中国网财经(jing)5月17日讯 今日，中国人(ren)民银行副行长陶玲(ling)在国务院(yuan)新闻办公室举行的国务院(yuan)政策(ce)例行吹风会上表(biao)示(shi)，立足中央银行货币(bi)政策(ce)和宏观审慎(shen)管理职能定位，推出四项政策(ce)措施，包括设立3000亿元(yuan)保障性住房再贷款、降低全国层面个人(ren)住房贷款最(zui)低首付比(bi)例、取消全国层面个人(ren)住房贷款利率政策(ce)下限、下调各(ge)期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点(dian)。
业内专家表(biao)示(shi)，去年以来，城市房地产金融政策(ce)已经(jing)进行多次(ci)调整优化，房地产融资协(xie)调机制等落实(shi)实(shi)施，房地产企业合理融资需(xu)求逐步得到满足。此次(ci)住房信贷政策(ce)大幅度调整，更(geng)从需(xu)求侧(ce)上对房地产市场健(jian)康平稳发展形成支撑。预(yu)计未来一段时间，我国房地产市场有望企稳回升。
拟设立3000亿元(yuan)保障性住房再贷款
“为了贯彻落实(shi)中央政治局(ju)会议精神(shen)，根据(ju)国务院(yuan)部署，中国人(ren)民银行拟设立保障性住房再贷款，作为新创(chuang)设的结(jie)构性货币(bi)政策(ce)工具。” 陶玲(ling)表(biao)示(shi)，按照(zhao)“政府主(zhu)导(dao)、市场化运作”的思路，由中国人(ren)民银行提供低成本再贷款资金，激励21家全国性银行机构按照(zhao)市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作保障性住房。
据(ju)陶玲(ling)介绍，第一，保障性住房再贷款规模是(shi)3000亿元(yuan)，利率1.75%，期限1年，可展期4次(ci)，发放对象为21家全国性银行。银行按照(zhao)自主(zhu)决策(ce)、风险自担原则发放贷款。中国人(ren)民银行按照(zhao)贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元(yuan)。
第二，所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，对不同所有制房地产企业一视(shi)同仁。按照(zhao)保障性住房是(shi)用于满足工薪(xin)收入群体刚性住房需(xu)求的原则，严格把握所收购商品房的户型(xing)和面积标准。
第三，城市政府选定地方国有企业作为收购主(zhu)体。该国有企业及所属(shu)集团不得涉(she)及地方政府隐性债务，不得是(shi)地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和授信空间，收购后(hou)迅速配售或租赁。
第四，自愿参与。城市政府根据(ju)当地保障性住房需(xu)求、商品房库存水平等因素(su)，自主(zhu)决定是(shi)否参与。符(fu)合保障条件的工薪(xin)群体自主(zhu)选择是(shi)否参与配售或租赁。房地产企业与收购主(zhu)体平等协(xie)商，自主(zhu)决定是(shi)否出售。21家银行按照(zhao)风险自担、商业可持续原则，自主(zhu)决策(ce)是(shi)否向收购主(zhu)体发放贷款。
“这(zhe)项政策(ce)是(shi)中国人(ren)民银行为支持构建房地产发展新模式出台的重(zhong)要举措，有利于通过市场化方式实(shi)现多重(zhong)目标。” 陶玲(ling)指(zhi)出，一是(shi)加(jia)快存量商品房去库存。地方国有企业在银行支持下，市场化参与收购已建成未出售商品房，可以推动商品房市场去库存。二是(shi)加(jia)快保障性住房供给。收购后(hou)的商品房用作配售型(xing)或配租型(xing)保障性住房，能够更(geng)好满足工薪(xin)收入群体的住房需(xu)求。三是(shi)助力(li)保交楼和“白名单”机制。房地产企业出售已建成商品房后(hou)，回笼资金可用于在建项目续建，改(gai)善房企的资金状况。对于上述政策(ce)，近期中国人(ren)民银行将出台正式文件《关(guan)于设立保障性住房再贷款有关(guan)事宜的通知》。
招联首席研究员董希淼表(biao)示(shi)，中国人(ren)民银行创(chuang)设新的结(jie)构性货币(bi)政策(ce)工具保障性住房再贷款，具有三个方面的积极作用：第一，提高银行助力(li)消化存量商品房工作的积极性；第二，支持地方政府化解房地产市场风险，保障性住房再贷款3000亿元(yuan)，可带动银行贷款5000亿元(yuan)，对相关(guan)城市房地产“去库存”是(shi)直接、有力(li)的支持。三是(shi)促进房地产市场健(jian)康平稳发展。存量未出售的商品房被收购，房地产企业资金回笼后(hou)，可用于保交房及其他(ta)项目建设，形成良性循环(huan)。
调整个人(ren)住房贷款首付比(bi)例和利率水平
