去寻(xun)。