“除结(jie)构性货币(bi)政策(ce)工具提供低成本政策(ce)资金外，人(ren)民银行关(guan)于房地产工作的主(zhu)要职责是(shi)房地产金融宏观审慎(shen)管理，重(zhong)点(dian)是(shi)合理确定个人(ren)住房贷款首付比(bi)例和利率水平。”陶玲(ling)称。
今日，中国人(ren)民银行网站连发三条房地产金融政策(ce)通知，涉(she)及调整商业性个人(ren)住房贷款利率政策(ce)、下调个人(ren)住房公积金贷款利率，以及联合国家金融监督管理总局(ju)发布调整个人(ren)住房贷款最(zui)低首付款比(bi)例政策(ce)。
一是(shi)下调住房贷款最(zui)低首付比(bi)例5个百分点(dian)。《中国人(ren)民银行 国家金融监督管理总局(ju)关(guan)于调整个人(ren)住房贷款最(zui)低首付款比(bi)例政策(ce)的通知》显示(shi)，对于贷款购买商品住房的居民家庭(ting)，首套住房商业性个人(ren)住房贷款最(zui)低首付款比(bi)例调整为不低于15%，二套住房商业性个人(ren)住房贷款最(zui)低首付款比(bi)例调整为不低于25%。
2023年8月，根据(ju)国务院(yuan)部署，中国人(ren)民银行将全国层面最(zui)低首付比(bi)例政策(ce)统一为首套房20%、二套房30%。各(ge)地在此基础上，因城施策(ce)自主(zhu)决定政策(ce)下限。目前，除北上广深等8个城市外，其他(ta)城市均已选择执(zhi)行20%、30%的全国底线政策(ce)。
“此次(ci)，我们将全国层面的首套房贷最(zui)低首付比(bi)例从20%降至15%，二套房贷最(zui)低首付比(bi)例从30%降至25%。调整后(hou)，城市政府仍可据(ju)此因城施策(ce)。在城市政府确定的首付比(bi)例下限基础上，商业银行可根据(ju)客户风险状况自主(zhu)决定具体的首付比(bi)例。最(zui)低首付比(bi)例优化后(hou)，可降低居民购房门槛，有助于提振住房消费。”陶玲(ling)解释称。
二是(shi)取消全国层面房贷利率政策(ce)下限。《中国人(ren)民银行关(guan)于调整商业性个人(ren)住房贷款利率政策(ce)的通知》显示(shi)，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人(ren)住房贷款利率政策(ce)下限。目前全国首套房贷利率政策(ce)下限为贷款市场报价利率(LPR)减0.2个百分点(dian)，二套房为LPR加(jia)0.2个百分点(dian)。
陶玲(ling)进一步指(zhi)出，此次(ci)决定，不再设置全国层面首套房和二套房贷款利率政策(ce)下限。对于一线城市和部分热点(dian)城市，城市政府仍可因城施策(ce)。自主(zhu)决定当地房贷利率政策(ce)下限。如未来房地产市场供求关(guan)系发生较(jiao)大改(gai)变，中国人(ren)民银行将及时恢复执(zhi)行政策(ce)下限或指(zhi)导(dao)城市政府恢复政策(ce)下限，调节供需(xu)。取消房贷利率政策(ce)下限后(hou)，商业银行可根据(ju)客户风险状况，自主(zhu)决定利率水平，实(shi)现房贷利率市场化。
三是(shi)下调公积金贷款利率0.25个百分点(dian)。《中国人(ren)民银行关(guan)于下调个人(ren)住房公积金贷款利率的通知》显示(shi)，自2024年5月18日起，下调个人(ren)住房公积金贷款利率0.25个百分点(dian)，5年以下(含5年)和5年以上首套个人(ren)住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套个人(ren)住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
在光大银行金融市场部宏观研究员周(zhou)茂华看(kan)来，公积金房贷利率下调，一方面是(shi)配合商业房贷利率下行；另一方面，降低公积金购房成本，有助于释放住房消费潜(qian)力(li)。
房地产是(shi)我国支柱产业，房地产市场关(guan)联很多上下游行业，其健(jian)康平稳发展对经(jing)济恢复回升具有重(zhong)要意义。促进金融与房地产良性循环(huan)，既是(shi)房地产市场健(jian)康平稳发展的需(xu)要，也是(shi)防范化解金融风险的需(xu)要。
“5月17日，金融管理部门连发三个文件，从住房贷款首付比(bi)例、利率两个方面对住房信贷政策(ce)进行调整，具有多个方面积极意义。” 董希淼表(biao)示(shi)，一是(shi)适当降低居民住房消费门槛。首付比(bi)例显著下降，将更(geng)好满足刚性和改(gai)善性住房需(xu)求。二是(shi)减轻(qing)居民住房消费负担。取消全国性的住房贷款利率政策(ce)下限，降低住房公积金贷款利率25基点(dian)，将推动住房贷款利率继续降低。三是(shi)传递出稳定房地产市场的明(ming)确信号。此次(ci)住房信贷政策(ce)调整力(li)度较(jiao)大，超出预(yu)期。房地产短期看(kan)金融、长期看(kan)人(ren)口，住房信贷政策(ce)大幅度调整，有助于稳定居民住房消费信心，进而提高居民住房消费的意愿和能力(li)。